房地产估价理论与方法

考试试题

[判断题]某些建筑材料、设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇异常严寒酷暑等恶劣天气，这类特殊的非正常因素在估算开发期时一般应结合具体情况予以考虑。()
[单选题]一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。
[判断题]某地区的房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为323万元。()
[判断题]移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（　）
[单选题]某宗房地产交易，卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。
[多选题]求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。
[判断题]外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（ ）
[判断题]基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。（　）
[多选题]下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（　）。
[单选题]某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，出让年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为()年。
[多选题]在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（ ）。
[单选题]在比较法中，土地使用期限调整属于()。
[多选题]关于房地产估价要表的说法，正确的有（）。
[多选题]关于专业房地产估价的说法，正确的有（　）。
[单选题]需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产()方面的内容。
[判断题]某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。()
[单选题]房地产权利的种类中，属于自物权的是(　)。
[单选题]如果房地产价格时间序列的逐期发展速度()，就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。
[单选题]关于比较法运用的说法，错误的是（）。
[单选题]在某城市房屋征收中，房屋权属登记面积不一致，有的是单位建筑面积，有的是单位套内建筑面积，还有的是单位使用面积，在对可比实例建立比较基础时首先应做到()。
[判断题]对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。()
[判断题]估价时点除了说明评估价值对应的时间，还要评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。()
[单选题]下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（　）。
[多选题]假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。
[单选题]专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，说明专业估价()。
[单选题]开发经营期的起点是()。
[单选题]某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（　）元/m2。
[多选题]估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。
[多选题]房地产的价格单位由()构成。
[判断题]基于租赁收入测算房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。()
[单选题]开发经营期的起点是()。
[判断题]房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价格实质上是房地产权益的价格。()
[多选题]运用路线价法估价的步骤包括()。
[问答题]某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值4万元，安装新电梯需要180万元，比建造同类办公楼随同安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2500万元，该旧电梯的重置价格为60万元，已计提折旧40万元。假如该旧办公楼在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入130万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元，假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%。请计算该办公楼扣除折旧后的价值。
[单选题]某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（　）。
[单选题]在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（　）。
[多选题]下列选项中()属于估价委托合同的内容。
[判断题]可比实例的交易方式应适合估价目的，比如说估价对象是出让国有建设用地使用权土地上的房地产，则不宜选取划拨国有建设用地使用权土地上的房地产作为可比实例。()
[单选题]估价上的折旧注重的是()。
[判断题]有条件选用市场法进行估价的，应当以市场法为主要的估价方法。(　　)
[判断题]某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
[问答题]某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。【问题】试选用所给资料估计该宾馆的价格。
[判断题]估价报告使用期限也是估价的责任期。(　　)
[多选题]估价委托合同的内容一般包括（　）。
[单选题]某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。
[单选题]关于房地产抵押，下列说法不正确的是()。
[单选题]某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为 （　）万元。
[多选题]主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的批量估价方法有（　）。
[单选题]有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是（　）。
[单选题]某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（　）万元。
[单选题]某幢平房的建筑面积为200m2，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元/m2，残值率为5%。用直线法计算该房屋的折旧总额为()万元。
[判断题]高价格的房地产政策，意味着造成房地产价格的绝对水平很高。()
[多选题]关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。
[单选题]甲房地产的收益期限为30年，楼面地价为2700元／m2；乙房地产的收益期限为40年，楼面地价为2800元／m2。报酬率均为6%，其他条件相同。则两宗房地产的价格相比()。
[判断题]比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（　）
[单选题]估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。
[单选题]某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（　）年。
[判断题]房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿。()
[判断题]在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）
[单选题]下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。
[单选题]由于房地产()的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。
[单选题]采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（　）。
[单选题]关于房地产抵押，下列说法不正确的是(　)。
[多选题]下列不存在替代关系的有()。
[问答题]某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2014年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%。请计算该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格。
[多选题]下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有()。
[多选题]下列属于房地产使用管制的是()。
[判断题]估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（ ）
[多选题]运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（　）。
[多选题]房地产所有权可分为()。
[多选题]关于长期趋势法的作用及其适用的估价对象的说法，正确的有（　）。
[多选题]最高最佳使用原则必须同时符合(　)标准。
[问答题]某综合楼为框架结构，2003年5月竣工，土地使用权年限为40年，从2002年10月1日起计，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。该综合楼1～5层商场整体出租，每层2000m2，从2003年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元/m2，附近类似商场正常月租金为230元/m2。6～22层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的综合报酬率为10%，试估算该综合楼2007年10月1日带租约出售时的价格。
[单选题]下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是()。
[单选题]在评估投资价值时，折现率是()。
[多选题]关于路线价区段的说法，正确的有（）。
[多选题]估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其内在质量的要求是()。
[单选题]路线价法特别适用于房地产税收、市地重划、()或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。
[多选题]有助于把握房地产估价的最高最佳利用原则的经济学原理有()。
[多选题]影响房地产价格的周围环境是()。

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