房地产估价理论与方法考试题库 - 房地产估价师考试题库

考试试题

[单选题]下列关于无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值关系的表述中，正确的是（　）。

[判断题]某房产年折旧率为1.6％，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（　）

[多选题]城镇基准地价中划分不同均质地域通常是将()的土地加以圈围而形成不同的地价区域。

[单选题]报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。

[判断题]在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）

[多选题]影响房地产价格的社会因素包括()等。

[单选题]对房地产土地权益状况的描述，主要说明的内容不包括()。

[单选题]关于一个项目的价值时点和评估价值，下列说法正确的是()。

[判断题]在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型必须为市场价值。()

[单选题]某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（　）。

[判断题]城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。()

[单选题]在某城市房屋征收中，房屋权属登记面积不一致，有的是单位建筑面积，有的是单位套内建筑面积，还有的是单位使用面积，在对可比实例建立比较基础时首先应做到()。

[单选题]按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是()的收益估计值。

[判断题]地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。()

[单选题]市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为(　)。

[单选题]某类房地产1994年至1998年的价格分别为910元/m2、1190元/m2、1490元/m2、1810元/m2、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为()元/m2。

[多选题]利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（　）。

[单选题]投资利润率的计算公式是( 　)。

[单选题]()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。

[单选题]现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。

[判断题]建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定受益期限。()

[多选题]关于路线价区段的说法，正确的有（　）。

[判断题]在动态分析法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。()

[单选题]某宗房地产成交价格为4000元／m2，首付40%之后，以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为()元／m2。

[多选题]关于投资价值和市场价值的说法，错误的有()。

[多选题]评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( 　)等。

[单选题]某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（　）年。

[判断题]某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。()

[判断题]比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（　）

[单选题]王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟人住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为()元。

[单选题]评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。

[判断题]挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）

[单选题]当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以(　)进行估价。

[多选题]一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（　）。

[单选题]某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（　）元/m2。

[单选题]政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（　）。

[单选题]某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为(　)元/m2。

[单选题]关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（　）。

[单选题]我国目前的土地权属证书有()。

[单选题]成本法的本质是以房地产的()为导向求取房地产的价值。

[单选题]成交价格围绕着()而上下波动。

[问答题]某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2014年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%。请计算该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格。

[单选题]某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（　）万元。

[单选题]下列有关房地产征收征用的需要，表述正确的是（　）。

[多选题]下列房地产估价相关活动中，不属于传统价值评估业务范畴的是()。

[单选题]某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为()万元。

[多选题]下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有()

[单选题]区位因房地产的()而成了房地产的重要组成部分。

[单选题]某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按(　)进行评估。

[多选题]房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有()。

[单选题]()由委托人和估价目的双重决定。

[多选题]收益法中，对应着不同的收益类型，收益乘数包括()。

[单选题]一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格( 　);相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( 　)。

[多选题]预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为()。

[单选题]某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于()。

[单选题]对房地产估价来说，土地是()。

[多选题]投保火灾险时的保险价值有可能是()。

[单选题]估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过()。

[单选题]某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于()。

[多选题]选取可比实例时，应符合的要求包括()等。

[单选题]某10年前建成交付使用的建筑物，建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为800元／m2，建筑物残值率5%，年折旧率2%，则该建筑物的现值是()元。

[多选题]对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（　）。

[单选题]房地产成本增加，房地产价值()。

[单选题]评估某宗房地产2011年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2010年11月13日。经调查获知2010年6月至2011年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行市场状况调整后的价格为()元/m2。

[单选题]下列有关地租的测算，描述错误的是（　）。

[单选题]某房地产估价机构在2008年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求重新评估该估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为()。

[判断题]某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元／m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动率平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币／m2。()

[问答题]某宾馆框架结构，总建筑面积10000m2，土地使用年限为40年，2003年年初通过出让方式取得。三年后，该宾馆建成并投入运营，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2用于出租餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200m2），自用办公室3间（建筑面积200m2）。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%。会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次。附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为12%。试计算该宾馆的正常总价格。

[判断题]在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。( 　)

[单选题]下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。

[单选题]下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（　）。

[单选题]在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

[单选题]直线趋势法公式Y=a+bχ中，χ表示()。

[单选题]下列建筑物状况中，不属于权益状况的是()。

[多选题]一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（　）。

[单选题]砖混结构二等房屋的残值率一般为()。

[单选题]采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（　）。

[多选题]下列不存在替代关系的有()。

[单选题]某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元。

[判断题]临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。( 　)

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