解析题
20分
甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于 2010 年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为 2014 年 8 月 25 日，评估单价为 25000 元／㎡。当事人...
甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于 2010 年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为 2014 年 8 月 25 日，评估单价为 25000 元／㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价 30000～35000 元／㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅， 2014 年 7 月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。
请问： 1．甲机构书面回复的致函对象是谁?
2．导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?
请问： 1．甲机构书面回复的致函对象是谁?
2．导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?
参考解析: 1．甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。
2．导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有：
（1）项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然相对高些。
（2）项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高、要好，价格自然也提高。
（3）项目三期定价虽高于估价对象，但其优惠力度较大，评估定价的参考标准是正常客观成交价格，而不是销售的挂牌价格，从这点来看，二者是无法比较的。
（4）项目三期是 2014 年 7 月底竣工的，而估价对象建于 2010 年，成新率较高，不论是用成本法还是比较法估价，都是促使估价对象减价的因素。
（5）项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。
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