原《房地产估价案例与分析》

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1 多选题 1分
甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2011年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2013年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
确定评估结论的依据应是（　　）。
  • A.以1500万元作为评估值
  • B.以（1400＋1580）÷2＝1490万元作为评估值
  • C.以2010年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
  • D.以2010年7月至2011年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
2 多选题 1分
甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2011年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2013年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
该商品房预计2015年11月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（　　）。
  • A.估价对象状况及房地产市场情况均为2011年12月的状态
  • B.估价对象状况及房地产市场情况均为2015年11月的状态
  • C.估价对象状况为2015年11月的状态，房地产市场情况为2013年7月的状态
  • D.估价对象状况为2013年7月的状态，房地产市场情况为2015年11月的状态
3 多选题 1分
5 解析题 30分
本次估价背景情况如下：
　　估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
　　以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片段。
　　（一）估价的假设条件
　　1．价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
　　2．本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
　　3．本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
　　4．估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
　　遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。
　　5．估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
　　6．估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
　　7．任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
　　8．我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
　　9．注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。
　　（二）估价的限制条件
　　1．本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
　　2．估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
　　3．根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告价值时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
　　4．本报告仅供估价委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
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