2018年《房地产估价理论与方法》押题密卷一

答案: ADE

解析:

本题考查的是选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法。

答案: 对

解析:

本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。

答案: 错

解析:

本题考查的是数学曲线拟合法。数学曲线拟合法中最简单的是直线趋势法。

答案: 对

解析:

本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。

答案:

解析:

（1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米 （2）开发完成后的该写字楼总价值=14500×7500/（1+10%）1.5= 9426.28（万元） （3）该土地取得税费总额=V×3% （4）建筑安装工程费等总额=1800×7500/10000×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80（万元） （5）销售费用总额=14500×7500/10000×4%/（1+10%）1.25=386.14（万元） （6）销售税费总额=9426.28×7%=659.84（万元） （7）V=9426.28-0.03V-1411.80-386.14-659.84 V=1154.35（万元） 土地总价=6765.53（万元） 土地单价=6765.53万元/3000平方米=22551.78（元/平方米） 楼面地价=6765.53万元/7500平方米=9020.71（元/平方米）