2018年《房地产估价案例与分析》模考试卷5

卷面总分:100分
答题时间:180分钟
题量:15题
题型:问答题, 不定项选择题
试卷简介: 2018年《房地产估价案例与分析》模考试卷5, 此试卷为参加"房地产案例与分析"的考生提供的"2018年《房地产估价案例与分析》模考试卷5"的答案和解析。

试题预览

3 问答题 1.00分

有一砖混结构的住宅,于2 00 3年1月1 0竣工投入使用,建筑面积93.88m2,该住宅原为福利商品房,于2 00 6年1月1 0日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于20 1 3年1月1 0日的市场价格。计算公式如下:


房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧


(1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料,估价对象所占用土地7 0年使用期限的楼面地价为1 80元/m2,现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为1 7 0元/m2,则土地重新取得成本为:


土地重新取得成本=楼面地价*建筑面积=1 8 0*93. 88 =16898.4(元)


(2)建筑物重置总价的计算。房产管理部门20 1 1年1月1日公布的《房屋重置价格标准》


中砖混结构房屋的重置单价为2 6 00元/m2,房产管理部门2 0 1 2年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖结结构房屋的重置单价为2 7 00元/m2,房产管理部门2 0 1 3年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/m2,则估价对象建筑物重置总价为:


建筑物重置总价=重置单价*建筑面积=2 6 00*93. 88=244088(元)


(3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算,其计算公式为:


建筑物折旧=建筑物重置总价*(1-成新率)


其中,建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定,确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为:


建筑物折旧=2 44 0 88*(1-70%)=73226.4(元)


(4)估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为:


房地产总价=16898. 4+244088- 73226.6=187 760(元)


房地产单价=187760/93. 88=2000(元/m2)。