第九章 成本法（成本逼近法)及其运用

题量：180题
题型：单选题, 多选题, 问答题
试卷简介: 第九章 成本法（成本逼近法)及其运用, 此试卷为参加"房地产估价理论与方法"的考生提供的"第九章 成本法（成本逼近法)及其运用"的答案和解析。
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1 问答题 10分
估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2004年9月底取得50年的使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2007年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m2没有电梯，需评估该写字楼2009年9月30日的价值。搜集有关资料如下：
（1）搜集了三宗出让期限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如图所示。从2008年11月至2009年10月地价逐月上升0.5%。
出让期限50年的土地交易实例

出让期限50年的土地交易实例（2）当地征收农地的费用等资料如下：在价值时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如图所示。
各级土地之间的价格差异

（3）在价值时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建成本为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建成本为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建成本为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于建设用地使用权期限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在价值时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的外部折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2009年9月30日的价值。土地重新购建成本要求用比较法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）
2 问答题 10分
某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。
3 问答题 10分
某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m2、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/m2，重新建造建筑物的建筑成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价格（土地报酬率为6%）。
4 问答题 10分
某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000m2，土地使用期限40年，建筑总面积为20000m2，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。
请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1日的正常市场价格。
（1）假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元/m2。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元/m2，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%，销售税金及附加为售价的5.53%，投资利润率为12%。
（2）经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。
（3）原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1日开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。
（4）该类度假村项目的报酬率为8%。
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