解析题 25分

下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分) 封面(略) 致估价委托人函...

下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
封面(略)
致估价委托人函
  ××有限公司:
  承蒙委托,我公司对贵司委托之房地产进行评估,价值时点为二0一九年三月二十日,估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料,依据我国有关法律、法规、制度,遵循必要的评估程序与原则,选取适当的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析,对该房地产的公开市场价值做出评定估算,现将估价结果报告如下:
  该房地产在价值时点的评估结果如下:
  评估总值:人民币38,146,100元
  大写金额:人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整
  预计应补地价:人民币3,688,152元
  大写金额:人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整
  评估净值:人民币34,457,948元 (单价略)
  大写金额:人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整
法定代表人:签字  
××市××资产评估土地房地产估价有限公司(盖章)  
二0一九年七月六日  
  指错:1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示
  2.致估价委托人函缺少估价对象介绍
目录(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件
  (一)一般事项假设
  1.本次估价的假设前提:
  (1)市场供应关系、市场结构保持稳定,未发生重大变化或实质性改变。
  (2)交易双方都具有完全市场信息,对交易对象具有必要的专业知识。
  (3)洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。
  (4)不考虑特殊买家的附加出价。
  2.委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠的。
  3.评估中所涉及的房地产的建筑面积以委托方提供的《××市房屋建筑面积查丈报告》记载的建筑面积分割而得,总建筑面积18,691.28m2,根据委托方介绍,总层数6层,每层的建筑面积相同,我们并未进行实地丈量。
  4.必须说明:我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求,因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。
  5.估价物业尚未办理房地产证,根据估价物业的国有土地使用权出让合同书的记载,估价物业的土地用途为工业,本次土地为自用,不得转让和参与房地产经营。本报告设定其在公开市场上能够转让,根据××市房地产估价中心2014年5月20日发布的《关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明》,对于非行政划拨性质的不完全产权房地产,将采用如下公式测算应补地价:应补地价=(市场公告地价-已缴地价)×年期修正系数,扣缴预计应补地价评估其价值。
  (二)未定事项假设
  估价结果明细表中的估价物业评估价值包含市场地价,已按××市有关规定扣缴预计应补地价,实际应补地价款应以相关主管部门的核定为准。
  (三)背离事实假设
  1.假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。
  2.本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。
  3.假定所有权人是在公开市场上出售该物业,且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。
  4.假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。
  (四)不相一致假设
  无
  (五)依据不足假设
  无
  (六)估价报告使用限制
  1.本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考,不对其他用途负责,本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。
  2.本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供,其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。
  3.如报告计算过程中出现数字的微小误差,是EXCEL计算取整位数不同引起,不影响评估结果使用。
  4.未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
  5.本报告使用期限为一年(自价值时点之日起一年内有效),随着时间及市场情况的变化,估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的,我公司对其后果不承担任何责任。
  指错:3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误,应为自报告出具之日起。
估价结果报告
  (一)估价委托人
  名称:××集团有限公司
  指错:4.估价委托人缺少住所、法人代表名称
  (二)房地产估价机构
  机构名称:××市××资产评估土地房地产估价有限公司
  法定代表人:××
  住所:××
  营业执照注册号:××××
  资质等级:一级
  行政许可决定书号:建住房许(2019)××
  证书编号:建房估证字[2019]××号
  有效期限:2016年7月27日至2019年7月26日
  发证机关:中华人民共和国建设部
  (三)估价对象概况
