解析题
10分
某成片荒地(生地)的面积为2km2,适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让,预计开发完成后的熟地价值为9.6亿元,建设期为3年。生地取得税费为生地价值的4%,将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本...
某成片荒地(生地)的面积为2km2,适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让,预计开发完成后的熟地价值为9.6亿元,建设期为3年。生地取得税费为生地价值的4%,将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km 2。贷款年利率为8%,复利计息。计息项目包括待开发土地价值及其取得税费、建设成本、管理费用、销售费用。建设成本、管理费用、销售费用假设在建设期内均匀投入,其他项目为一次性投入。土地销售税费为转让价格(熟地价值)的6%。假设不考虑其他因素。(1)请采用剩余法测算该生地价值。(计算结果保留两位小数)
参考解析: (1)
适用于将生地开发成熟地的公式:
生地价值=开发完成后的熟地价值-土地取得税费-由生地开发成熟地的成本-管理
费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
假设生地价值为V;
(1)开发完成后的熟地价值=9.6(亿元)
(2)土地取得税费=V×4%=0.04V(亿元)
(3)建设成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)
(4)投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.
27V+0.612(亿元)
(5)销售税费=9.6×6%=0.576(亿元)
(6)本题没有给出利润率相关条件,不考虑开发利润。
(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576
计算可得:V=2.60(亿元)
故:该生地价值=2.60(亿元)
计算过程:
V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576
即,V=9.6-0.04V-5-0.27V-0.612-0.576
即,V+0.04V+0.27V=9.6-5-0.612-0.576
即,V×(1+0.04+0.27)=3.412
即,V=3.412/(1+0.04+0.27)
即,V=2.60