房地产估价师

考试试题

[解析题]下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分,请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在括号后面空格处的不计分) ××房地产在建工程抵押估价结果报告 一、估价委托人 名称:××房地产开发有限公司 联系人:×× 联系电话:×× 二、房地产估价机构 估价机构:XXX有限责任公司 住所:XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼 法定代表人:XXX 资质等级:一级 证书编号:建房估证字[2007]XXX号 有效期限:2015年XX月XX日至2015年XX月XX日 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程,办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象2004年6月竣工后,建筑总层数为地面七层、地下一层,总建筑面积为26934.74平方米。 其他(略)。 五、价值时点 2015年6月14日(实地查勘之日) 六、价值类型 本报告所确定的房地产价值,是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。 七、估价原则 独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳利用原则;替代原则;价值时点原则;谨慎原则。 八、估价依据 1.《中华人民共和国物权法》; 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》; 3.《中华人民共和国土地管理法》; 4.《房地产估价规范》; 5.《中华人民共和国担保法》; 6.《国有土地上房屋征收评估办法》; 7.《房屋抵押评估委托书》; 8.《房屋抵押评估委托合同》; 9.《房地产估价基本术语》; 10.委托人提供的在建工程合法证明; 11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。 九、估价方法 由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。 假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。 十、估价结果 经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元(大写:人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整)。 十一、注册房地产估价师 十二、实地查勘日期(略) 十三、估价作业日期 2015年6月14日至2015年6月19日 十四、风险提示分析(略) ××房地产在建工程抵押估价技术报告 一、估价对象描述与分析 (一)估价对象区位状况描述与分析(略) (二)估价对象实物状况描述与分析(略) (三)估价对象权益状况描述与分析(略) 二、市场背景描述与分析(略) 三、最高最佳利用分析(略) 四、估价方法适用性分析(略) 五、估价测算过程 (一)运用假设开发法求取估价对象的价格 经测算,计算结果为92978507元(计算过程略) (二)运用成本法求取估价对象的价格 1.选择具体估价路径 本次估价选择房地合估路径。 2.成本法估价的计算公式 房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润 (1)求取估价对象土地使用权价格 土地单价(楼面地价)为897元/㎡(计算过程略)。, 土地成本=897×26934.74=24160462(万元) (2)求取估价对象地上建筑物价格 ①前期工程费 前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费=30+50+10+50=140(元/㎡) ②建筑安装工程费 建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》,参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情,根据估价对象的实际情况,取建安费用=1238(元/㎡) ③基础设施建设费 基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中,在此没有基础设施建设费。 ④公共配套设施建设费 公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业,取建筑安装工程费的2%,即公共配套设施建设费=1238×2%=24.76(元/㎡) ⑤开发期间税费 开发期间税费为每平方米建筑面积210元(依据略) ⑥建设成本 建设成本=140+1238+24.76+210=1612.76(元/㎡) 总建设成本=1612.76×22792.52=36758865(万元) (3)管理费用 是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出,按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况,管理费用为建筑安装工程费的2%,即1238×2%=24.76(元/㎡) (4)销售费用 销售费用发生在开发建设完成前半年,根据建设成本按销售代理费3%(依据略),计算得123.8(元/㎡)(计算略)。 (5)投资利息 假设开发期为两年,贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算,土地、城市基础设施配套费在第一年初一次性投入,建安成本及公建配套费在开发期均匀投入,则土地费用利息=897×5.4%×2=96.88(元/㎡) 建安成本、管理费利息=(1612.76+24.76)×5.4%×2×0.5=88.43(元/㎡) (6)开发利润 根据公司以往的工程利润,取460.91(元/㎡)经估价人员现场勘察,结合评估人员现场观察,确定综合成新率为95%。 估价对象的市场总价=24160462+36758865+(24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91)×26934.74=82993424(元)(取整) 则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081(元/㎡)(取整) (三)估价对象的价格 运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%,成本法计算结果的权数为80%,则:估价对象价格=92978507×20%+82993424×80%=84990441元。 六、估价结果确定 经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元(大写:人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整)。 附件(略)