  1.房地产位置状况
  估价对象位于××市××科技园北区××路××号,东近××路,西近××路,北近××大道,南临××路。周边交通配套南北走向的××路、××路、××路,贯通××市东西走向的三条主干道,道路畅通,公交配套完善。公交车辆有××等8条线路。附近有××信息科技园、××新材料港、××科技园大厦、××外国语学校、××学里小区、××科技园、××酒店、××大学等,市政配套设施完善。
  2.房地产权利状况
  根据委托方的要求,本次估价范围为××信息工业大厦4、5、6层,根据委托方提供的资料,估价对象目前已办理《国有土地使用权出让合同书》,尚未办理《国有土地使用权证》,报建规证有《投资许可证》、《建筑许可证》、《单位工程竣工报告书》、《××市房屋建筑面积查丈报告》,尚未办理《房地产权证》,根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同书》(××地合字(93)055号)及其三份补充协议的记载,估价对象所位于土地的权属人为××市××信息股份有限公司,估价对象所位于的地块编号为T××-××,土地使用权面积为31,112.6平方米,土地使用年期为50年,从2003年4月19日至2053年4月18日止,土地用途为工业,本次土地为自用,不得转让和参与房地产经营。
  主体建筑物的性质规定为工厂、仓库、科研、检测、办公、食堂,建筑密度<35%,容积率<2.2,总建筑面积不超过68,450平方米,科研、检测19,000平方米,办公6,000平方米,已征收国有土地使用权出让金。根据委托方提供的《××市房屋建筑面积查丈报告》的记载,通讯区1#厂房(现名为××信息工业大厦),框架6层,建筑面积18,691.28平方米,估价对象位于其4、5、6层,建筑面积共9,345.64平方米,每层建筑面积相同。根据委托方提供的2016年11月14日签署的《以物抵债协议书》,估价对象建筑物的权属由××市××通讯工业股份有限公司以以物抵债的方式抵偿给××市××集团有限公司,目前尚未办理确权及产权转移登记手续。
  3.房地产现状概述
  经现场实地查勘,估价对象所在为一幢总层数6层的框架结构厂房,估价对象位于其4、5、6层,评估建筑面积共9,345.64平方米,每层建筑面积相同。估价对象外墙为马赛克,室内部分环氧树脂地面、部分水磨石地面,部分地毯,内墙抹灰、天花夹板吊顶,装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗,装有两台垂直货梯、烟感喷淋等消防系统和中央空调系统,水电设施齐备。
  据委托方介绍,估价对象建于2004年,整栋楼宇有专人负责管理,现使用情况正常,保养状况良好。估价对象目前均已全部出租,
  其中4、5层出租给××市××数码显示有限公司,租赁期限为2019年2月1日起至2020年1月31日止,每平米租金23元;6层出租给××科技有限公司,租赁期限为2018年7月1日起至2021年6月30日止,每平米租金26元,均用作厂房及其配套,目前经营情况正常。
  (四)估价目的
  为核定资产市场价值提供价值参考。
  (五)价值时点
  二0一九年三月二十日。
  (六)本次评估价值类型
  本次评估价值类型为估价对象在价值时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下,房地产所具有的客观合理价值。未考虑出租对评估价值的影响,但不考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。
  指错:5.价值类型错误,应为已考虑出租对评估价值的影响,但不考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。
  (七)估价原则
  1.独立、客观、公正、公平原则
  2.合法原则
  3.谨慎原则
  4.价值时点原则
  5.最高最佳使用原则
  6.替代原则
  指错:6.估价原则不应该有谨慎原则
  (八)估价依据
  1.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(2015)
  2.《中华人民共和国土地管理法》
  3.《中华人民共和国城市房地产管理法》
  4.《中华人民共和国民事诉讼法》
  5.《中华人民共和国物权法》
  6.委托方提供的委托评估房地产有关资料
  7.评估人员现场勘查、摄影和记录
  8.价值时点××市房地产市场相关价格信息
  指错:7.估价依据缺少《房地产估价基本术语标准》
  (九)估价方法
  根据本次估价目的,估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况,并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料,结合实地勘察和市场调研的结果,我们认为采用比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。
  比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
  收益法是指对可产生收益的物业,根据当地市场调查的情况,预测估价对象未来各期的净收益,选用适当的报酬率,折算到价值时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。
  指错:8.没有方法选用理由和理论上适用成本法但未选用方法进行说明。
  (十)估价结果
  委托估价房地产为××市××科技园北区××路××号××信息工业大厦4、5、6层房地产市场价值评估,建筑面积合计为9,345.64平方米,该房地产在价值时点的评估结果如下:
  评估总值:人民币38,146,100元
  大写金额:人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整
  预计应补地价:人民币3,688,152元
  大写金额:人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整
  评估净值:人民币34,457,948元
  大写金额:人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整
  评估结果明细表



