多选题
2.00分
共用题干
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甲公司拥有一宗面积为8 00 00m的工业用地,地上建有面积为50000m的厂房及1000 0 m的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时,正确的思路是( )。
参考答案: C
参考解析: 虽然城市新一轮规划将该厂区调整为住宅区,但该厂区的合法用途还是工业用途,尚未补交土地使用权出让金,进行实质的建设用地使用权性质变更,也未进行相应的房屋布局、功能调整,遵循合法原则应按工业用途评估。作为工厂的自用办公楼是为工业生产服务的,是服从于工业生产目的的,其办公性质与单纯的商业办公(写字楼)或行政办公性质是有区别的,是有局限的,本质还是工业用途。
最高最佳使用分析是按照最高最佳利用原则分析估价对象最高最佳利用,即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行,能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价中的最高最佳,是针对估价对象的使用状况和估价结果而言的。以公益、公用为目的房地产,特别适用成本法估价,有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产,以及单独的建筑物通常也采用成本法评估。
被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。如果政府征收某宗房地产,则应给予房地产开发公司被拆迁房屋及共占用范围内的土地价值和停产停业损失。