问答题
10分
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法,根据委托人提供的财务报表,...
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法,根据委托人提供的财务报表,取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益,收益年限选用了建筑物剩余年限55年,报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时,先用比较法确认了土地价格3000元/m2,根据委托人提供的成本数据,确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万,只剩一年期,本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
参考解析: 1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同,其净收益是指待估房地产对应的净收益,即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分;而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及企业所得税等,其包含了正常的商业利润等,因此净收益和净利润是不同的。