(2011年)案情:甲公司从某银行贷款1,200万元,以自有房产设定抵押,并办理了抵 押登记。经书面协议,乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半 成品、产品为甲公司的贷款设定抵...
法院裁定书下达次日,甲公司、丙公司与丁公司签约:“甲公司把房产出卖给丁公司, 丁公司向甲公司支付1,400万元。合同签订后10日内,丁公司应先付给甲公司400万元, 尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产 过户到丁公司名下,则丁公司有权解除合同,并请求甲公司支付违约金700万元,甲公司和 丙公司对合同的履行承担连带责任。”
在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日,丙公司与戊公司签订了房产买卖 合同。丙公司以1,500万元的价格将该房产卖给戊公司,尚未办理过户手续。丁公司见状, 拒绝履行支付400万元首付款的义务,并请求甲公司先办理房产过户手续,将房产过户到丁 公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下, 半年后,丙公司索性把房产过户给戊公司,并拒绝向丁公司承担连带责任。经查,在甲公 司、丙公司和丁公司签订合同后,当地房地产市场价格变化不大。
问题:
1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立? 为什么?
2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权,后实现乙公司的现有的及将有的生 产设备等动产的抵押权?为什么?
3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何?为什么?
4.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何?为什么?
5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务?为什么?
6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手 续?为什么?
7. 丁公司能否解除房产买卖合同?为什么?
8.丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任?为什么?
9.甲公司可否请求法院减少违约金数额?为什么?
参考解析:
《物权法》第一百八十一条规定,经当事人书面协议,企业、个体工商户、农业生产经 营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债 务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 《物权法》第一百八十九条规定,企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一 条规定的动产抵押的,应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合 同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。按前述规定,浮动抵押之设立,在于抵押 合同之生效,登记只是对抗要件。故该抵押成立。
从合同效力制度来看,因丙与甲丁之间的合同尚未履行,房产没有过户给丁公司,丙仍 然具备对房屋的所有权,因而其仍然可以通过订立合同处分该房屋。这里需要解决两个问 题,第一,会不会因为房产将来无法过户到戊公司名下,而影响丙戊之间合同效力?第二, 因为前后两个合同都是买卖此套房屋,在先的合同是否会影响后面合同的效力?这两个问题的答案都是否定的。首先,买卖合同是原因,房屋过户是结果。不能用结果来认定原因。其 次,在无其他因素影响的(如互相串通)情形下,两个合同都具有债权效力。买受人都可以 请求出卖人履行义务或者承担违约责任,如果不给予这些合同以合法效力,那么得不到房产 的买受人甚至连违约责任都不能主张,显然有违公平原则。
《合同法》第六十九条规定了不安抗辩权行使的内容,即①在后履行义务一方出现法定 情形后,先履行一方可以中止履行并应该通知对方;②对方当事人如果提供担保,则先履行 一方应该恢复履行;③如后履行一方未在合理期限内恢复履行能力并且未提供担保的,先履 行一方可以解除合同。但是,该抗辩权不会改变合同履行的顺序。
确约定抵押份额,属于连带抵押。抵押权人(即银行)可以选择就任一财产实现抵押权。