某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。 A方案：一次性开发建筑面积为45000㎡的多层住宅，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000万元，开发时间(包括建造、销售...

参考解析:

1.季平均销售收入计算如下。

(1)A方案开发多层住宅。

销路好：4.5×4800×100%/6=3600万元

销路差：4.5×4300×80%/6=2580万元

(2)B方案一期。开发高层住宅：销路好：3.6×5500×100%/5=3960万元

销路差：3.6×5000×70%/5=2520万元

(3)B方案二期。开发高层住宅：3.6×5500×100%/5=3960万元

开发多层住宅：销路好：2.2×4800×100%/5=2112万元

销路差：2.2×4300×80%/5=1513.6万元

2.画两级决策树如图所示。

3.方案判定。

(1)机会点①。

净现值的期望值：(3600×0.7+2580×0.3)×(F/A，2%，6)-9000=(3600×0.7+2580×0.3)×5.601-9000=9449.69万元

等额年金：9449.69×(A/P，2%，6)=9449.69×1/(P/A，2%，6)=9449.69×(1/5.601)=1687.14万元

(2)机会点②。

净现值的期望值：[10563.48×(P/F，2%，5)+3960×(P/A，2%，5)3×0.6+[4507.78×(P/F，2%，5)+2520×(P/A，2%，5)]×0.4-8100=(10563.48×0.906+3960)44.713)×0.6+(4507.78×0.906+2520×4.713))40.4-8100=16940.40+6384.32-8100=15224.72万元

等额年金：15224.72×(A/P，2%，10)=15224.72×1/(P/A，2%，10)=15224.72×(1/8.917)=1707.38万元

(3)机会点③。

净现值的期望值：3960×(P/A，2%，5)×1.0-8100=3960×4.713×1.0-8100=10563.48万元

等额年金：10563.48×(A/P，2%，5)=10563.48×1/(P/A，2%，5)=10563.48×(1/4.713)=2241.35万元

(4)机会点④。

净现值的期望值：-10×(P/A，2%，5)=-10×4.713=-47.13万元

等额年金：-47.13×(A/P，2%，5)=-47.13×1/(P/A，2%，5)=-47.13×(1/4.713)=-10.00万元

(5)机会点⑤。

净现值的期望值：(2112×0.7×1513.6×0.3)×(P/A，2%，5)-4600=(2112×0.7+1513.6×0.3)×4.713-4600=4507.78万元

等额年金：4507.78×(A/P，2%，5)=4507.78×1/(P/A，2%，5)=956.46万元

根据计算结果判断，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。

根据计算结果，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅，在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。