多选题 2分

乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地,占地30公顷,容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法,乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发...

乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地,占地30公顷,容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法,乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发,未来住宅全部出售,商业50%出售,50%自营,董事会期望的投资回报率为8%。

采用动态分析法进行估价时,正确的是( )。
  • A.对宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点   
  • B.对宗地整体估价,将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点   
  • C.对宗地整体估价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点   
  • D.对五期分别估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总

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  • A.估价对象位于XX市XX区XX自贸区内,虽然近几年来周边土地招拍挂市场有多宗的成交案例,但案例基本都对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件,适宜采用比较法进行主体资格修正评估   
  • B.估价对象区域较少单纯土地出租案例,均以房地产开发形式经营,适宜采用收益法自主经营方式进行评估   
  • C.近几年XX市房地产市场发展较快,从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值,不适宜选用成本法,但适宜采用基准地价系数修正法进行评估   
  • D.估价对象规划条件明确,具有投资开发潜力,开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得,故宜采用假设开发法
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  • A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额,以及实现抵押权时涉及的税费   
  • B.抵押净值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠工程款   
  • C.再次抵押价值=(未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额)×抵押率   
  • D.再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款