问答题
10分
某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个(10000...
某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:
第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;
第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金;
第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年末全部售完;服务用房在第五年开始出租,出租率为90%,租金为3000元/m2·年,运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。
假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下,求:
(1)该项目的借款计划和还款计划。
(2)该项目全部投资内部收益率。
(3)该项目自有资金财务净现值。
第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;
第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金;
第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年末全部售完;服务用房在第五年开始出租,出租率为90%,租金为3000元/m2·年,运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。
假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下,求:
(1)该项目的借款计划和还款计划。
(2)该项目全部投资内部收益率。
(3)该项目自有资金财务净现值。
参考解析: 【第一问解答】
借款计划的原理:借款=当年投资-自有资金-预售收入
(1)销售收入
第一年末:无销售收入
第二年末:7750万元
第三年末:12600万元
第四年末:21650万元
(2)借款
第1年年初:无借款
第2年年初:13250-3250=10000(万元)
第3年年初:12750-7750=5000(万元)
(3)第4年还款情况
第4年年初(3年末)需还款:10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)
可用第3年末销售收入12600万元偿还,不足金额为:17600-12600=5000(万元)
可继续计息,留待第5年初(第4年末)偿还
(4)第5年初(第4年末)还款情况
第5年初需偿还本息:5000×(1+10%)=5500(万元)
由于第5年初(第4年末)有21650万元的销售收入,故可全额偿还5500万元
借款计划与还款计划
【第二问解答】
(1)第5~40年年末租金收入估算:3000×5000×90%=1350(万元)
(2)第5~40年年末运营成本估算:1350×20%=270(万元)
全部投资现金流量表
由于NPV大于零,所以必须增大1
当i2=16%时
【第三问解答】
自有资金现金流量表
自有资金财务现金流