物业管理实务考试题库 - 物业管理师考试题库

考试试题

[问答题] 某物业服务公司在年底时，召开了年终总结大会。小张因在这一年的工作中表现优秀，得到了领导的一致好评，并且拿到了丰厚的年终奖。而小王则因工作中的几次重大失误，受到了通报批评。问题： 1.对员工的奖励应注意哪些问题? 2.对员工的惩罚应注意哪些问题? 3.物业公司如果定期对员工进行考核，那么考核的原则是什么?

[单选题]在物业管理招标的程序中，以下关于中标及签订合同的表述，不正确的是( )。

[问答题] 某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。 2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。 (1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。 (2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。问题： 1.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决? 2.义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。 3.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。

[多选题]共用题干甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。B.对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。请回答下列问题：上述各项工作中，应经业主大会同意的是()。

[单选题]按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，高层住宅不低于售房款的( )，该部分专项维修资金属售房单位所有。

[单选题]前期物业服务合同的主要内容中，以下属于物业经营与管理的内容是( )。

[多选题]物业服务记录档案的收集范围包括( )。

[单选题]业主人住时，《住宅质量保证书》应当由()提供。

[多选题]物业服务企业的常见模式包括( )。

[多选题]物业绿化日常管理的内容有（）。

[问答题] 2009年5月10日夜晚，张某搭乘电梯回家，电梯刚开始运行正常，可快到达4楼时，突然失去控制坠落到了1楼，张某当场昏迷过去。1个小时以后，张某被人发现，才被送往附近医院救治。由于出现了头晕、吐血的症状，医院诊断为应急性胃溃疡并内出血。问题： 1.常见电梯的种类包括哪些? 2.电梯系统日常管理工作的主要内容是什么? 3.当电梯发生故障时，物业服务企业应该怎么应急处理? 4.根据案例分析，本次事故的责任是否由物业服务公司承担?

[多选题]共用题干某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由是()。

[单选题]开标过程结束后应立即进入( )程序。

[单选题]物业服务企业的资质审批及管理中，省、自治区人民政府建设主管部门负责( )物业服务企业资质证书的颁发和管理

[问答题] 某住宅小区入住方案。(一)入住时间安排(1)甲、乙栋集中入住时间：2006年11月26日-2006年12月3日。(2)丙、丁栋集中入住时间：2007年3月3日-2007年3月10日。(3)每日服务时间：周一至周五8:00am-6:30pm;周六、周日9:00am-5:00pm。(二)场地准备售楼处洽谈厅：办理入住手续，办理电信、邮政、有线电视、银行、派出所手续或咨询，装修审批或咨询。(三)办公用具准备(1)桌椅20套，配以丝绒台布;(2)文件柜3个，资料袋500个;(3)饮水机2台，一次性水杯500个;(4)复印机1台，复印纸若干;(5)小礼品200份;(6)纸、笔、双面胶;(7)平面图、模型;(8)装订机、过胶机、钥匙箱;(9)数码相机、手提电脑。(四)环境布置(1)彩灯、喷绘、粘贴画;(2)指示牌(中英文);(3)办事流程(灯箱);(4)样本表格;(5)广播、背景音乐;(6)宣传标语;(7)隔离桩等。问题：1.入住服务准备工作是一项繁琐的工作，在实施时应注意哪些方面?2.入住期间需要注意的问题有哪些?3.根据所给信息，设计一套现场的人员配置表，并附上其负责的工作。

[多选题]房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造，其( )，关系到物业的正常运行和安全使用。

[多选题]在物业管理活动中，虽然不可能完全消除风险，但可以通过努力把风险缩减到最小的程度，这就要求物业服务企业( )，以保证物业管理活动和人们生活正常进行。

[多选题]共用题干甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。B.对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。请回答下列问题：上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是()。

[问答题] 甲、乙两个物业服务企业，在某市分别承担了不同区域的两个居民小区的物业服务。甲物业服务企业由于自身管理制度的完善，为小区创造了优美的环境，得到了业主的一致好评，也为周围的居民带来了良好的环境效益。乙物业服务企业由于自身物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题，不仅给物业管理区域内的业主和使用人带来不利，也给相邻区域带来不好的影响。问题：1.清洁卫生服务管理的基本方法包括什么?2.日常清洁卫生管理制度的主要内容是什么?3.高层小区及写字楼清洁卫生日常管理的检查要点包括哪些?

[多选题]承诺要想产生法律效力必须具备的要件是( )。

[单选题]根据《中华人民共和国合同法》的规定，以下属于事实合同的是( )。

[多选题]物业服务企业组织机构设置的要求是( )。

[单选题]前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是( )，

[单选题]物业服务企业公司章程的主要内容中不包括().

