某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为260万元、3...

参考解析: 1.上述做法中的错误及理由具体如下：
　　（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
　　理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：
　　①与估价对象的区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。
　　②与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。
　　③与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。
　　④与估价对象的档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。
　　⑤与估价对象的规模相当。例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。
　　⑥与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。
　　（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。
　　理由：房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在当前经营管理状况下实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以用于估价。因此，进行估价时，采用的年净收益必须是客观收益，应该对三个交易实例的净收益是否为客观收益进行说明。
　　（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
　　理由：年总净收益＝单位面积年净收益×面积。因此，经营面积的不同对年总净收益影响较大，即使可比实例的经营规模与估价对象相似，但经营规模的不同仍然影响估价结果的准确性。因此，应采用单位面积的年净收益，尽量排除经营规模不同对估价结果准确性的影响。
　　【说明】此处为知识点扩展部分，教材上没有详细的解释。
　　（4）不应选用320万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。
　　理由：最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值或价格。最高最佳利用，是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。在最佳利用状况下的估价对象应是：最佳规模（如建筑面积、建筑高度、层数等）；最佳内部组合，实现最佳经营和使用；最佳使用效果。直接选用320万元作为估价对象的年净收益影响估价结果的准确性，曲解了最高最佳利用原则。 　　（1）过去数据简单算术平均法，是通过调查，求取估价对象过去若干年的净收益，如过去3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年净收益。
　　（2）未来数据简单算术平均法，是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年净收益。
　　（3）未来数据资本化公式法，是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取年净收益。