房地产案例与分析题库

多选题 2分

某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银...

某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：

假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（　）。
  • A.2012年9月10日 　　
  • B.2014年9月10日 　　
  • C.银行指定的日期 　　
  • D.2012年9月10日到2014年9月10日
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1 多选题 2分
乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。

甲估价公司优先选用（　）方法估价。
  • A.估价对象位于XX市XX区XX自贸区内，虽然近几年来周边土地招拍挂市场有多宗的成交案例，但案例基本都对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件，适宜采用比较法进行主体资格修正评估 　　
  • B.估价对象区域较少单纯土地出租案例，均以房地产开发形式经营，适宜采用收益法自主经营方式进行评估 　　
  • C.近几年XX市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，不适宜选用成本法，但适宜采用基准地价系数修正法进行评估 　　
  • D.估价对象规划条件明确，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，故宜采用假设开发法
5 多选题 2分
（三）甲方（开发公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。
　
若甲方想申请再次抵押贷款，正确的是（　）。
  • A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费 　　
  • B.抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠工程款 　　
  • C.再次抵押价值＝（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率 　　
  • D.再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款
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