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第七章 市场比较法(比较法)及其运用
第七章 市场比较法(比较法)及其运用
题量:172题
题型:单选题, 多选题, 问答题
试卷简介: 第七章 市场比较法(比较法)及其运用, 此试卷为参加"房地产估价理论与方法"的考生提供的"第七章 市场比较法(比较法)及其运用"的答案和解析。
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1
问答题
10分
评估某套房地产于2013年10月15日的市场价值,在该房地产附近选取了三个与其相似的交易实例为可比实例,有关数据如下:
(1)可比实例成交价格、成交日期及交易情况
(2)该类房地产2013年4月至10月的价格指数
(3)房地产状况的比较判断结果
请利用上述资料测算该房地产2013年10月15日的市场价值。
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2
问答题
10分
为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格,在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,成交价格、成交日期见下表。具体情况见估价对象和可比实例基本情况表,并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较,具体比较结果见估价对象和可比实例比较结果表。根据比较结果,结合各因素对房地产价格影响的重要性,得出了可比实例价格修正和调整表。
可比实例价格修正与调整表
表中的交易情况中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度;房地产状况中,正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率,2007年3月1日为1∶7.7395,2007年10月1日为1∶7.6850;该写字楼以人民币为基准的市场价格2007年1月1日至2007年2月1日基本不变,2007年2月1日至2007年5月1日平均比上月下降1%,以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格。
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3
问答题
10分
为评估某写字楼2013年10月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下:
(1)可比实例的成交价格与成交日期
(2)交易情况分析判断
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度。
(3)调查获知该类写字楼的价格,2012年11月1日至2013年6月1日平均每月比上月上涨1.2%,2013年6月1日至2013年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
(4)房地产状况分析判断
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是:因素1是因素3的4倍,因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2013年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。
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4
问答题
10分
为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例,其有关资料如图:
上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:从2011年7月1日至2012年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2012年11月1日则每月递减0.5%,而从2012年11月1日至2013年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼2013年8月31日的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均)。
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5
问答题
10分
为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:
(1)可比实例及其交易情况见下表。
上表中,交易情况判断以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度,负值表示低于正常价格的幅度。
(2)该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表(均以上月末为100计算)。
(3)房地产状况比较结果见下表。
假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
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