问答题 10分

甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场位于市中心繁华地带,土地使用权以出让方式取得,用途为商业,该楼于2015年7月底竣工后对外营业。 2017年9月,乙公...

甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场位于市中心繁华地带,土地使用权以出让方式取得,用途为商业,该楼于2015年7月底竣工后对外营业。 2017年9月,乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法,选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2 (不含物业管理费),扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费,确定了年净收益。
  根据乙公司提供的财务报表,取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益,收益年限选用了土地剩余年限33年,报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时,先用比较法确认了土地价格1000元/m2,根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2,估价时根据乙公司提供的成本数据,市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万,只剩一年期,本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些

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1 多选题 2分
  • A.估价对象位于XX市XX区XX自贸区内,虽然近几年来周边土地招拍挂市场有多宗的成交案例,但案例基本都对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件,适宜采用比较法进行主体资格修正评估   
  • B.估价对象区域较少单纯土地出租案例,均以房地产开发形式经营,适宜采用收益法自主经营方式进行评估   
  • C.近几年XX市房地产市场发展较快,从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值,不适宜选用成本法,但适宜采用基准地价系数修正法进行评估   
  • D.估价对象规划条件明确,具有投资开发潜力,开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得,故宜采用假设开发法
5 多选题 2分
  • A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额,以及实现抵押权时涉及的税费   
  • B.抵押净值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠工程款   
  • C.再次抵押价值=(未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额)×抵押率   
  • D.再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款