房地产开发经营与管理

考试试题

[多选题]下图是一般市场条件下土地均衡价格的决定曲线图，其中，E为土地的均衡价格点。 在正常市场条件下，上图中，能够反映土地供给变化趋势曲线是（　）。
[解析题]某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2006年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。 土地情况为：该土地通过征用后出让获得，当时征用是包括代征的500平方米的绿化用地在内总面积共计5500平方米。土地出让手续于2002年7月1日办理，当时获得的土地使用期为50年，允许的建筑面积为6000平方米，红线外基础设施条件为“五通”（通上水、通下水、通路、通电、通讯），红线内基础设施条件为“五通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯、场地平整）。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2米宽60米长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已按照长每米500元在出让中扣减（该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整）。 其他有关资料： （1）以2003年7月1日为基期，该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。 （2）该市2005年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2005年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。 （3）根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/平方米，土地开发程度设定为红线外“五通”（通上水、通下水、通路、通电、通讯），红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/平方米. （4）根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素修正幅度为5%。 （5）该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。 （6）土地还原利率为6%。 （7）基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价＝宗地对应的基准地价×（1＋影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数±开发程度修正额。
[多选题]因素法中，确定农用地定级因素的原则有（　）。
[单选题]宗地估价程序中，首要步骤是（　）。
[多选题]某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据地价管理的要求，需做基准地价的更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。 基准地价评估期日为2021年1月1日。该机构在评估过程中调查了下述资料： 调查的样点中，有一个样点P为临街商业店铺，位于二级地，租金为2000元/月，租约签订时间为2021年1月10日，出租方需支付的有关税费为800元/月，砖混结构房屋，重置造价为1200元/平方米，7成新，耐用年限50年，残值为0，土地面积60平方米，建筑面积45平方米。 样点M为住宅用地，位于一级地，2020年5月30日的出让地价为1800元/平方米，出让年期为50年，容积率为2.0。 该机构测算的土地还原率为6%，综合还原率7.3%。2020年该城市住宅地价每月递增1%。商业一、二级地的基准地价平均容积率为1.8，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为1.5。在样点地价计算过程中，认为容积率与地价呈正比关系。 按照基准地价内涵，样点M修正后的地价为（　）元/平方米。
[多选题]下图是一般市场条件下土地均衡价格的决定曲线图，其中，E为土地的均衡价格点。 从图示可以判断得出，当需求扩大时，致使（　）。
[多选题]下图是土地报酬曲线示意图，下列选项正确的有（　）。
[多选题]某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为（　）。
[多选题]农业区位理论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（　），从而最大限度的增加利润。
[解析题]S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2017年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 （1）证载土地使用期至2080年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限40年。 （2）宗地形状为规则平行四边形，规划容积率3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。 （3）该市基准地价2015年公布，基准日设定为2015年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）和红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米、住宅450元/平方米。 （4）其他相关资料： 1）该地同类用地价格在2015年1月至5月没有变化，2015年6月至2016年12月每月递增0.5%； 2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%； 3）根据容积率修正系数表，该市同类土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高0.1，则地价在上一容积率地价基础上向上修正1%； 4）商业部分影响因素修正幅度为-2%，住宅部分影响因素修正幅度为3%。
