房地产估价理论与方法考试题库 - 房地产估价师考试题库

考试试题

[单选题]为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（　）元/m2。

[单选题]估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档的主要作用不包括()。

[单选题]某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为()年。

[单选题]采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（　）。

[单选题]维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由( )制定。

[单选题]已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是()。

[判断题]城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分不同均质地域。（　）

[单选题]下列收益乘数法中，考虑了房地产的空置和租金损失情况，但没有考虑运营费用差异的是()。

[单选题]在评估期房价格时，(　)。

[判断题]一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。()

[单选题]比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有较多的()。

[多选题]关于房地产估价的本质，下列说法正确的有()。

[单选题]城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于()不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。

[单选题]“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。

[单选题]除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在()的状况。

[单选题]某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元／m2，出租的年末收益为330元／m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为()元／m2。

[单选题]某购物中心共3层，总建筑面积1500m2，每层的建筑面积相等，房地的总价为1000万元，土地价值580万元，其中一、二三层的关系为1.5：2.5:1，如按房地价值分摊，则二层的占有土地份额为()。

[单选题]估价报告书中说明的()限定了其用途。

[单选题]距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。

[单选题]估价报告应用的有效期是从()开始计算的。

[单选题]()由委托人和估价目的双重决定。

[单选题]某种生活必需品，消费者对这种商品的需求与价格呈反方向变化()。

[单选题]房地产价格影响因素的一种分类方式是()。

[判断题]估价机构出具的估价报告应该一式三份，二份交委托人收执，一份由本机构存档。(　　)

[单选题]某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（　）万元。

[单选题]运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（　）的收益估计值。

[多选题]下列属于一宗房地产的位置因素的是()。

[单选题]成交价格围绕着()而上下波动。

[单选题]某宗土地的取得成本为1500万元，建设成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，投资利息为25万元，投资利润率为13%，则开发利润为()万元。

[判断题]交通管制对房地产价格的影响中，对于某些类型的房地产来讲，实行这种交通管制可能会降低该类房地产的价值。()

[单选题]某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。

[单选题]关于房地产抵押，下列说法不正确的是(　)。

[单选题]某房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定补偿标准，某房地产开发公司应支付()万元土地补偿费。

[多选题]一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是()。

[判断题]在界定估价对象的范围时，要特別注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。（）

[问答题]某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值4万元，安装新电梯需要180万元，比建造同类办公楼随同安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2500万元，该旧电梯的重置价格为60万元，已计提折旧40万元。假如该旧办公楼在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入130万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元，假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%。请计算该办公楼扣除折旧后的价值。

[多选题]通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( 　)。

[单选题]在房屋征收评估中，被征收房屋的价值是()。

[单选题]房地产估价的要素中，估价委托人指的是()。

[多选题]明确估价的基本事项包括明确()。

[判断题]某成片荒地的面积为2km2，直接成本为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的其他开发成本为2.5亿元，正常的开发利润为0.8亿元，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，则开发完成后的可转让熟地的成本价格为375元/m2。()

[多选题]运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（　）。

[单选题]在长期趋势法中，当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用()逆行预测。

[判断题]税收是影响房地产价格制度的政策因素之一，在买方市场条件下，减少房地产开发环节的税收难以使房地产价格下降。()

[单选题]某开发商在开发某别墅时，为增加开发利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅价格下降，这是因为()。

[判断题]某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。()

[判断题]可比实例的交易方式应适合估价目的，比如说估价对象是出让国有建设用地使用权土地上的房地产，则不宜选取划拨国有建设用地使用权土地上的房地产作为可比实例。()

[单选题]在成本法中，为便于投资利息的计算，下列关于销售费用的说法正确的是()。

[判断题]房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。()

[单选题]下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（　）。

[单选题]房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在()的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

[多选题]在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的()直接相关。

[多选题]关于估价委托书的说法，正确的有（　）。

[判断题]房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿：被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。（）

[判断题]估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（　）

[多选题]关于路线价区段的说法，正确的有（）。

[判断题]估价时所依据的房地产市场状况应始终是价值时点时的房地产市场状况。()

[单选题]预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

[单选题]根据《资产评估师》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于（　）年。

[单选题]某地区房地产交易中卖方.买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( 　)元/㎡.

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