共用题干 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1 9 9 7年1 2月3 1日建成投入使用，经济寿命为5 0年。经批准，该公司于2 0 0 5年1 2月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市...

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为2 8 0万元、3 00万元和3 5 0万元；依据最高最佳使用原则选取了3 5 0万元作为估价对象房地产的年净收益。

【问题】

有一砖混结构的住宅，于2 00 3年1月1 0竣工投入使用，建筑面积93.88m，该住宅原为福利商品房，于2 00 6年1月1 0日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于20 1 3年1月1 0日的市场价格。计算公式如下：

房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧

(1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地7 0年使用期限的楼面地价为1 80元／m，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为1 7 0元／m，则土地重新取得成本为：

土地重新取得成本=楼面地价*建筑面积=1 8 0*93. 88 =16898.4（元）

(2)建筑物重置总价的计算。房产管理部门20 1 1年1月1日公布的《房屋重置价格标准》

中砖混结构房屋的重置单价为2 6 00元／m，房产管理部门2 0 1 2年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖结结构房屋的重置单价为2 7 00元／m，房产管理部门2 0 1 3年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元／m，则估价对象建筑物重置总价为：

建筑物重置总价=重置单价*建筑面积=2 6 00*93. 88=244088（元）

(3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为：

建筑物折旧=建筑物重置总价*（1-成新率）

其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：

建筑物折旧=2 44 0 88*(1-70%)=73226.4（元）

(4)估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：

房地产总价=16898. 4+244088- 73226.6=187 760（元）

房地产单价=187760／93. 88=2000（元／m）。