房地产估价理论与方法

考试试题

[单选题]某建筑物建成于2002年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2017年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（　）年。
[单选题]估价上的折旧注重的是()。
[单选题]建立价格可比基础中，统一付款方式是指()。
[单选题]下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（　）。
[单选题]下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
[单选题]在成本法、假设开发法中不计息的项目有()。
[判断题]当消费者预期房地产价格未来会下降时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。()
[多选题]收益法中确定资本化率的基本方法有()。
[单选题]某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为()。
[单选题]在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为()。
[问答题]某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案： 方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。 方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。 根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。 请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。
[单选题]有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为(　)万元。
[单选题]对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（　）。
[单选题]在某商业街深度30.48m(100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据“四三二一法则”，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为()万元。
[单选题]报酬率=()+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。
[判断题]抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（　）

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