房地产开发经营与管理

考试试题

[解析题]S市有一面积为4000平方米的国有出让土地,用途为城镇混合住宅用地,拟在2017年1月1日进行土地使用权转让,试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2080年1月1日,但限定商业用途最高土地使用年限40年。 (2)宗地形状为规则平行四边形,规划容积率3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地,根据具体规划指标,确定商住比例为1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整。 (3)该市基准地价2015年公布,基准日设定为2015年1月1日,土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯)和红线内场地平整,商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地,其对应的基准地价为商业800元/平方米、住宅450元/平方米。 (4)其他相关资料: 1)该地同类用地价格在2015年1月至5月没有变化,2015年6月至2016年12月每月递增0.5%; 2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%; 3)根据容积率修正系数表,该市同类土地在平均容积率为2.5时,对应的地价水平指数为100,容积率每增高0.1,则地价在上一容积率地价基础上向上修正1%; 4)商业部分影响因素修正幅度为-2%,住宅部分影响因素修正幅度为3%。
[解析题]某企业2012年9月30日在B市郊区以协议出让方式取得50亩地,用途为工业,于2015年5月竣工投入使用,建筑面积40000平方米,包括5栋厂房、1栋配套办公楼。2021年3月,企业拟进行产权转让,委托评估机构对止地的市场价值进行评估,估价期日确定为2021年3月31日。 估价师调查了解到,待估宗地周边主要为农地,近期出让或转让的工业用地实例较少,只收集到相距1.5公里的一宗工业用地的出让价格为47万/亩。但收集到了政府公布的待估宗地所在地的近3年农作物年平均产值为8500元/亩,征地区片综合地价为382.5元/m2。此外,青苗及地上物补偿费按当地农作物的1年产值补偿。根据当地规定,征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/m2计收;耕地开垦费按10元/m2计收。 宗地的开发程度达到“宗地外五通,宗地内六通和土地平整”(宗地外通路、通水、通讯、通电、排水,宗地内增加通暖,场地平整),但宗地内的开发费用计入了地上建筑物价值中,因此,土地评估设定的开发程度为“五通一平”。当地的土地开发费平均为120元/m2。一般情况下,达到“五通一平”的开发周期为1年,开发费在开发期内均匀投入;土地开发的投资回报率为8%。 经调查,该市农地征为工业用地的土地增值收益率在工业开发区为25%,其他为20%。根据该市规定,工业用地土地出让金最低不得低于150元/m2。 估价师了解到2021年3月31日的银行6个月到1年期贷款利率为6.06%。当地工业用地还原率一般取6%。此外,估价师经过对周边环境的调查,待估宗地在该区域中位置较好,与公路相临,且在厂门口有2条公交路线的停靠站台,交通便捷度也较高,对地价的有利影响4%。