某评估项目背景如下,评估对象是一套旧住宅,该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6 层的住宅楼的4层。为评估该住宅的价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中,甲可比实例位于一...
5 层、6 层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表
(1)请计算三个可比实例的比准价值。
参考解析: (1)
V甲=2900×110%/100%=3190.00(元/m2);
V乙=3100×110%/105%×98%/100%=3182.67(元/m2);
V丙=2700×110%/95%×98%/100%=3063.79(元/m2)。
基本思路:比准价值=可比实例价格×修正系数
本题的基本思路就是进行楼层调整。楼层属于区位因素。
根据题目条件可知,评估对象与可比案例相关情况如下:
1.甲可比实例:
V甲=2900×110%/100%=3190.00(元/m2);
计算思路:
(1)待估对象位于6层中的第4层,可比实例甲,位于6层中第5层;
总楼层都是6层,因此直接计算所在楼层价格差异即可。
(2)评估对象位于6层楼的4楼,市场价格差异系数为110%;
甲位于6层楼的5楼,市场价格差异系数为100%;
因此修正系数=待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数=110%/100%。
2.V乙=3100×110%/105%×98%/100%=3182.67(元/m2);
计算思路:
(1)待估对象位于6层中的第4层,可比实例乙,位于5层中第4层,所在楼层价格差异需要修正,总楼层价格差异需要修正
(2)被评估对象是在6层住宅楼的4层(110%),可比实例乙在5层住宅楼的4层(105%),所以修正住宅楼层:
修正系数=待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数=110%/105%
(3)题目说“6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%”,即待估对象(6层)/可比实例乙(5层)=98%/100%
即:修正系数=待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数=98%/100%
3.V丙=2700×110%/95%×98%/100%=3063.79(元/m2)。
计算思路:
(1)待估对象位于6层中的第4层,可比实例乙,位于5层中第5层,所在楼层价格差异需要修正,总楼层价格差异需要修正
(2)被评估对象是在6层住宅楼的4层(110%),可比实例乙在5层住宅楼的5层(95%),所以修正住宅楼层:修正系数=待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数=110%/95%
(3)题目说“6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%”,即待估对象(6层)/可比实例丙(5层)=98%/100%
即:修正系数=待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数=98%/100%