资产评估实务一题库

多选题 2分

东方公司有一幢投资性房地产用于出租，下列租约条款中可能会影响该房地产公允价值的有（ ）。

  • A.出租面积
  • B.约定的租金为400万/年
  • C.租期为10年
  • D.承租方有权提前终止租约
  • E.没有免租期
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1 解析题 10分
截止到评估基准日（2018年12月31日），被评估单位M为N基金管理机构的有限合伙人（LP）,其中N的总份额为9亿份（1元/份），普通合伙人（GP）持有的份额为0.9亿份（10%），M持有的份额为8.1亿份（90%）。根据协议，基金投资日期为2015年1月1日，投资期限为5年。超额收益（CARRY）的分配原则为：门槛年利率10%（单利），超出10%的部分按照2:8原则分配。截止到评估基准日，基金共投资4个股权项目A、B、C、D，A项目当前项目价值为3亿元，B项目当前项目价值为5亿元，C项目当前项目价值为2亿元，D项目的价值为4亿元。除此之外，基金资产还包括0.6亿元的银行存款，已产生的应付未付管理费用、托管费用等负债总金额为0.15亿元。不考虑优先偿还LP本金顺序及分红情况。
要求：
（1）计算N股权投资基金份额估值；
（2）计算超额收益总额和GP、LP分别享有的超额收益；
（3）计算基础收益总额和GP、LP分别享有的基础收益；
（4）计算GP合伙人享有份额应享有的权益；
（5）计算LP合伙人享有份额应享有的权益。
2 解析题 10分
某集团委托甲评估机构对其拥有的一台核磁共振仪进行评估，评估专业人员经过对此核磁共振仪的调查决定采用相似比较法进行评估。选定与被评估对象较接近的三个市场参照物。评估对象与参照物的信息如下表：



需要调整一下几个因素：
（1）制造厂家调整。根据市场调查，在新设备交易市场，纽迈股份有限公司与培安股份有限公司的成品价格相差10%，即纽迈股份有限公司的产品价格比培安股份有限公司的产品价格高10%，以此作为被评估旧设备的调整比例。
（2）役龄调整。被评估对象出厂年限是7年，参照物ABC的出厂年限是8年、7年和6年，根据市场同类设备交易价格的统计资料，调整比率为A，+4.9%；B,0%；C，-7.0%
回答以下几个问题：
（1）假设考虑通货膨胀因素的影响，每个月通货膨胀率上涨0.1%，据此计算三个参照物的交易时
间调整系数。
（2）假设北京的商品价格比石家庄的商品价格高5%，据此计算三个参照物的交易市场调整系数。
（3）填写下表并计算评估对象的评估值。
3 解析题 10分
某评估项目背景如下，评估对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6 层的住宅楼的4层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5 层，成交价格为2900元/m 2；乙可比实例位于一幢同类5 层住宅楼的4层，成交价格为3100元/m 2；丙可比实例位于一幢同类5 层住宅楼的5 层，成交价格为2700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5 层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见下表，并得到6 层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。
5 层、6 层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表


（1）请计算三个可比实例的比准价值。
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