某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案： 方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建...
方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。
方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。
根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。
参考解析: 假设开发法
方案一：（旧厂房-批发市场）
第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）
开发完成后的价值
V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n
＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1
V1＝12606.39 （万元）
（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）
补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元
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契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0
改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元
营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元
旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87-585.71
V0＝-813.83（万元）
不值得开发
方案二：（旧厂房-公寓）
开发完成后的价值V1＝8500×（2.64＋1.76）×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元）
补地价
现状容积率＝26400/12500＝2.112
改为公寓的容积率＝（26400＋17600）/12500＝3.52
改为公寓的居住用地地价（楼面地价）＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2）
补地价＝2873.6×（26400＋17600）－1500×12500＝10768.84 （万元）
契税＝4%×(10768.84＋V0)＝430.75＋0.04V0
更新改造成本及管理费用＝1500×（2.64＋1.76）/（1＋15%）0.75＝5945.95 （万元）
销售费用＝8500×（2.64＋1.76）×3%/（1＋15%）＝975.65 （万元）
旧厂房的市场价值V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5945.95－975.65
V0＝9986.43（万元）
按照最高最佳利用原则，该就厂房应该改造为住宅，它的市场价值为9986.43万元。
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