考试试题

[问答题]提示 由于本报告篇幅过长,从应试实战角度出发,笔者对本报告进行了拆分,此次指错题部分仅是对估价对象采用成本法的计算过程。在估价技术报告中对估价对象采用收益法计算过程部分略去,估价结果报告及报告其他部分完整。 ××市××宾馆房地产抵押价值评估报告 (封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略) 估价假设和限制条件 1.在价值时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。 3.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 4.报告中的土地权属、面积、使用年限等均以《国有土地使用证》(市门中外国用(2007)字第00339号)为依据。如上述情况发生变化,评估结果需作相应调整。 5.根据委托方提供的《××市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字( 2007)第245号)及土地出让金收据,委估对象土地出让金总额为982. 431万元,××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849. 64992万元,欠缴土地出让金数额约为132. 78万元,我们在评估结果中已予扣除。但此部分未缴费用会对土地权属产生影响,在此提请报告使用者注意。 6.报告中的房屋建筑物权属、结构、建成年代等均以《房屋所有权证》(市门中外字第001 80号)为依据。如上述情况发生变化,评估结果需作相应调整。 7.根据《房屋所有权证》(市门中外字第001 80号),委估对象证载建筑面积为30893. 1m2;根据评估人员的现场勘查,证载21号房屋(建筑面积38m2)原为公共通廊,现已拆除并改建中餐厅豪华包房,尚未办理相关手续,故本次评估未包含此处房产,则委估对象实际建筑面积为30855.1m2。如上述情况发生变化,评估结果需作相应调整。 8.根据《国有土地使用证》(市门中外国用(97)字第00339号),委估地块用途为旅游,根据京政发[2012]32号文件,此用途属于商业用途范畴,根据《房屋所有权证》(市门中外字第001 80号),委估房屋用途为商业,根据评估人员的现场勘查,委估对象实际用途为宾馆。根据合法原则,本次评估设定委估对象为商业(旅游)用途。如上述情况发生变化,评估结果需作相应调整。 9.根据《国有土地使用证》(市门中外国用(2007)字第00339号)及《房屋所有权证》(市门中外字第001 80号),委估对象中第3、4号房屋(建筑面积6700. 6m2)及其对应的国有土地使用权(分摊土地面积14205.7m2)已设定抵押权,权利人为中国银行××市×××区支行,约定期限从201 2年1 2月26日至201 3年12月26日,抵押权利价值为1 500万元人民币。抵押权利至价值时点尚未注销。本次评估未考虑上述抵押权对评估结果的影响,在此提请报告使用者在使用本报告之时,考虑此项他项权利。除此之外,委估对象不存在租赁、担保等他项权利。 10.本报告估价对象为综合性度假宾馆,其中既包括娱乐、餐饮、住宿等营业用房,也包括员工宿舍、锅炉房等非营业性附属用房,它们作为一个整体共同产生收益。若单独以其中的营业性房地产设定抵押权,在变现时其价格可能会受到与之配套的非营业性用房的影响,本报告中未考虑该因素对评估结果的影响,在此提请报告使用者注意上述因素对委估对象价格的影口向。 1 1.委托方提供的资料属实。并且提供了与本次评估有关的所有资料,没有保留、隐瞒。12.本报告评估目的是为委托方向银行办理抵押贷款手续提供房地产价格参考依据,不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化,该价格需作相应调整。 13.本报告评估结果是估价对象在现状条件下的房地产价格,包括与房屋有关的装修工程等。 14.本报告的估价结果为正常条件下的房地产公开市场价值,房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息,拥有足够的谈判时间,经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期,并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价值有较大幅度的变化,本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。估价结果报告 一、估价项目名称 ××市××宾馆房地产抵押价格评估 二、委托估价方 单位名称:××市××宾馆有限公司 单位地址:××市×××区水闸北路 法定代表人:××× 三、受托估价方 单位名称:××市××房地产评估有限公司 单位地址:××市××区东土城路14号建达大厦1 5 1 5室 房地产资格证书号:建房估证字[2011]014号 资格等级:壹级 法定代表人:××× 联系电话:略 邮政编码:1 00006 四、估价目的 为委托方向银行进行抵押贷款提供房地产市场价格参考依据。 五、估价对象概况 本次评估对象为××市××宾馆有限公司所属位于×××区水闸北路21号××市××宾馆, 土地面积为65495.4m2,证载房屋建筑面积为30893.1m2,实际建筑面积为30855.1m2。 1.个别因素 委估对象位于××市×××区水闸北路21号,东北临水闸北路,东南邻××市城市河湖管理处,西南临区间路,西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。 