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资产评估实务一
3.案例精选
3.案例精选
案例精选1
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1
解析题
20分
甲企业被其他企业兼并,生产全面停止,现对其库存的在产品A、B、C进行评估。有关的评估资料如下:
(1)在产品A已从仓库中领出,但尚未进行加工处理。这批在产品A共有800件,账面价值为25 000元,经调查,该在产品如完好无损的出售,单位市价为50元/件。
(2)在产品B已加工成部件,共有500件,账面价值为5 500元,可通过市场调剂且流动性较好。据调查了解,该在产品的市场可接受价格为10元/件,调剂费用为100元,但调剂存在风险,预计能够实现调剂价格的90%。
(3)在产品C已加工成部件,账面价值为3 000元,但是对于兼并后的企业来说,在产品C已经没有继续加工的价值,而且也无法调剂出去。经分析,该在产品只能作为报废的在制品处理,可回收的价格为700元。
<1>、根据以上资料,试用市场法确定该企业在产品的评估值。
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2
解析题
20分
被评估成套设备购建于1998年12月,账面价值100万元,2003年12月对设备进行技术改造,追加投资20万元,2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据:
(1)从1998年到2003年,每年该类设备价格上升率为10%,而从2003年至2008年设备价格维持不变;
(2) 该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元;↓
(3) 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经齐效益指数为0 7,所得税率为25%;↓
(4) 该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%,经技术检测该设备尚可使用5 年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
<1>、计算被估设备的重置成本及各项损耗()
<2>、计算该设备的评估值(以万元为单位,计算结果保留两位小数)。
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3
解析题
20分
P公司为评估公司,2011年发生的具体业务如下:
(1)P公司受托对甲企业的持有至到期投资进行评估,该持有至到期投资账面余额为66万元(购买债券6600张、面值100元/张),年利率10%,期限5年,已上市交易。在评估前,该债券未计提减值准备。根据市场调查,评估基准日的收盘价为360元/张。
(2)P公司受托对乙企业拥有的A公司债券进行评估,被评估债券面值80000元,系A公司发行的3年期一次还本付息债券,年利率10% ,单利计息,评估基准日距离到期日两年,当时国债利率为4%。经评估人员分析调査,发行企业经营业绩尚好,财务状况稳健。两年后具有还本付息的能力,投资风险较低,风险报酬率为2%,以国债利率作为无风险报酬率。
(3)P公司受托对丙企业拥有的B公司债券进行评估,被评估债券面值80000元,系B公司发行的3年期分期付息,到期一次还本的债券,年利率10% ,单利计息,评估基准日距离到期日两年,当时国债利率为4%。经评估人员分析调査,发行企业经营业绩尚好,财务状况稳健。两年后具有还本付息的能力,投资风险较低,风险报酬率为2%,以国债利率作为无风险报酬率。
<1>、根据上述资料,计算债券的评估值。
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4
解析题
15分
被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2011年5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加l0元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到,评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上,经评估人员预测,评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求:评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程,给出得出评估结论的理由或根据)。
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5
解析题
10分
某村集体拟出让一块面积为5公顷的采伐迹地,根据立地条件可营造杉木,经营目标定为一般杉木小径材,其主伐年龄为21年,该地区一般杉木小径材的标准参照林分主伐时的平均蓄积为225立方米/公顷,林龄13年进行间伐,间伐时生产综合材12立方米/公顷。有关技术经济指标如下所示,请计算该林地资产评估值。
(1)营林生产成本。第一年,造林、抚育费7 050元/公顷;第二年,抚育费1 800元/公顷;第三年,抚育费1 800元/公顷。从第一年起每年均摊管护费用为150元/公顷。
(2)木材销售价格:杉原木1 150元/立方米;杉综合材:主伐木1 000元/立方米,间伐木950元/立方米。
(3)木材经营成本。
①伐区设计费:主伐按蓄积7元/立方米,间伐按出材量20元/立方米。
②检尺费:按出材量9元/立方米。
③直接采伐成本:按出材量计,主伐180元/立方米,间伐200元/立方米。
④短途运输成本:按出材量计,20元/立方米。
⑤销售费用:销售价的1%。
⑥管理费:销售价的3%。
⑦不可预见费:销售价的2%。
(4)税费。根据当地政策,经营期限一个龄级以上,采伐时免收增值税。
(5)木材生产经营利润:直接木材生产成本的15%。
(6)投资收益率:8%。
(7)出材率:杉原木出材率为20%,杉综合出材率为50%。
(8)主伐年龄:一般杉木小径材主伐年龄为21年。
【要求】应用林地期望价法评估该林地资产评估值
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