房地产案例与分析

考试试题

[问答题]用比较法计算某套住宅的价格，选取一个可比实例甲，可比实例甲的成交价格为2000元/m2， 成交日期为201 0年1 2月3 1日，价值时点为20 1 2年1 2月3 1日。 (1)由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常市场价格偏低了7%。 (2)当地同类房地产价格水平的变动情况为：201 1年年底比201 0年年底上涨了5%，201 2年 年底比201 1年年底上涨了4%。 (3)可比实例甲的区位状况好于估价对象，导致可比实例的价格要比估价对象高出6%。 (4)可比实例甲的实物状况要比估价对象差，导致可比实例的价格要比估价对象差3%。 (5)可比实例甲的权益状况与估价对象相近。 (6)可比实例的区位、实物、权益状况调整系数占房地产状况调整系数的权重各为40%、35%、25%。 根据以上资料得出： 可比实例甲的比较价格= 2000*(100-7)/100*(100 +9)/100*[100/(100-6)*0.4+100/(100+3)*0.35+100/100*0.25]
[多选题]共用题干 某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则：
[多选题]共用题干 某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则：
[多选题]共用题干。 某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则：
[问答题]××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告 （封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略） 估价结果报告 一、估价委托方 名称：中国太平洋保险公司××办事处 法定代表人：（略） 住所：（略） 二、受理估价方 名称：略 法定代表人：××× 地址：略 估价资质等级：房地产国家壹级 估价资格证书：略 三、估价目的 确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。 四、估价对象概况 （一）估价缘由 本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。 （二）估价对象实体状况 估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。 （三）事故损伤情况分析 该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1．0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。 经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。 （四）估价范围 估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。 五、价值时点 201 1年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、估价依据 1．《中华人民共和国保险法》。 2．国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。 3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表一1999》。 4．《××市房屋修缮工程预算定额》。 5．××市城乡建设委员会有关文件。 6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。 7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。 七、估价原则 1．独立、客观、公正原则。 2．合法原则。 3．价值时点原则。 4．替代原则。 5．最高最佳利用原则。 八、估价方法 （一）本次估价所采用的方法 估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。 由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。 （二）成本法的定义 本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。 九、估价结果 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。 十、注册房地产估价师（略） 十一、估价作业期 201 1年5月21日至5月24日。 十二、实地查勘期（略） 十三、估价报告有效期限 自201 1年5月24日至201 2年5月23日。 估价技术报告 一、估价对象描述与分析（略） 二、市场背景分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析（略） 五、估价测算过程 （一）估价的技术思路 估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。 测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。 由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。 （二）工程造价计算表 工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。 1．拆除工程（见下表） 2．脚手架及支架保护措施（见下表） 3．砌筑工程（见下表） 4．预制混凝土构件（见下表） 5．定额直接费 1项+2项+3项+4项=4114. 97（元） 6．