问答题 10分

2014年5月10日,政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150 m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买,土地为划拨用地,房屋结构砖混结构,房屋证载用途是住宅,但王某于5年前,响应政府号召,将房屋装修改造为商铺,并将房屋出租给了李某,每月租金2万元,租期6年,2013年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票,至今尚有20万贷款未偿。
  现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/ m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告,选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价,比较法选用了156 m2商品住宅作为可比实例之一,收益法租约期内选用了合同租金,合同租金明显高于市场租金,租约期外选用了市场租金,对于假设开发法,选用了动态分析方法,估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了2014年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2,由于考虑王某有抵押在身,段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误

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3 多选题 2分
  • A.估价机构根据最高最佳原则,应按商业用途评估该房地产   
  • B.估价机构根据合法原则,应按工业用途评估该房地产   
  • C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门   
  • D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值