房地产估价报告 封面及目录（略） 致委托估价方函（略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） ××酒店房地产估价结果报告 一、委托方 ××酒店有限公司，法定代表人：××，住所；市××路××号。...
房地产估价报告
封面及目录（略）
致委托估价方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××酒店房地产估价结果报告
一、委托方
××酒店有限公司，法定代表人：××，住所；市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号；房地产估价机构资质等级：一级。
三、估价对象
（一）地理位置及概况（略）
（二）估价对象概况
估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层
建筑面积：11275m
土地使用权年限：40年(19 98年8月20日起至20 3 8年8月1 9日止)
竣工日期：2001年8月
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
建筑结构：框架
土地使用权来源：协议出让
建筑物装修情况：（略）
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据
五、估价时点
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采
用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十
层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币2 08 5 2 1 0 5 0元（大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
××酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采
用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十
层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
（一）酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m
当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例一，国际中心商场2009年8月的市场售价为：一层45000元／m
可比实例二，世贸大厦商场2009年8月的市场售价为：一层39000元／m
可比实例三，世纪广场商场2009年8月的市场售价为：一层38000元／m
确定可比实例修正系数的依据（略）。
修正计算（见下表）。
一层比准价格为：
(34091+34392+34142)/3= 34208(元／m
二层比准价格为：
(20979+21645+21563)/3=21396(元／m
第一、二层价值为：
(34208+21396)*2830=157359320（元）
（二）酒店第十至十三层估价
酒店第十至十三层为客房，建筑面积为4 5 0 0m
估价。
选用收益法公式：
V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
式中V——房地产价格；
A——年净收益；
Y——资本化率；
n——尚可使用年限。
该酒店建筑物耐用年限为5 0年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42 。
酒店第十至十三层共有客房1 04间。根据该公司提供的200 6年至2008年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年3 6 5天，则：
年总收入=104*4 00*365 =15184000（元）
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占4 5%。
年净收益A =15184000*(1- 45%)=8351200（元）
以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定Y=8%。
酒店第十至十三层价值
V=8351200/8%*[1-1/(1+8%)
（三）酒店第二十层估价
酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为11 2 5 m
因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
按租约规定，第二十层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为1 00万元、1 1 0万元。
计算年净收益
年净收益A =[100／(1+8%)+110/(1+8%)
(1+8 %)
酒店第二十层价值
V=756792/8%*[1-1/(1+8%)
（四）估价对象的总价值
（五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币20 8 5 2 1 0 5 0元（大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
参考解析:
此估价报告有如下一些错误和不足：
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