造价 (1)基价直接费：4114. 97元 (2)综合费：(1)*15. 73%=647.3（元）（按三级施工企业计费） (3)劳动保险费：(1)*3.15%=129.6元（按三级施工企业计费） (4)利润：(1)*6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计） (5)允许按实计算的费用及材料价差：1000. 00元 (6)定额编制及定额测定费：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]*1.8‰=1 1 1（元） (7)税金：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]*3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计） (8)造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5（元） 六、估价结果确定 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。 附件（略）
[多选题]共用题干 某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则：
[问答题]××市某公寓部分房地产抵押价值评估报告 （封面、目录、致估价委托方函、注册房地产估价师声明、 估价假设与限制条件略） 估价结果报告 （一）委托方 委托评估方名称：××××房地产开发有限责任公司 住所：×× 法人：×× 联系电话：×× 联系人：×× （二）估价方 估价机构全称：××××房地产评估咨询有限责任公司 法人：××× 住所：××市××大街24号华侨村4门1层 估价机构资质等级：壹级 证书编号：建房估证字[××××]×××号 （三）估价对象 1．估价对象背景资料 估价对象位于××市××区××公寓，××公寓建成于2000年，由A、B、C三座公寓、D楼（北段裙房）和E楼（南段裙房）组成。截至价值时点200 3年2月2 8日，公寓和裙房均已投入使用。 2．估价对象的位置 估价对象位于××市××区××，东三环与东四环之间。对外交通主要依靠姚家园路，进而可连接东三环和东四环。距估价对象最近的公共交通站点需由姚家园路步行向西到××路，主要有7 1 8路、11 5路、43路等公交车，或向东到金台路。估价对象周边为××的成熟社区，配套设施比较齐全：朝阳体育馆、眉州东坡酒楼、××区妇幼保健中心、柯达冲洗、××商场、工商银行等。××公园距估价对象较近，且附近无污染源，因此周边环境较好。 3．估价对象的范围 本次估价对象即××市××××D楼、E楼及A02b等3 8套公寓。其中D楼建筑面积为2544. 29m2 ，E楼建筑面积为2576. 39m2 ，A02b等38套公寓建筑面积为5657. 49m2 。 4．估价对象概况 根据委托方提供的××《房屋所有权证》、××《房屋所有权证》及委托估价方提供的相关证明资料，估价对象技术经济指标如表4-1所示： (1)D楼（北段裙房） D楼（北段裙房）共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。 外墙为橙色涂料、外窗为白色塑钢窗。 D楼（北段裙房）功能分配及装修情况如表4-2所示： 注：截至价值时点，D楼装修维护及保养情况良好。 (2)E楼（南段裙房） E楼（南段裙房）共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。 外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。 E楼的建筑平面设计为内廊式结构。房间布置在走廊的东西两侧，楼梯在南北侧，房间顶部建有采光顶。 E楼（南段裙房）功能及装修情况如表4-3所示： (3)公寓 根据委托估价方提供《房屋所有权证》及估价人员现场踏勘：估价对象A、B座公寓总层数为22层，C座总层数为20层；A座公寓一梯6户、B座公寓一梯1 2户、C座一梯1 0户；结构类型均为钢混，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。公寓建筑面积及装修情况如表4-4所示： 估价对象公寓楼外部装修情况和设备情况如表4-5所示： 公寓楼内部装修情况如表4-6所示： 至价值时点，A02b等38套公寓装修使用及维护情况良好。 估价对象已经达到“七通”即通路、通上下水、通电、通电讯、通燃气、通热力，基 础设施状况良好。至价值时点，水、电等配套设施运转正常。 5．估价对象权利状况 根据委托方提供的××《国有土地使用证》，估价对象所在的××公寓项目土地所有权为国家所有，土地使用者为××××房地产开发有限责任公司，土地使用权以有偿出让的方式取得，土地用途为住宅和商业，其中住宅用途的使用年限到20 6 9年1月2 7日止，商业用途的使用年限到203 9年1月2 7日止，图号为I-2-2-[10]，使用权面积为13955m2 。 根据委托估价方提供的《房屋所有权证》，房屋所有权人为××××房地产开发有限责任公司，截止至价值时点，据委托估价方提供的有关资料，估价对象未有权属纠纷，未设置他项权利。 各楼权利状况如表4-7所示。 （四）估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估××区××（××公寓）D楼、E楼及A02b等38套公寓房地产抵押价值。 （五）价值时点 200 3年2月2 8日，即估价人员现场勘查之日。 （六）价值定义 本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市 场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （七）估价依据（略） （八）估价原则（略） （九）估价方法 根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘查，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，选取成本法、收益法、市场比较法作为本次评估的基本方法。 