房地产开发经营与管理

考试试题

[多选题]下图是一般市场条件下土地均衡价格的决定曲线图，其中，E为土地的均衡价格点。 从上图中可以看出，曲线NN、LL的弹性关系为（　）。
[多选题]下图是土地报酬曲线示意图，下列选项正确的有（　）。
[单选题]某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价格为3000万元，建筑物还原率为10%，土地还原率为8%，该房地产的价格是（　）万元。
[多选题]某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息： （1）宗地现场调查草图，如图所示； （2）与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米； （3）该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年； （4）该宗地的容积率为1.0，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道； （5）该宗地不动产综合还原利率为10%，土地还原利率为8%； （6）该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。 假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为（　）元/平方米。
[多选题]以标定地价系数修正法评估土地价格时，关于标准宗地设立的说法正确的是（　）。
[多选题]在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于区域因素的是（　）。
[多选题]某宗房地产，建筑层数为6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/平方米，则其土地价格（　）元/平方米。
[多选题]设立城市地价监测点，应遵循的原则包括（　）。
[单选题]在中心地理论中，所谓“中心地”指的是（　）。
[解析题]S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2017年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 （1）证载土地使用期至2080年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限40年。 （2）宗地形状为规则平行四边形，规划容积率3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。 （3）该市基准地价2015年公布，基准日设定为2015年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）和红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米、住宅450元/平方米。 （4）其他相关资料： 1）该地同类用地价格在2015年1月至5月没有变化，2015年6月至2016年12月每月递增0.5%； 2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%； 3）根据容积率修正系数表，该市同类土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高0.1，则地价在上一容积率地价基础上向上修正1%； 4）商业部分影响因素修正幅度为-2%，住宅部分影响因素修正幅度为3%。
[多选题]某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息： （1）宗地现场调查草图，如图所示； （2）与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米； （3）该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年； （4）该宗地的容积率为1.0，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道； （5）该宗地不动产综合还原利率为10%，土地还原利率为8%； （6）该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。 从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有（　）。
[多选题]在农用地分等单元划分时，以下描述正确的是（　）。
[单选题]按照《城市地价动态监测技术规范》的有关规定，计划单列市监测点的数量不应低于（　）个。
[多选题]征地区片价测算范围包括（ ）。
[解析题]某企业2012年9月30日在B市郊区以协议出让方式取得50亩地，用途为工业，于2015年5月竣工投入使用，建筑面积40000平方米，包括5栋厂房、1栋配套办公楼。2021年3月，企业拟进行产权转让，委托评估机构对止地的市场价值进行评估，估价期日确定为2021年3月31日。 估价师调查了解到，待估宗地周边主要为农地，近期出让或转让的工业用地实例较少，只收集到相距1.5公里的一宗工业用地的出让价格为47万/亩。但收集到了政府公布的待估宗地所在地的近3年农作物年平均产值为8500元/亩，征地区片综合地价为382.5元/m2。此外，青苗及地上物补偿费按当地农作物的1年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m2计收；耕地开垦费按10元/m2计收。 宗地的开发程度达到“宗地外五通，宗地内六通和土地平整”（宗地外通路、通水、通讯、通电、排水，宗地内增加通暖，场地平整），但宗地内的开发费用计入了地上建筑物价值中，因此，土地评估设定的开发程度为“五通一平”。当地的土地开发费平均为120元/m2。一般情况下，达到“五通一平”的开发周期为1年，开发费在开发期内均匀投入；土地开发的投资回报率为8%。 经调查，该市农地征为工业用地的土地增值收益率在工业开发区为25%，其他为20%。根据该市规定，工业用地土地出让金最低不得低于150元/m2。 估价师了解到2021年3月31日的银行6个月到1年期贷款利率为6.06%。当地工业用地还原率一般取6%。此外，估价师经过对周边环境的调查，待估宗地在该区域中位置较好，与公路相临，且在厂门口有2条公交路线的停靠站台，交通便捷度也较高，对地价的有利影响4%。
[多选题]根据工业区位理论，可以通过对（　）等因素的比较，确定不同工业用地之间价格的差异。
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