下载App
搜答案
所有课程
登录
注册
千题库
物业地产
房地产估价师
房地产估价理论与方法
第十章 假设开发法(剩余法)及其运用
第十章 假设开发法(剩余法)及其运用
题量:99题
题型:单选题, 多选题, 问答题, 不定项选择题
试卷简介: 第十章 假设开发法(剩余法)及其运用, 此试卷为参加"房地产估价理论与方法"的考生提供的"第十章 假设开发法(剩余法)及其运用"的答案和解析。
开始做题
下载试卷
App做题
试题预览
1
问答题
10分
估价对象为一政府用办公楼:土地总面积1200m2;建筑总面积4500m2;建于1990年9月底,钢筋混凝土结构,需评估该办公楼2010年9月30日的价值。搜集有关资料如下:
(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例,有关资料如图所示:
从2009年11月至2010年10月地价每月上升0.4%。
(2)当地征地农民的费用等资料如下。在价值时点征郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等150元/m2,土地开发费用、税金和利润等为120元/m2,以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别,城市边缘土地为第8级,而估价对象处于第3级土地上,各级土地之间的价格差异如图所示:
(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。
(4)建筑物耐用年限为50年,无残值。
试用成本法评估该办公楼2010年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。
点击查看答案
2
问答题
10分
某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得,土地面积为200000m2,规划容积率为2.0,其中配建20%的限价房,限定价格为4800元/m2,其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2,前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%;至2011年10月15日完成了主体结构,预计至建成尚需1.5年,还需投入40%的建设费用,费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程,该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中,买方需缴纳的税费为购买价的3%,同类商品房的售价为7000元/m2,销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在建成前半年开始均匀投入,假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。(折现率为10%)
点击查看答案
3
问答题
10分
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。土地面积为700m2,容积率为1.5,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理费用为建安成本的3%,在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。至2007年6月30日已完成主体结构,且已投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末),然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以1.5%的比率增长,为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。(10分)
点击查看答案
4
问答题
10分
某在建工程开工于2010年3月1日,用地总面积2000m2,建筑容积率为5.1,用途为公寓。土地使用年限为50年,从2010年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元,该公寓正常建设期为2年,建设费用为每平方米建筑面积2500元,至2010年9月1日已完成主体封顶,已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成,建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为80%,出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2010年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定报酬率为8%,折现率为14%。
点击查看答案
5
问答题
10分
某宗拟出让的熟地面积为10000m2,适宜建造商务公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2,专业费用为建筑安装工程费的6%,管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2,由毛坯房装修成精装修需半年时间,装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2,精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为200元/m2,设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元,报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判断该宗土地的合理价值。
点击查看答案
百度扫一扫练题
关注千题库公众号
房地产估价理论与方法-题库
千题库下载
历年真题
历年考试真题试卷, 真实检验
章节练习
按章节做题, 系统练习不遗漏
考前押题
考前押题, 提高分数
模拟试题
海量考试试卷及答案, 分数评估
进入题库
相关试卷
2023年房地产估价师《估价原理与方法》模考试卷1
2023年房地产估价师《估价原理与方法》模考试卷2
2023年房地产估价师《估价原理与方法》模考试卷3
2023年房地产估价师《估价原理与方法》预测试卷1
2023年房地产估价师《估价原理与方法》预测试卷2
2023年房地产估价师《估价原理与方法》名家密卷1
2023年房地产估价师《估价原理与方法》名家密卷2
2021房地产估价师《估价原理与方法》考试真题
《估价原理与方法》综合练习18
《估价原理与方法》综合练习9
《估价原理与方法》综合练习10
《估价原理与方法》综合练习11
收藏本站
Ctrl+D
将本站加入到书签,做题找题搜题,快速快捷。
下载App
微信扫一扫打开
回到顶部