对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料

估价测算如下（节选）：

（一）年有效毛收入

（二）年运营费用

年管理费用=年有效毛收入*管理费用率+管理用房租金损失=1 3 0 6 8 000*3%+ 500*50%=692040元

年运营费用=1000000+692040+725274= 2417 314（元）

（三）年净收益年净收益=(一)项-（二）项=13068000- 2417314 =10650686（元）

（四）估价结果

估价结果= 1 0 6 5 0 6 8 6/ 5% *[1-1/(1+5%)] =194438130（取整）