根据《国有土地使用证》(市门中外国用(2007)字第00339号),××市××宾馆有限公司以出让方式取得委估对象的国有土地使用权,旅游用途,出让年限为40年,使用年限为2007年4月25日至2047年4月24日,剩余出让年限为34.2年,土地使用权面积为65495.4m2 。根据《××市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(2007)第245号)及土地出让金收据,委估对象土地出让金总额为982. 431万元,××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849. 64992万元,欠缴土地出让金数额约为132. 78万元,我们在评估结果中已予扣除。 根据《房屋所有权证》(市门中外字第001 80号),房屋所有权人为××市××宾馆有限公司,商业用途,证载建筑面积为30893. 1m2 。根据评估人员的现场勘查,证载21号房屋(建筑面积38m2)原为公共通廊,现已拆除并改建中餐厅豪华包房,尚未办理相关手续,故本次评估未包含此处房产,则委估对象实际建筑面积为30855. 1m2 。 委估对象建筑风格颇具中国传统特色,庭院以湖为中心,大量运用假山、流水,并进行大面积绿化,主体建筑外观为仿古设计。具体建筑物及装修情况见下表。委估对象宗地红线内基础设施达到“七通” (即通路、通电、供水、排水、通信、供暖及供气),具体情况如下: (1)通路:东北临水闸北路。 (2)供电:市政供电,建有变电站1座,变电能力为3400kVA,输入、输出电压分别为10kV、0. 4kV,年总用电量为500万kVA,供电保证率100%。 (3)供水:市政管网供应,供水能力22万t/年,管径为φ1 50,供水保证率100%;宗地内管网管径为φ100,总长度20000m。 (4)排水:雨污水分排,宗地内污水排水点管径为φ100~φ400,雨水排水点管径为φ200~φ300,明渠规格2.5m*1.5m。 (5)通信:总通信能力600门,交换机型号为NEC7400,实装电话48 1门,其中直拨35门,分机600门。 (6)供暖:自建6t供暖锅炉3台。 (7)供气:自建供气系统供应液化石油气。 根据《国有土地使用证》(市门中外国用(2007)字第00339号)及《房屋所有权证》(市门中外字第001 80号),委估对象中第3、4号房屋(建筑面积6700. 6m2)及其对应的国有土地使用权(分摊土地面积14205. 7m2)已设定抵押权,权利人为中国银行××市×××区支行,约定期限从201 2年1 2月26日至201 3年1 2月26日,抵押权利价值为1 500万元人民币。抵押权利至价值时点尚未注销。除此之外,委估对象不存在租赁、担保等他项权利。 2.区域因素 委估对象位于××市×××区水闸北路21号,东北临水闸北路,东南邻××市城市河湖管理处,西南临区间路,西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。 委估对象位于城乡结合部,东距×××区约1. 5km,区域产业聚集度较高,商业繁华度一般,周边分布有永定河饮水管理处、三家店信用社、门头沟生产资料公司、日用杂品公司、×××石膏制品厂、×××造纸厂、供电局、农行三家店分理处、宏远宾馆、三家店商场等。委估对象西距三家店水库约200m,环境优美;东距×××路约1km,附近有336路、383路、959路、972路、960路、929路公交车通过,出行相对便捷。 宗地红线外基础设施开发程度达到“四通”(即包括通路、供电、供水及通信)。 六、价值时点 201 3年2月19日,为注册房地产估价师现场查勘之日。 七、价格定义 根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求,本次评估采用的是公开市场价格标准'评估结果中的房地产价格是指上述项目于价值时点2013年2月19日出让国有土地使用权及其建筑物在现状条件下的公开市场价格。出让国有土地使用权价格是指委估对象用途为商业(旅游用地),剩余出让年限为34.2年.实际开发程度为宗地红线外“四通”(即通路、供电、供水、通信)及红线内场地平整条件下的土地使用权价格;建筑物价格是指委估对象在现状结构和装修条件下’于价值时点201 3年2月19日的市场价格。 八、估价依据(略) 九、估价原则(略) 十、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后,根据估价对象的特点和实际状况,具体选用成本逼近法、重置成本法及收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。具体估价步骤如下: 1.运用成本逼近法求取委估地块出让国有土地使用权价格,以房地产开发所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息和税费来确定土地使用权价格。 2.根据重置成本法计算公式,求取房产价格。 3.上述两种方法求出的出让土地使用权价格与房产价格之和即为成本法求出的委估对象房地产现值。 4.采用收益还原法进行评估,首先确定估价项目的年总收益,再扣除年经营费用计算出年纯收益,在选取适当的还原利率后,求取估价对象房地产总价。 5.对成本法及收益还原法求出的房地产结果进行技术处理,最终求出估价对象房地产的单位价格及总价格。 