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考试试题

[单选题]某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（　）万元。

[判断题]为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（　）

[判断题]一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（　）

[多选题]利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的

[单选题]某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格（不含安装费）为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为()万元。

[多选题]下列有关土地成本，描述错误的有（　）。

[判断题]估价报告应用有效期的表达形式为：自××××年××月××日起至××××年（××个月、××日）内有效。()

[单选题]在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于()。

[判断题]当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格＋债务－债权。（　）

[单选题]关于路线价法的说法，错误的是（）。

[单选题]某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于()。

[多选题]关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（　）。

[单选题]下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

[单选题]某商品房成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该商品房的实际价格是()万元。

[单选题]比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况调整系数为()。

[单选题]房地产的()特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于当地制度政策、邻里关系等。

[单选题]下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。

[单选题]对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。

[判断题]一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。()

[单选题]关于比较法运用的说法，错误的是（　）。

[单选题]公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的( )。

[单选题]某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为()年。

[单选题]房地产中的无形资产属于将房地产按()进行分类中的一类。

[单选题]距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。

[多选题]假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。

[单选题]房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。

[单选题]在保险事故发生后，房地产保险需要评估()，以为确定赔偿金额提供参考依据。

[判断题]在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对价值时点时的状况。()

[判断题]建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。（　）

[问答题]某商场的建设用地使用期限为40年，从2007年5月1日起计。该商场共2层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积100%。一层于2008年5月1日租出，租期为5年，可出租面积的正常月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为8%。试估价该商场于2011年5月1日带租约出售时的正常总价。

[多选题]估价委托合同的内容一般包括（　）。

[单选题]房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的(　)特性。

[判断题]根据传统的地价理论，地价是地租的资本化或者资本化的地租，是预买一定年数的地租。()

[多选题]估价中的最高最佳使用具体包括(　)等。

[单选题]一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清；(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；(4)约定自成交日期起一年内一次性付清；(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是()。

[单选题]某幢平房的重置价格为800万元，有效年龄为10年，预期经济寿命为40年，残值率为5%，用直线法计算该房屋每年的折旧额为()万元。

[单选题]对房地产估价来说，土地是()。

[判断题]修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。（　）

[多选题]影响房地产价格的社会因素，主要有( 　)。

[单选题]某宗房地产2011年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=6.26元人民币元。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其2011年10月25日的价格为()人民币元/m2。2011年10月25日的汇率假定为1美元=6.29元人民币。

[单选题]某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为()元/m2。

[问答题]某宾馆框架结构，总建筑面积10000m2，土地使用年限为40年，2003年年初通过出让方式取得。三年后，该宾馆建成并投入运营，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2用于出租餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200m2），自用办公室3间（建筑面积200m2）。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%。会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次。附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为12%。试计算该宾馆的正常总价格。

[多选题]在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括()

[判断题]房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较低，在下风地区房地产价格一般较高。()

[判断题]某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。()

[单选题]因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。

[单选题]某购物中心共3层，总建筑面积1500m2，每层的建筑面积相等，房地的总价为1000万元，土地价值580万元，其中一、二三层的关系为1.5：2.5:1，如按房地价值分摊，则二层的占有土地份额为()。

[单选题]某建筑物建成于2002年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2017年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（　）年。

[多选题]在房地产抵押估价实务中，关于房地产抵押价值，下列说法正确的是()。

[判断题]运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。()

[单选题]下列各项中，一般不适用收益法估价的是（　）。

[判断题]成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地产的价格。()

[单选题]()是房地产估价的基本原则。

[判断题]某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年存款的单利年利率应大于5.25%。()

[单选题]房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

[多选题]房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有()。

[单选题]受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是()。

[单选题]下列建筑物状况中，不属于权益状况的是()。

[单选题]某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( )。

[单选题]房地产估价的合法原则是针对(　)来讲的。

[单选题]用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是()。

[多选题]估价所需资料主要包括如下(　　)。。

[单选题]下列关于建筑物折旧的求取，错误的说法是()。

[单选题]关于估价师声明的说法，正确的是（）。

[单选题]成本法的本质是以房地产的()为导向求取房地产的价值。

[单选题]商业用地房地产位置的优劣主要取决于( 　)。

[多选题]下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。

[判断题]评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。（　）

[单选题]某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。

[判断题]对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。()

[多选题]房地产估价规范的内容包括()。

[单选题]下列有关房地产权益因素的描述，错误的是（　）。

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