[问答题]D地块为甲企业使用，属于划拨性质，基础设施达到供水、排水、供电、通讯。在1980年5月城市统一开展的土地登记时办理的国有土地使用证，登记用途为工业，面积为15000平方米，建筑面积为13000平方米，但在2003年4月30日，甲企业改制，并办理了协议出让手续，当时估价委托A机构评估。 2006年2月，由于该土地所在城市工业规划布局调整，甲公司在郊区新购置了一宗土地建设新厂房，并搬迁、拆除了旧厂区地上建筑物及附着物。政府在支付一定补偿后将土地收购，并重新规划，完成一级开发后入市公开交易。 2007年3月15日，在市国土资源管理局组织的公开拍卖中，该土使用权由该市乙房地产开发公司竞得。查看规划部门下达的规划意见书，土地新的规划用途为住宅，建设规模可达到42000平方米，建筑密度35%，控高25米；同时，由于土地西侧市政干道要进行拓宽，规划中明确有代征道路用地1000平方米；燃气管线铺设正在进行中，预计当年可投入使用。乙公司在参加竞买之前曾委托A土地评估机构对该土地进行应价评估，确定最高应价为14000万元，最后以10500万元竞得。竞买成功后，乙公司2007年4月15日缴纳完全部土地出让金，并于2007年9月1日办理了相关手续，按规划开工建设。 2009年5月5日，经过协商，乙公司用其一宗土地及在建工程与丙公司一幢新建办公楼完成置换，并且双方均按照规定办理了相关产权登记手续并取得相关证书，其中，置换中的土地估价由B机构完成。估价人员对现场进行勘察，也对土地的取得和开发利用历史进行了相关调查。丙公司从乙公司获得的土地位于城市二环内，在建工程目前已至地上3层，工地现场内已接入临时工程用水电道路。 问题： 1.请用简短语言描述该宗土地的权利变化过程，并列出时间、权利变化内容及相关权利人。 2.在土地流转中，A土地评估机构两次参与了估价，请根据以上信息，采用对比的方式，列出前后两次估价地价定义中的不同之处。 3.请根据以上信息，列出在上述过程中可能涉及的土地登记，并列出登记类型、登记申请人、登记的土地权利性质等。
[多选题]某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据地价管理的要求，需做基准地价的更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。 基准地价评估期日为2021年1月1日。该机构在评估过程中调查了下述资料： 调查的样点中，有一个样点P为临街商业店铺，位于二级地，租金为2000元/月，租约签订时间为2021年1月10日，出租方需支付的有关税费为800元/月，砖混结构房屋，重置造价为1200元/平方米，7成新，耐用年限50年，残值为0，土地面积60平方米，建筑面积45平方米。 样点M为住宅用地，位于一级地，2020年5月30日的出让地价为1800元/平方米，出让年期为50年，容积率为2.0。 该机构测算的土地还原率为6%，综合还原率7.3%。2020年该城市住宅地价每月递增1%。商业一、二级地的基准地价平均容积率为1.8，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为1.5。在样点地价计算过程中，认为容积率与地价呈正比关系。 该城市基准地价评估的工作底图选择的比例尺应该为（　）。
[多选题]某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2.5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0.5，容积率修正幅度分别为±15%、±5%、±10%。有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1.5、3。三宗地容积率修正系数的大小顺序正确的是（　）。
[多选题]某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息： （1）宗地现场调查草图，如图所示； （2）与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米； （3）该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年； （4）该宗地的容积率为1.0，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道； （5）该宗地不动产综合还原利率为10%，土地还原利率为8%； （6）该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。 委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有（　）。
[多选题]根据《农用地定级规程》，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择（　）等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方法。
[解析题]某企业2012年9月30日在B市郊区以协议出让方式取得50亩地，用途为工业，于2015年5月竣工投入使用，建筑面积40000平方米，包括5栋厂房、1栋配套办公楼。2021年3月，企业拟进行产权转让，委托评估机构对止地的市场价值进行评估，估价期日确定为2021年3月31日。 估价师调查了解到，待估宗地周边主要为农地，近期出让或转让的工业用地实例较少，只收集到相距1.5公里的一宗工业用地的出让价格为47万/亩。但收集到了政府公布的待估宗地所在地的近3年农作物年平均产值为8500元/亩，征地区片综合地价为382.5元/m2。此外，青苗及地上物补偿费按当地农作物的1年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m2计收；耕地开垦费按10元/m2计收。 宗地的开发程度达到“宗地外五通，宗地内六通和土地平整”（宗地外通路、通水、通讯、通电、排水，宗地内增加通暖，场地平整），但宗地内的开发费用计入了地上建筑物价值中，因此，土地评估设定的开发程度为“五通一平”。当地的土地开发费平均为120元/m2。一般情况下，达到“五通一平”的开发周期为1年，开发费在开发期内均匀投入；土地开发的投资回报率为8%。 经调查，该市农地征为工业用地的土地增值收益率在工业开发区为25%，其他为20%。根据该市规定，工业用地土地出让金最低不得低于150元/m2。 估价师了解到2021年3月31日的银行6个月到1年期贷款利率为6.06%。当地工业用地还原率一般取6%。此外，估价师经过对周边环境的调查，待估宗地在该区域中位置较好，与公路相临，且在厂门口有2条公交路线的停靠站台，交通便捷度也较高，对地价的有利影响4%。
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