十一、价格结果 评估人员根据估价目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,运用科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房地产价格的各项因素,确定委估房地产(土地面积65495. 4m2,证载房屋建筑面积30893. 1m2,实际建筑面积为30855. 1m2)在价值时点201 3年2月19日的市场价值为(币种为人民币): 房地产总价:20979万元 大写金额:贰亿零玖佰柒拾玖万元整楼面平均单价:6799元/m2 其中: 土地总价:7870. 73万元 大写金额:柒仟捌佰柒拾万零柒仟叁佰元整楼面平均单价:255 1元/m2 房产总价:13108. 27万元 大写金额:壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整楼面平均单价:4248元/m2 十二、注册房地产估价师 项目负责人:××× 审核人员:××× 估价人员:××× 十三、估价作业期 201 3年2月1 9日至201 3年2月21日。 十四、实地查勘期 201 3年2月1 9日。 十五、估价报告应用的有效期 本报告估价结果有效期自报告完成之日起壹年。估价技术报告 一、估价对象描述与分析(略) 二、市场背景描述与分析 201 2年××市商业营业用房施工面积达到400. 35万m2,新开工面积126. 55万m2,竣工面积82. 95万m2,销售面积32. 88万m2;总投资额57. 61亿元,总销售额25. 95亿元。总体来说,201 2年××市的商业用房需求呈上升趋势。从市场大环境来看,经济的迅速发展使××市商业氛围更加活跃,宏观商业气候近年来不断被看好,各种新兴行业的迅速发展,为商业用房带来了旺盛的需求;另外,大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展,使这些地方拥有强大的购买力和聚集人气的能力,也增加了对商业用房的需求。 预期201 3年商业房地产的发展趋势,酒店业将是商业发展的亮点。根据资料显示,各大跨国集团已制定了严密的扩张计划,在××市形成了东、西、南、北全面布局高档酒店之势。 三、最高最佳利用分析 由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。经济学中的边际效益递减原则,是指增加各生产要素的单位投入量时,纯收益随之增加;但达到某一数值后,如继续追加投资,其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则,就可找出土地的边际使用点,即最有效使用点。委估对象处在××市×××区规划商业区内,商业用途为该地块的最有效利用方式,同时根据有关权属证明文件看,商业用途也为其合法用途。 四、估价方法适用性分析(略) 五、估价测算过程 (一)成本法求取房地产价格 1.成本逼近法求取委估地块地价 待估宗地位于×××区水闸北路21号,通过调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况,按照新土地管理法规定,并结合该项目的实际情况,运用成本逼近法测算其地价,其各项费用如下: (1)土地取得费 土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所需支付的平均费用及税费,根据对待估宗地周边地区的土地利用情况和市场资料的调查,并考虑委估宗地的实际情况(包括其征地费用及其征收补偿情况),土地取得费取28万元/亩,即地面单价为420元/m2。 (2)土地开发费 根据对所征用土地的开发程度和该区域基础设施配套情况的调查,以及对平均开发成本的测算,该地区基础设施配套程度在达到宗地红线外“四通”(即包括通路、供电、供水及通信)及宗地红线内场地平整的情况下,其费用平均为地面单价180元/m2。 (3)投资利息 根据委估对象的建设规模及项目特点,调查确定该项目土地开发周期为2年,投资利息率按2012年2月21日调整利率后中国人民银行公布的1~3年贷款利息率5. 49%计,假设土地取得费为一次性投入,土地开发费为分期投入,这里土地开发费按平均投入计算,利息以复利计算,则:投资利息=土地取得费*[(1+贷款利息率)土地开发周期-1)+土地开发费*[(1+贷款利息率)土地开发周期/2 -1] =420*[(1+5.49%)2-1] +180*[(1+5. 49% )2/2 -1] =57(元/m2) (4)投资利润 投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入并发挥作用,因此投资利润应与同行业的投资回报相一致,商业(旅游)用地的土地开发投资应获得相应的投资回报,考虑××市商业(旅游)用途土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润收益实际情况,以30%作为本次土地评估的投资利润率。则:投资利润=(土地取得费+土地开发费)*利润率=(420+180)*30% =180(元/m2) (5)土地成本费用 取上述四项费用之和,则: 土地成本费用=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润= 420 +180 +57 +180=837(元/m2) (6)土地增值收益 根据委估地块所在区域的一般情况,结合委估对象实际情况,土地增值收益取土地成本费用的20%,则: 土地增值收益= 837*20%=167(元/m2) (7)年期修正系数 年期修正系数=1 -1/(1+r)n=0. 