  备注:应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。
  十一、注册房地产估价师



  指错:9.没有写清所有参加估价的注册房地产估价师的姓名
  十二、实地查勘期
  对估价对象进行实地查勘日期为2019年3月20日。
  (十三)估价作业日期
  2019年03月20日至2019年07月6日。
估价技术报告
  (一)实物因素分析(略)
  (二)区位因素分析(略)
  (三)市场背景分析(略)
  (四)最高最佳使用分析
  房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行。经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象的法定用途为工业,属高新技术园区用地,现状为工业厂房及配套,依据合法原则,在本报告中,设定按工业厂房及配套用途进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则,确定该物业的工业厂房用途为最高最佳使用用途。
  (五)估价方法
  估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况,并研究了委托方提供的资料及估价人员掌握的资料,结合估价对象的实际情况,并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后,决定选取比较法和收益法作为估价方法。
  Ⅰ.由于估价对象周边同类物业三级市场交易较为活跃,在市场上有可供参照的交易案例,故我们采用比较法对估价对象市场价值进行评估。
  技术路线:是指在求取估价对象房地产价格时,将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。
  计算公式
  估价对象市场价值=可比实例价格×市场状况修正×交易情况修正×区位因素修正×实物因素修正
  指错:10.比较法公式中缺权利因素修正
  Ⅱ.估价对象为收益性物业,可出租获取稳定收益,故我们采用收益法对其市场价值进行评估。
  技术路线:是运用适当的报酬率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点上的现值,求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
  假定前提
  a.纯收益按一定比例逐年递增;
  b.报酬率在收益年限内不变,大于零;
  c.收益年期为有限年。
  计算公式
  V=a/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+r)]n}
  式中
  V--市场价值
  a—未来第一年纯收益
  r--报酬化率
  g--纯收益每年递增比率
  n--获取纯收益的持续年限
  指错:11.没有逐一分析估价方法的适用性
  (六)估价测算过程
  Ⅰ.用比较法测算估价对象的评估单价及评估总价,其整个评估思路及计算过程如下。
  1.选取可比案例
  根据替代原则,估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例,选取以下交易案例作为可比案例:
  案例调查表



  根据市场调查及估价人员与中介充分的沟通,上表中的三级市场报盘均由评估人员根据与中介询价后结合估价经验进行修正后认为可能成交的市场价格,故直接取修正后的价格作为比较价格。
  指错:12.可比实例A、B、C与估价对象面积比小于0.5,不具有可比性。
  13.可比实例不是实际成交案例错误,可能成交的市场价格错误、修正价格错误。
  2.比较因素条件说明及价格测算
  因估价对象与比较案例处于同一房地产供需圈,比较案例的交易日期与价值时点接近,交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格,因此我们对市场状况及交易情况不进行修正,仅对区域因素和实物因素进行修正。根据估价对象与比较实例的比较因素,分别编制比较因素条件描述表和比较因素修正系数表。
  交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格,与前面非交易实例前后表述矛盾
  比较因素条件描述表





  因素比较表如下:



  指错:14.自身配套设施与物业管理描述相同,打分不同;新旧程度打分与描述相反。
  15.楼层属于区位因素不属于实物因素,打分缺少理由。
  因素修正及计算表



  指错:16.案例1、2的综合修正系数计算错误
  Ⅱ估价对象4、5、6层均已出租,签定租约的租金及租赁期限不等,本报告以第6层为例,演示用收益法测算的整个评估思路及计算过程。
  该物业目前已签定租约,租赁期限至2021年6月30日,租金为26元/m2,出租面积为3,115平方米,空置率为0,根据对周边同类物业租赁市场调查,结合物业特点,确定租期内的报酬率为6%,租期距价值时点还有2.28年,租期内租金低于市场租金,根据合法原则,对物业的收益价值租期内按照租约进行测算,租期外按照正常市场价值进行测算,累计相加为估价对象的收益价值。
  指错:17.租期内的报酬率确定理由不充分。
  (1)确定市场租金
  我们调查的市场案例有



