房地产开发经营与管理题库

多选题 2分

下图是一般市场条件下土地均衡价格的决定曲线图，其中，E为土地的均衡价格点。

在正常市场条件下，上图中，能够反映土地供给变化趋势曲线是（　）。

  • A.M
  • B.N
  • C.L
  • D.K
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1 问答题 10分
D地块为甲企业使用，属于划拨性质，基础设施达到供水、排水、供电、通讯。在1980年5月城市统一开展的土地登记时办理的国有土地使用证，登记用途为工业，面积为15000平方米，建筑面积为13000平方米，但在2003年4月30日，甲企业改制，并办理了协议出让手续，当时估价委托A机构评估。
2006年2月，由于该土地所在城市工业规划布局调整，甲公司在郊区新购置了一宗土地建设新厂房，并搬迁、拆除了旧厂区地上建筑物及附着物。政府在支付一定补偿后将土地收购，并重新规划，完成一级开发后入市公开交易。
2007年3月15日，在市国土资源管理局组织的公开拍卖中，该土使用权由该市乙房地产开发公司竞得。查看规划部门下达的规划意见书，土地新的规划用途为住宅，建设规模可达到42000平方米，建筑密度35%，控高25米；同时，由于土地西侧市政干道要进行拓宽，规划中明确有代征道路用地1000平方米；燃气管线铺设正在进行中，预计当年可投入使用。乙公司在参加竞买之前曾委托A土地评估机构对该土地进行应价评估，确定最高应价为14000万元，最后以10500万元竞得。竞买成功后，乙公司2007年4月15日缴纳完全部土地出让金，并于2007年9月1日办理了相关手续，按规划开工建设。
2009年5月5日，经过协商，乙公司用其一宗土地及在建工程与丙公司一幢新建办公楼完成置换，并且双方均按照规定办理了相关产权登记手续并取得相关证书，其中，置换中的土地估价由B机构完成。估价人员对现场进行勘察，也对土地的取得和开发利用历史进行了相关调查。丙公司从乙公司获得的土地位于城市二环内，在建工程目前已至地上3层，工地现场内已接入临时工程用水电道路。
问题：
1.请用简短语言描述该宗土地的权利变化过程，并列出时间、权利变化内容及相关权利人。
2.在土地流转中，A土地评估机构两次参与了估价，请根据以上信息，采用对比的方式，列出前后两次估价地价定义中的不同之处。
3.请根据以上信息，列出在上述过程中可能涉及的土地登记，并列出登记类型、登记申请人、登记的土地权利性质等。
2 多选题 2分
在农用地分等单元划分时，以下描述正确的是（　）。
  • A.单元之间的土地特征无明显差异
  • B.单元内部的土地特征差异明显
  • C.单元边界应不跨越地块边界
  • D.A和C都对
3 多选题 2分
因素法中，确定农用地定级因素的原则有（　）。
  • A.主导因素原则
  • B.差异性原则
  • C.有效性原则
  • D.可行性原则
4 多选题 2分
某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为（　）。
  • A.宗地红线外三通（通路.通电.通水）及宗地内场地平整
  • B.宗地红线外五通（通路.通电.通上水.通讯.通气）及宗地内场地平整
  • C.宗地红线外五通（通路.通电.通下水.通讯.通气）及宗地内场地平整
  • D.宗地红线外七通（通路.通电.通上水.通下水.通讯.通气.通热）及宗地内场地平整
5 多选题 2分
下列关于土地供求关系的描述正确的有（　）。
  • A.土地需求是一种引致需求
  • B.土地自然供给曲线是一条平行于价值轴的直线
  • C.土地需求曲线与土地供给曲线的交点所对应的价格为土地交易价格
  • D.在完全竞争的市场中，稳定的商品价格通常在需求与供给的均衡点形成
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