[单选题]物业服务企业组织机构设置的影响因素中，( )是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。

[多选题]常规物业管理包括（）等。

[单选题]合同签订应遵循的基本原则不包括( )。

[问答题] 某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200,000m2，有120m2和80m2大、小两户型各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期限3年。2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。请回答下列问题： 1.业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？（8分） 2.业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？（6分） 3.根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）（16分） 4.根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？（6分）

[单选题]如果业主反复地电话投诉、书信投诉、拒交物业服务费等，将影响物业服务企业的正常工作，甚至会影响企业的( )。

[多选题]早期介入规划设计阶段的主要内容有( )。

[多选题]前期物业服务合同中，专项维修资金的主要内容包括这部分资金的( )。

[单选题]在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行( )整改。

[单选题]物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订装修管理协议；⑤施工；⑥验收。上述流程的正确顺序是()。

[单选题]下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（）。

[多选题]主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括( )。

[问答题] 某物业服务公司负责管理的某小区是已经投入使用12年的住宅区，建筑面积45万m2，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。请分析后回答以下问题： 1.产生上述情况的可能原因有哪些? 2.应采取怎样的措施来解决这一问题?

[单选题]原则上，一般的广告不是要约，即使广告中标明物品及价格，也不认为广告是要约，广告只是邀请要约。下列选项中，可作为要约的广告是( )。

[多选题]物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括()。

[单选题]业主入住房屋验收表是记录( )对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现。

[单选题]物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业( )、共用设施设备进行承接查验。

[多选题]物业管理的制度文书种类主要有( )。

[单选题]投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、( )、招标文件要求提供的其他材料等组成。

[单选题]对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻( )之间的间隔时间。

[问答题]某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。问题 1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。 2.张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。 3.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。 4.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？ 5.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？ 6.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。

[多选题]物业服务企业的机构设置中，经营管理部的主要职责不包括( )。

[单选题]以下关于物业管理招标条件的表述错误的是( )。

[单选题]物业服务企业对物业管理区划内门禁系统的检查维护属于()管理。

[多选题]礼仪文书是物业管理公司用于日常社会交往并反映一定的礼节、仪式的文字形式，其显著特点包括( )。

[多选题]物业管理行政公文中，"决定"属于( )。

[单选题]新建住宅小区的物业管理招标主体是()。

[单选题]清洁工作日常管理的组成方法不包括( )。

[单选题]在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要是多方案报价和( )报价。

[单选题]管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，以下属于内部管理制度的是( )。

[多选题]应用文书在词语的使用上应当力求( )，才能较好地传递信息。

[单选题]在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些( )。

[多选题]物业管理投标的主要风险来自于( )。

[单选题]电子媒体档案是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，一般是以( )形式存贮的。

[单选题]合同订立存在风险，在订立前期物业服务合同时，( )居于主导方面。

[多选题]共用题干某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为()。

[单选题]垃圾的收集与处理工作包括：收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，以及将垃圾统一清运到市政垃圾填埋场填埋或( )。

[问答题] 2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。请分析后回答以下问题： 1.物业服务企业这样回答对吗?如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题? 2.针对业主刘某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?

[多选题]共用题干某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：建设单位一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的是()。

[单选题]早期介入分为( )几个阶段实施。

[单选题]物业服务企业设置的资质等级分为( )。

[单选题]物业管理招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少( )日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

[单选题]物业管理投标文件编写中应注意的问题是( )。

[单选题]下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是( )。

[单选题]物业管理区域内，义务消防队由（）组成。

[多选题]在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是()。

[多选题]共用题干甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。B.对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。请回答下列问题：上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是()。

[问答题] 某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业就如下事项达成一致：(1)建设单位委托物业服务企业办理业主人住手续；(2)拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；(3)地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；(4)因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做警示标志。问题： 1.对上述拟办或约定事项正误做出判断，并简要说明理由。

[单选题]下列对合同要约的表述，不正确的是( )。

[单选题]投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用( )方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

[问答题] 小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业管理公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道并筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗入502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问： (1)物业管理公司对502室王某的损失负有什么样的责任? (2)602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任?

[问答题] 某小区C座15楼层的业主小张，在房屋的储藏室内擅自安装了自动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下三通，导致楼下业主黄某储藏室内的物品及储存柜受损。物业服务部门向小张发出了整改通知，责令其拆除私装物。问题： 1.业主小张的行为正确吗?说明理由。 2.在物业装饰装修之前，物业服务企业和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，其包括的内容有哪些? 3.物业服务企业应详细核查装饰装修内容，对哪些行为不予登记?

[问答题] 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于2006年8月开始入住，2008年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2008年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2008年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业交接查验。 2009年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。请分析后回答以下问题： 1.上述16户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复? 2.乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉? 3.该小区的前期物业服务合同何时终止? 4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。 5.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?

[多选题]根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为( )。

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