估价对象为一宗10000m 的七通一平用地，土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日，土地使用权出让年限为5 0年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共1 8层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m （含独立使用的车棚30 0m ），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1 5 00元/m 。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。

现需估价200 6年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：

，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

。运营费用率为24%。

；建成一年时可售出6 0%，平均价格为2 800元/m ；剩余的1 0%会在建成一年半售出，平均价格为2 9 00元/m ，销售代理费（销售费用）为售价的3.5%。

采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

黄某于200 9年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2 0 1 0年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。 2 0 1 2年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了比较法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)/2=45（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？

估价对象为一宗10000m 的七通一平用地，土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日，土地使用权出让年限为5 0年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共1 8层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m （含独立使用的车棚30 0m ），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1 5 00元/m 。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。

现需估价200 6年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：