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 （十）估价结果 估价对象房地产在价值时点没有估价师所知悉的法定优先受偿款，因此，市场价值等于抵押价值如表4-8所示： （十一）注册房地产估价师 如表4-9所示。 （十二）估价作业期 200 3年2月28日～200 3年3月5日 （十三）实地查勘期 200 3年2月28日～2003年3月1日 （风险分析和变现能力分析略） 估价技术报告 （一）个别因素分析（略） （二）区域因素分析（略） （三）市场背景分析 1．自然地理位置 （略） 2．市政建设状况 （略） 3．房地产市场状况 高档住宅市场：2002年××住宅租赁市场竞争较为激烈，市场总供应量显著增长，同时，新物业提供了更加完善的配套设施和服务，对市场产生了一定冲击。需求方面，由于跨国企业不断推进本地化政策，并相应调整外籍员工的住房津贴，使租金的变化更加敏感。而9月1日正式出台的内外销并轨对原外销中、低档楼盘造成了一定压力。综上所述，2002年××住宅租赁市场平均租金稳中有降，空置率略有上升。供给方面，2 00 2年××住宅的供给继续增长，新建住宅主要集中于××的东部和北部，CBD地区、××公园周边地区、××周边地区等。 2 00 3年第一季度，××市高档住宅市场新供应量和需求都比上一季度有所上升，空置率相应下降，租金报价有所下调。 商业市场：2 003年1季度商业用房开发投资额为3. 88亿元，同比减少11. 8%。 200 3年1季度商业用房施工面积224.9万m2 ，同比上升8.5%。 1季度商业用房新开工面积为15.9万m2 ，同比上升57. 1%。人世带来的商机将为商业用房市场带来巨大的发展空间。在××房地产市场开始沉寂的时候，仅作为社区配套组成部分的底商和配套商业楼，却出乎意料的火爆。在中国加入WTO后，一方面国家对于商业发展的政策会宽松许多，外资零售商也会大量涌入，这些因素都会从客观上加大对配套商业的需求。 （四）最高最佳利用分析 在合法前提下的最高、最佳利用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态、受位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高、最佳利用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象规划用途为住宅及商业，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场踏勘以及对当前市场调查的预期分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。 （五）估价方法适用性分析（略） （六）估价测算过程 D楼（北段裙房） 第一、成本法 估价对象房地产价格=土地在价值时点的市场价格+建筑物现值 1．土地在价值时点的市场价格 (1)取得土地费用 1)土地毛地价测算 估价对象位于××市××区××，根据委托估价方提供的《××市国有土地使用权出让合同》及委托估价方的介绍，估价对象为配套商业用途，配套商业用途楼面毛地价为该项目住宅楼面毛地价的1.5倍，即9 9 9元/m2 （该项目住宅楼面毛地价为6 6 6元/m2 ）。 2)土地开发及其他费用 估价对象位于××市××区××地区，调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发及其他费为建筑面积2000元/m2 。 3)土地取得费用 土地取得费用=土地毛地价+土地开发及其他费用=999元/m2 +2000元/m2 =2999元/m2 (2)利息 假设估价对象建设周期为1年，年利率以价值时点金融机构贷款利率为标准，1年期 贷款利率为5.31%，计算中只计单利，则： 利息=2 9 9 9元/m2 *5.3 1%*1=15 9.25元/m2 (3)利润 参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润率2 5%，则： 利润=2 9 9 9元/m2 *25%=749. 75元/m2 (4)管理费 按土地取得费用的2.5%计算，则： 管理费=2 9 9 9元/m2 *2. 5%= 74. 98元/m2 (5)税费 税费指营业税、城市维护建设税和教育费附加，根据国务院令第136号《中华人民共和国营业税暂行条例》、国务院国发[1985]第1 9号文颁布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及×政发[1993]第3 6号《××市人民政府关于提高教育费附加率的通知》的规定，营业税为上述各项费用之和的5%计算，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，合计为上述各项费用之和的5. 5%，则： 税费=(2999+159. 25+749. 75+74. 98)*5.5%=219. 06元/m2 (6)土地在价值时点的市场价格 =取得费用+利息+利润+管理费+税费 =2999+15 9.25+749. 75+74. 98+219. 06 =4202. 04元/m2 土地价格=4202. 04元/m2 *1824. 5m2 =76 7万元 2．建造建筑物费用及正常利税 (1)房屋建造成本 1)建安工程造价 确定建安工程造价为2400元/m2 。 