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多选题 2分

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估...

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。
采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（　　）。
  • A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
  • B.对宗地整体评估，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
  • C.对宗地整体评估，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
  • D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总
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2 解析题 20分
某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2014 年 6 月 15日，该项目土地是 2008 年 6 月以出让方式取得，2010 年 6 月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为 2800 元／㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及 2008 年 6 月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为 2800 元／㎡。
请问： 　　1．上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? 　　
2．在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?
5 多选题 2分
某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15％左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。
采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（　　）。
  • A.应充分考虑各店面租约租金的限制
  • B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制
  • C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制
  • D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准
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