××商务楼估价报告 报告封面及目录（略） 致委托方函（略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 估价结果报告 一、委托方 ××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。 ...
××商务楼估价报告
报告封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方
××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象
××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。
××××商贸公司于2 00 6年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即2 00 6年4月1日至2 0 4 6年3月3 1日），土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6 611 m
自筹资金开发建设，于200 8年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述（略）。
四、估价目的
评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在20 1 0年4月1日的市场价值为人民币1 6 8 2万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2 5 44元／m
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6 611m
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：一层1 00元，二层8 0元，三层7 0元，四层6 0元，五层4 0元，六层3 0元，七至八层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：一至三层10%，四至六层1 5%，七至八层20%。
根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下。
(1)一层年有效毛收入：A=1000*1 00*0.8*12=96. 00（万元）。
(2)二层年有效毛收入：B=1000*80*0.8*1 2*9 0%=69. 12（万元）。
(3)三层年有效毛收入：C=1000*70*0.75*12 =63. 00（万元）。
(4)四层年有效毛收入：D=1000*6 0*0.75*1 2*85% =45. 90（万元）。
(5)五层年有效毛收入：E= 1000*40*0.75*1 2*85%= 30. 60（万元）。
(6)六层年有效毛收入：F=1000*3 0*1 2*85%=30. 60（万元）。
(7)七、八层年有效毛收入：G=(410+201)*20*0.7*1 2*80%=8.2 1（万元）。
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G= 96. 00+69. 12+63. 00+45. 90+30. 60+30. 60+8. 21= 343. 43(万元)。
(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年2 9 3元／m
(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343. 43*5%=17. 17（万元）。
(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343. 43*8% =27. 47（万元）。
(4)年保险费：按年租金收入的0.2%计算。则：年保险费=343. 43*0.2% =0. 69（万元）。
(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建教育费附加，其中：房产税为年租金收入的1 2%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343. 43*(12 %+5. 5%)=60. 10（万元）。
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75. 01+17. 17+27. 47+0. 69+60.10 =180. 44（万元）。
年净收入A=年有效毛收入-年运营费用=343. 43 -180. 44 =162. 99（万元）。
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
由于估价对象的收益年限为有限年，即，n=40-5=35（年），且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
将上述相关数据：A=162. 99,Y =8%，n=3 5代入上述公式，有：
V=162.9 9/8%*[1-1/(1+8%)
（二）成本法估价测算过程
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期4 0年的基准地价为每平方米土地面积2 8 6 0元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日起至估价时点已经过5年，其减价率为5/40 =12.5%，则估价对象土地价格为：2 8 6 0*（1-12.5%）*2560= 640. 64（万元）
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
(1)建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1 2 9 0元／m
(2)建筑物折旧
根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价*（1-残值率）*已使用年限／耐用年限=852. 82*（1-0）*2/60= 28. 43（万元）。
(3)建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置总价-建筑物折旧费总额=852. 82-28. 43 =824. 39（万元）
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640. 64+894. 39=1465. 03（万元）。
（三）估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价=(1899. 58+1465. 03)/2 =1682（万元）（取整数）
估价对象房地产建筑面积单价=16820000/6611=2544（元／m
七、估价结果
经过评估，××商务楼在2 0 1 0年4月1日的市场价值为人民币1 6 8 2万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。
附件（略）。
参考解析:
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