2)建材行业劳保统筹基金 取建安费用的1%，则： 建材行业劳保统筹基金=2400元/m2 *1% =24元/m2 3)不可预见费 参照×房市场字[1995]第1 45号《关于印发的通知》，并结合估价对象具体情况，不可预见费取建安费用的5%，则： 不可预见费=2400元/m2 *5%=120元/m2 4)红线内市政费 取建安费用的10%，则： 红线内市政费=2 400元/m2 *10%=240元/m2 5)其他费用 其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，根据有关政府文件《关于改进和调整工程勘查不合理收费办法和标准的通知》、建设[1991]1 5 0号《关于改进和调整部分勘察设计不合理收费办法和标准的通知》、(86)京建规字第0 9 7号《关于编制基本建设工程竣工图取费标准的批复》、1 9 9 1年1 2月1 4日××市人民政府第3 1号令发布《××市建设工程质量管理监督办法》及[1992]价费字47 9号《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》等，其他费用包括勘探费0.3%、规划设计费2%、竣工图费7%、质量监督费0. 25%、工程监理费2%及招标费0.26%等，合计其他费用单价为1 14元/m2 。 房屋建造成本合计=1）+2)+3)+4)+5）=2 8 9 8元/m2 (2)利息 估价对象建设周期为1年，以价值时点的金融机构贷款利率为标准，1年期利率为5.31%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计，则： 利息=2 8 9 8元/m2 *5.3 1%*1/2=7 6.94元/m2 (3)管理费 按房屋建造总成本的2.5%计算，则： 管理费=28 9 8元/m2 *2.5%=72. 45元/m2 (4)利润 按照开发商利润率为2 5%计算，则： 利润=2 89 8元/m2 *25%=724.5元/m2 (5)税费 同土地部分的计算说明，按上述(1)、(2)、(3)、(4)各项之和的5.5%计算，则： 税费=(2898+ 76. 94+72. 45+724.5)*5.5%=207. 45元/m2 (6)房屋综合建筑成本 房屋综合建筑成本为上述(1)至(5)项之和，即： 2898+7 6.94+72. 45+724. 5+207. 45 =3979. 34元/m2 (7)建筑物现值 根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定成新度为100%，则： 建筑物单价=房屋综合建筑成本*成新度=3979. 34元/m2 *100%=3979. 34元/m2 建筑物现值=3979. 34元/m2 ×2544. 29m2 =1012万元 3．估价对象D楼裙房的成本价格 D楼=土地在价值时点的市场价格+建筑物现值=767+1012 =1779万元 第二、收益法 根据估价对象的特点，适宜使用收益法进行估价。收益法是运用适当的报酬率，将预 期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其 之和得出估价对象房地产价格的一种评估方法。 收益法计算公式为：P=∑Ft/(1+i)t 式中：P——评估值； Ft——未来第t个收益期的预期收益额； i——折现率。 1．确定报酬率 本次估价报酬率的确定，是依据当前银行一年期定期存款利率加风险调整的方法，并 考虑××市商业市场租赁和销售情况及估价对象的位置，确定本次估价的报酬率 为8. 98%。 2．确定年有效毛收入 依照现行市场行情和估价对象实际情况，计算年有效毛收入。其基本计算公式为：年 有效毛收入=日租金*（1-空置率）*计算期。租金的标准和空置率是依据市场一般标 准结合估价对象的具体情况确定的。 根据目前市场行情，调查估价对象周边地区与估价对象同类型的商业用房的市场租 金，则年有效毛收入如表4-10所示： 即估价对象年有效毛收入为：2720355元。 3．年运营费用 年运营费用包括税费、管理费、维修费、保险费等，结合估价对象使用状况，按年有效毛收入的20%计算。 4．年净收益 年净收益=年有效毛收入*（1-年运营费率）=2 7 2 0 3 5 5*80%=217 6284（元） 5．计算收益价格 估价对象商业裙房于价值时点时土地性质为出让，终止日期为20 3 9年1月2 7日，估价对象地上建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年（估价对象建成年代为2000年），以价值时点计算，综合考虑估价对象收益年期剩余36年，则 根据V=(A/Y)*[1-(1+Y)-n]，其中：A=2176284 Y=8. 98% n=36年 故：V=2314万元 收益价格≈2314万元 第三、估价对象D楼的最终评估值 依照上述两种估价方法所得结果，并参考××市房地产市场的特点，采用加权平均法得出最终结果，则估价对象D楼的最终值为： 估价对象D楼总值=成本价格*0. 4+收益价格*0.6=17 79*0.4+2314*0.6=2 1 00万元 估价对象D楼单价2100万元/2544. 29m2 =8254元/m2 按照成本法中土地价格和建筑物价格的比例，则D楼中土地价格为9 0 5万元，建筑物价格为1 1 9 5万元。 E楼（南段裙房） 第一、成本法 （计算过程略 ） E楼成本价格=土地在价值时点的市场价格+建筑物现值=680+986 =1666万元 第二、收益法 （计算过程略） E楼收益价格≈2006万元 第三、估价对象E楼裙房的最终评估值 参考××市房地产市场的特点和抵押评估安全原则，采用加权平均法积算出最终结果，则估价对象E楼裙房的最终值为： 估价对象E楼裙房总值=成本价格*0. 4+收益价格*0.6=1666*0.4+2006*0.6=1870万元 估价对象E楼裙房单价1870万元/2576. 39m2 =7258元/m2 按照成本法土地价格和建筑价格的比例，则E楼中土地价格为7 6 3万元，建筑物价格为1 1 0 7万元。 公寓 第一、成本法 估价对象房地产价格=土地在价值时点的市场价格+建筑物现值 （计算过程略） 估价对象公寓成本价格 公寓价格=土地在价值时点的市场价格+建筑物现值=(3754. 30+4039. 16)元/m2 *5657. 