房地产案例与分析题库

多选题 2分

甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于2013年7月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2015年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银...

甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于2013年7月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2015年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2017年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合体未出租的办公和商业用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。

第二次估价，估价师不必遵循的估价原则是（　）。
  • A.独立、客观、公正 　　
  • B.一致性原则 　　
  • C.谨慎原则 　　
  • D.价值时点原则
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2 多选题 2分
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。

丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（　）。
  • A.简单算术平均值得到最后结果 　　
  • B.加权平均，收益法权重小于比较法 　　
  • C.加权平均，收益法权重大于比较法 　　
  • D.根据市场分析，不考虑比较法的影响
3 多选题 2分
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。

由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（　）。
  • A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产 　　
  • B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产 　　
  • C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门 　　
  • D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值
4 多选题 2分
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。

企业补交了土地出让金，并办理了用途变更手续。如果选用收益法估价，则在运用收益法评估该房地产价值时（　）。
  • A.该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益 　　
  • B.收益年限由土地的剩余年限决定 　　
  • C.装修改造的前提是现有工业房地产的价值小于装修改造后的房地产价值 　　
  • D.预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算
5 多选题 2分
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。

商业房地产变现能力分析不包括的是（　）。
  • A.估价对象的通用性 　　
  • B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度 　　
  • C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值 　　
  • D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序
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