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《房地产估价案例与分析》真题精选7
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《房地产估价案例与分析》真题精选7试卷下载
卷面总分:100分
答题时间:180分钟
题量:15题
题型:解析题, 不定项选择题
价格:6金币
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试题预览
1
解析题
20分
(一) 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房,委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价,由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘,但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况,并询问了其
评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法,搜集了3 宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280 元/m2、300 元/m2和350 元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350 元/m2作为该商业用房的有效毛收入,扣除30%的运营费用后,求出年净收益为2940 元/m2,再选用银行贷款利率为折现率,测算出了该商业用房的市场价值。
请问:上述估价工作中有哪些错误或不当之处?
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2
解析题
20分
甲公司拥有的某汽车加油站,于1 年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1 幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整,甲公司拟放弃加油站业务,为此转让该加油站,委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
请问:
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?
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3
解析题
20分
某房地产估价机构接受委托,评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正,权利状况完整,注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后,拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D 四个交易实例。实例A 交易时带有3 年尚未到期的租约,合同租金明显低于市场租金;实例B 是兄弟之间的转让;实例C 是相邻商铺业主购买后扩大经营规模;实例D 平面形状为“L”形,是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3 深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
请问:
1.四个交易实例是否可以选作可比实例?
2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对他们的成交价格进行修正或调整?
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