49m2 = 4409. 14万元 第二、收益法 （前面计算过程略） 估价对象公寓于价值时点时土地性质为出让，终止日期为20 6 9年1月2 7日，估价对象地上建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年（估价对象建成年代为2000年），以价值时点2003年2月28日计算，综合考虑估价对象收益年期剩余5 6年，根据V=(A/Y)*[1-(1+Y)-n]，其中：A =322. 62，Y=6.9 8%，n=56 故：V=4516. 41万元 收益价格=4516. 41万元 第三、比较法 1．选择依据 在替代原理指导下，利用比较法，必须以发育健全的房地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料。由于××市估价对象所在区域房地产开发实例较多，与估价对象比较具有相关性和替代性，故可以采用比较法，即：将估价对象与在较近时期内已经发生交易的类似实例进行对照比较，并依据后者的已知价格，参照该项目的交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在价值时点价格的方法。 2．估价过程 (1)比较实例选择 选择的实例应与估价对象处于同一供需圈，用途为内销公寓，交易时间与估价对象的价值时点相近，并且均为公寓实际成交价格的实例。对交易案例进行分析后，选择以下三 个作为比较案例，如表4-11所示： (2)因素选择 因估价对象与比较案例处于同一房地产供需圈，所以仅对区域因素和个别因素修正。 选择的区域因素有：道路通达度、公共交通便捷度、基础设施完善程度、环境条 件等。 选择的个别因素有：物业性质、户型、采光、通风、室内装修、配套设施完备程度、 建筑结构与质量、新旧程度、专业物业管理。 (3)因素条件说明 估价对象与比较案例的各因素条件详见表4-12所示： (4)编制比较因素条件指数表 估价对象与比较案例的各比较因素条件指数表如表4-13所示。 (5)因素修正 在各因素条件指数表的基础上，进行比较案例交易日期修正、交易情况修正、区域因素及个别因素修正，即将估价对象的因素条件指数与比较案例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，详见表4-14所示： (8132+8770+6601)/3= 7834元/m2 估价对象成新度确定100%（参照成本法），则评估现值为：7 8 34*100%*5657. 49 =4432. 08万元 第四、估价对象公寓的最终评估值 依照上述三种估价方法所得结果，并参考××市房地产市场的特点，采用加权平均法计算出最终结果，三种方法的权重分别为：成本法0.3，收益法0.3，比较法0.4，则估价对象公寓的最终值为： 估价对象公寓现值=成本价格*0. 3+收益价格*0.3+比较价格*0.4=(4409. 14*0. 3+4516. 41*0.3+4432. 08*0.4)≈4450万元 公寓楼面单价=44 5 0万元/5657. 49m2 =7866元/m2 按照成本法土地价格和建筑价格的比例，则公寓中土地价格为2 1 44万元，建筑物价 格为2 3 06万元。 （七）估价对象最终结果 如表4-15所示。 估价对象房地产总价为8420万元。 （大写：人民币捌仟肆佰贰拾万元整）
[单选题]某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。文章。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。 根据以上材料,回答23-25题; 能否翻建的最终批准权在()。
[多选题]共用题干 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积为250m2。空调主机于1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：
[多选题]共用题干 某乡的李某2006年在县城购置了一处临街门市房，三大间，建筑面积90m2。2008年3月李某病故。李某双亲及老伴早逝，膝下只有两个儿子，李某临终前委托某房地产估价机构对该门市进行估价，评估结果为60万元。李某立下遗嘱：该门市房由两个儿子继承。李某病故后，兄弟俩共同出资砌墙，将门市一分为二。2009年1月，大儿子欲将其门市转让给其兄弟，其兄弟也同意购买（假设当地从2008～2009年房地产市场行情没有变化且房屋折旧可忽略不计），则：
[多选题]共用题干 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1 9 9 7年1 2月3 1日建成投入使用，经济寿命为5 0年。经批准，该公司于2 0 0 5年1 2月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2 00 5年1 2月3 1日起至2 0 4 5年1 2月3 0日止，不可续期。 200 7年6月3 0日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
[单选题]该公司委托评估应选择()。
[多选题]共用题干 某写字楼建筑面积为6800m2，高4层，设有两部直梯，简单装修，位于某市交通要道和商业次中心附近，现业主委托某房地产估价机构评估其价格。
[多选题]共用题干 某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则：
[解析题]某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
[多选题]因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 张某对评估结果有异议，首先应当（　）。

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