第四章 房地产价格和价值概述

题量：226题
题型：单选题, 多选题, 问答题, 不定项选择题
试卷简介: 第四章 房地产价格和价值概述, 此试卷为参加"房地产估价理论与方法"的考生提供的"第四章 房地产价格和价值概述"的答案和解析。
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1 单选题 0.5分
（ ）是随着时间的推移而减少的。
  • A.原始价值
  • B.账面价值
  • C.市场价值
  • D.投资价值
2 单选题 0.5分
参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）。
  • A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
  • B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
  • C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
  • D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值
3 单选题 0.5分
从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（ ）。
  • A.账面价格和市场价格
  • B.理论价格和成交价格
  • C.原始价格和投资价格
  • D.正常成交价格即市场价格
4 问答题 10分
某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。
5 问答题 10分
某在建工程开工于2012年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2013年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/m2，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。
试利用上述资料计算该在建工程于2013年5月31日的正常总价格。
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