根据对周边同类物业租赁市场调查,该地段工业厂房租金情况为:25~50元/平方米;因物业位置、楼宇档次、楼龄长短、装修情况等的不同而有差异,不同楼层的租金差异较小。
  在确定估价对象的市场租金时,我们考虑的因素有:
  a.估价对象位于××科技园北区,临××路,对外交通条件好;
  b.估价对象的剩余使用年限为34.1年,收益年限长,利于物业价值的提升;
  c.估价对象目前已全部出租,出租收益稳定;
  根据市场租金情况以及估价对象现状,结合我们的估价经验,最终确定估价对象6层的客观合理月租金为:35元/平方米。
  (2)确定市场年纯收益递增比率
  根据对周边同类物业租赁市场调查,结合该地段工业发展水平,确定年纯收益递增比率为2%。
  (3)确定市场报酬率
  我们按一年期贷款利率加上风险系数作为该评估项目的报酬率,按8.0%计算。
  指错:18.市场报酬率确定理由不充分。
  (4)确定市场空置率
  根据对周边同类物业租赁市场调查,结合该地段工业物业情况,确定估价对象空置率为11%。
  (5)确定收益年限
  估价对象的剩余土地使用年限为34.1年,租赁期限还剩2.28年,故租约期外按31.82年的收益年限进行计算。
  (6)评估测算结果
  经评估测算,最终我们确定,估价对象6层的评估单价为3,974元/平方米,评估总值为人民币12,379,892元整(具体计算过程见下表)。
  估价测算表一



  同理可计算估价对象4、5层的评估单价和评估总值,估价对象4、5层目前已签订租约,租赁期限至2020年1月31日,租金为23元/m2,出租面积为6,230平方米,空置率为0,根据对周边同类物业租赁市场调查,结合物业特点,确定租期内的报酬率为6%,租期距价值时点还有0.87年,具体计算过程见下表:
  估价测算表二



 据测算表一、表二,估价对象4、5、6层的评估总值合计为37,905,573元。
  Ⅲ根据估价对象的具体情况,我们分别采用了比较法、收益法对估价对象进行了价格评估,通过对当地房地产市场的了解和项目所在区域环境的进一步分析,并结合估价人员的经验,认为两种评估方法虽有一定差距,但均趋于客观合理,故以两者的简单算术平均数来确定估价对象的最终评估结果。即
  评估总值=(38,386,646+37,905,573)÷2=38,146,100元(取整至佰位);
  评估单价=38,146,100元÷9,345.64平方米=4,081.7元/平方米
(七)应补地价
  估价对象所属宗地总建筑面积为68,450平方米的应补地价为27,013,027元,应补楼面地价为395元/平方米,估价对象建筑面积为9,270平方米,故估价对象应补地价为395元/平方米×9,345.64平方米=3,688,152元。(依据、计算过程略)
  (八)估价结果
  委托估价房地产为××市××科技园北区××路××号××信息工业大厦4、5、6层房地产市场价值评估,建筑面积合计为9,345.64平方米,该房地产在价值时点的评估结果如下:
  评估总值:人民币38,146,100元
  大写金额:人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整
  预计应补地价:人民币3,688,152元
  大写金额:人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整
  评估净值:人民币34,457,948元
  大写金额:人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整
  评估结果明细表




备注:应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。
附件
  (一)估价对象位置示意图
  (二)估价对象现状照片复印件
  (三)《估价委托书》复印件
  (四)《国有土地使用权出让合同书》及其补充协议复印件
  (五)投资许可证复印件
  (六)建筑许可证复印件
  (七)单位工程竣工报告书复印件
  (八)××市房屋建筑面积查丈报告复印件
  (九)以物抵债协议书复印件
  (十)房地产租赁合同复印件
  (十一)估价机构营业执照复印件
  (十二)《房地产价格评估机构资质证书》复印件
  (十三)资产评估机构资格证书复印件
  (十四)《中国注册房地产估价师资格证书》复印件
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