多选题
2.00分
共用题干 甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6...
共用题干
甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为1 5年，租金为2. 10元／（m2.天）；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1 0年，租金为2. 50元／（m2.天）；B座总建筑面积为67 5 00 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为4 0 5 00万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款9 3%；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元／（m2.天），地上一至四层的客观租金水平为3.0元／（m2.天），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( )。
甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为1 5年，租金为2. 10元／（m2.天）；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1 0年，租金为2. 50元／（m2.天）；B座总建筑面积为67 5 00 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为4 0 5 00万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款9 3%；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元／（m2.天），地上一至四层的客观租金水平为3.0元／（m2.天），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( )。
参考答案: D
参考解析: (65000+67500)-8000=124500(m2)
对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况：在租期内（毁约徐外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用），但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。本题的法定优先受偿款=40500*(1-93%)=2835(万元)。
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