多选题 2分

下列各项中,能反映金融资产发生减值的有( )。

  • A.债务人本年的净利润增长率等于零
  • B.债务人的产品出现了严重的质量问题,造成股价大幅下跌,可能导致破产
  • C.债务人对新产品进行了大量的投资,结果新产品并不被市场认可,陷入了严重的财务困难
  • D.债务人虽然处于销售淡季,但仍及时偿付利息
  • E.债务人由于经营不善,很可能被同行合并

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2 单选题 1分
  • A.机器设备所服务的主体
  • B.多台设备
  • C.单台设备
  • D.随机设备
3 单选题 1分
  • A.表示评估基准日的价格指数
  • B.表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例交易时的价格指数
  • C.表示可比实例交易的价格指数
  • D.表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数
4 多选题 2分
  • A.市场直接询价法
  • B.勘察打分法
  • C.类比法—指数评估法
  • D.生产者信心指数法
  • E.重置核算法
5 解析题 10分
评估对象宗地A的具体资料如下:
⑴评估目的:评估宗地A在评估基准日的市场价值。
⑵评估对象基本情况:
宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地,规划用途为住宅、公寓,土地使用年限为70年,规划容积率为4。
⑶宗地开发情况:
不论是用于住宅开发或公寓建设,建设周期均为2年,住宅的建筑费用为每平方米1800元,公寓的建筑费用为每平方米2000元,专业费用均为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入,评估基准日银行贷款利率为6%,建成后预计每年折旧费为320000元,建设过程中的相关税费均为楼价的4%,开发商要求的利润率为15%,住宅及公寓的正常综合折现率为8%。

⑷市场调研情况:
评估基准日两年后住宅的市场情况是:售价为每平方米4000元,按此价格住宅建成后就可以售出,销售税费占楼价的3%。
评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是:年净租价为每平方米350元(扣除维修等费用后的租价),以后每年的租价以2%的比率递增,出租率为90%,出租过程中需交纳的税款占租金的5%。
“建筑费和专业费”属于建设开发成本,同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。

【要求】
根据给出的资料,运用剩余法评估该宗地在评估基准日的市场价值;
(1)写出评估思路或技术路线;
(2)写出评估步骤和评估结果;
(3)对评估结论作出必要的说明。