资产评估实务一

考试试题

[解析题]评估对象宗地A的具体资料如下: ⑴评估目的:评估宗地A在评估基准日的市场价值。 ⑵评估对象基本情况: 宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地,规划用途为住宅、公寓,土地使用年限为70年,规划容积率为4。 ⑶宗地开发情况: 不论是用于住宅开发或公寓建设,建设周期均为2年,住宅的建筑费用为每平方米1800元,公寓的建筑费用为每平方米2000元,专业费用均为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入,评估基准日银行贷款利率为6%,建成后预计每年折旧费为320000元,建设过程中的相关税费均为楼价的4%,开发商要求的利润率为15%,住宅及公寓的正常综合折现率为8%。 ⑷市场调研情况: 评估基准日两年后住宅的市场情况是:售价为每平方米4000元,按此价格住宅建成后就可以售出,销售税费占楼价的3%。 评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是:年净租价为每平方米350元(扣除维修等费用后的租价),以后每年的租价以2%的比率递增,出租率为90%,出租过程中需交纳的税款占租金的5%。 “建筑费和专业费”属于建设开发成本,同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。 【要求】 根据给出的资料,运用剩余法评估该宗地在评估基准日的市场价值; (1)写出评估思路或技术路线; (2)写出评估步骤和评估结果; (3)对评估结论作出必要的说明。
[问答题]某资产管理公司拟处置金融不良资产4400万元,其中抵押贷款1700万元,其余均为信用贷款。   资产管理公司与债务企业协商后决定采用债务重组方式处置该资产。为了确定债权价值,特委托评估公司对债务企业进行偿债能力分析评估。   评估公司经过调查发现:   (1)债务企业已处于关停状态,生产难以恢复;能够取得齐全的财务会计资料。   (2)截至评估基准日,债务企业有效资产为3925万元,有效负债为6250万元;需要优先偿还的一般债务包括应付工资、应付福利费、应交税费等合计共93万元;清算及中介费按照有效资产的2%进行扣除。   (3)债务企业以自有的机器设备抵押给其他金融机构获得贷款300万元,本次机器设备评估值为285万元,全部用于优先偿还其他债务,不足偿还的部分作为一般债务。   (4)在拟处置的债权中,有1700万元的抵押贷款,对应的抵押物是厂房的土地使用权,本次土地使用权的评估价值为2200万元,应作为委托人优先受偿债务,土地评估价值超出贷款金额部分用于偿还一般债务。   要求:   (1)评估机构应该采用什么方法分析债权价值并简述理由。   (2)不考虑或有收益等其他因素对受偿比例的影响,请计算该不良债权的受偿比例。(计算结果保留两位小数)
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