某开发商于2002年8月1日投资开发大型购物商厦,开发期为5年,平均售价为0.9万元/m。2006年8月1日李某以10000元/m的价格购买了其中100m的店面,并向开发商支付了10万元定金,产权持有期为36年。2007年8月1日开发商交房时,李某又支付了13万元,余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付,年贷款利率为4.5%,按年末等额付款方式偿还。另外,李某与一承租人签订了一份为期10年(2007年8月1日至2017年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月100元/m,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算,此店面每年的平均出租经营费用为6万元。李某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为10万元。
如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2007年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。(12分)
参考解析:
解:
:P=A/(i-s)[1-(1+s)n/(1+i)n]=100元/m*12*100m/(14%-2%)*[1-(1+2%)/(1+14%)]=67.12万元(2)转售收入现值:设转售收入为χ万元,则转售收入现值为:χ/(1+14%)(3)现金流入现值=67.12万元+χ/(1+14%)
=13万元(2)定金:P=10万元*(1+14%)=11.4万元(3)贷款偿还现值P:1)计算时点时总房价:100m*10000元/m*(1+14%)=114万元2)计算时点时的贷款额:P=114万元-(11.4+13)万元=89.6万元3)年还本付息额A:A=Pi/[1-(1+i)-n]=89.6万元*4.5%/[1-(1+4.5%)-15]=8.34万元年还本付息额A的折现值P=A/i[1-(1+i)-n]=8.34万元/14%*[1-(1+14%)-15]=51.23万元(4)出租成本的现值P:P=A/i[1-(1+i)-n]=6万元/14%*[1-(1+14%)-10]=31.30万元(5)装修费用的现值P:P=10万元*(1+14%)-10=2.70万元(6)现金流出现值=P+P+P+P+P=(13+11.4+51.23+31.30+2.70)万元=109.63万元
-109.63万元=0χ=157.59万元转售单价为:157.59万元/100m=15759元/m解析一、单项选择题2.比较风险又称机会成本风险,是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益时,给投资者带来的风险。3.R=4.5%+0.5*(15%-4.5%)=9.75%,注意不能用银行贷款利率,若是存款利率,则可用。这是求折现率的一种方法。