解析题 20分

(三)  某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估...

(三)  某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。   
请问:   
1.评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?   
2.政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用?   
3.评估该宗熟地出让价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?

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