9011 式中 r——土地还原利率(以中国人民银行公布一年期存款利率1.98%为基础,考虑目前2%的通货膨胀和一定的风险利率,土地还原利率取7%); n——待估宗地土地剩余使用年限,取34.2年。 (8)熟地价 待估宗地34.2年期土地使用权价格(地面熟地价)=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)*年期修正系数=(837 +167)*0.9011=905(元/m2)总价= 905*65495.4/10000=5927. 33(万元) 2.重置成本法求取委估对象房产价格 (1)估价对象概况(略) (2)房屋及建筑物现值的计算 各类房屋详细资料及计算结果见后附的房屋现值计算表房屋现值计算表注:1.建安费用:根据现行《××市建设工程预算定额》,并综合考虑房屋结构、设备及装修状况进行取值。 2.红线内市政及园林绿化等:建安费用的20%。 3.建造成本:前两项之和。 4.管理费用:建安费用的10%。 5.专业人员费:建造成本的10%。 6.建造费用:建造成本与管理费用、专业人员费之和。 7.利息:计息期为2年,根据中国人民银行公布的2年期固定资产贷款利息率5. 49%,按复利计算。 8.利润:建造费用的30%。 9.重置成本:建造费用与利息、利润之和。 10.成新率:根据住建部《房地产估价规范》的有关规定,并结合该房地产的结构、建成年代计算。 11.房产单价:重置成本与成新率之积。 12.房产总价:房产单价与建筑面积之积。 3.综合求取委估对象房地产价格 委估对象房地产的价格为土地价格加房产价格,则委估房地产价格为: 房地产总价= 5927.33+13108. 27=19035.6(万元) (二)收益法评估房地产总价(略) 六、估价结果确定 评估人员根据估价目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,运用科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房地产价格的各项因素,确定委估房地产(土地面积65495. 4m2,房屋建筑面积30855. 1m2)在价值时点201 3年2月1 9日的市场价值为(币种为人民币): 房地产总价:20979万元 大写金额:贰亿零玖佰柒拾玖万圆整 楼面平均单价:6799元/m2 其中: 土地总价:7870. 73万元 大写金额:柒仟捌佰柒拾万零柒仟叁佰圆整 楼面平均单价:2551元/m2 房产总价:13108. 27万元 大写金额:壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰圆整 楼面平均单价:4248元/m2 附件(略)
[问答题]房地产抵押估价报告 估价项目名称:××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估 估价委托人:××股份有限公司 估价机构:××房地产估价有限公司 注册房地产估价师:×××(注册号:×××) ×××(注册号:×××) 估价作业期:2011年9月18日至9月27日 估价报告编号:××估字[2011]第××号 目录(略) 致估价委托人函(略) 注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1.估价对象范围 估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权,总建筑面积为12263.24㎡,土地面积为8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权,以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。 2.估价对象概况 (1)位置及环境状况(略) (2)建筑物状况 估价对象建筑物共3幢,其中第1、2幢为生物制药车间,均为一层钢混结构。层高4.5m,建筑面积均为6100㎡;第3幢为动力中心,一层砖混结构,层高3.5m,建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料,内墙涂料刷白,水泥砂浆顶棚,水泥地地面;水电卫齐全,塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。 (3)土地状况 估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”(宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水,宗地红线内场地平整)。估价对象宗地形状规则,地势平坦,地质状况良好。 3.权利状况 (1)房屋所有权情况(略) (2)土地使用权情况(略) (3)他项权利状况 根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示,至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记,即估价对象法定优先受偿款为0。 根据估价人员实地查勘情况,估价对象房地产中第2幢车间已出租,由于委托人未提供相关租赁合同,估价对象在价值时点的租赁价格不详,故本次评估未考虑估价对象租约对房地产 价格的影响。 五、价值时点 2011年9月14日,与实地查勘日一致。 六、价值类型 房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据 (一)国家和地方政府相关法律法规(略) (二)房地产估价技术规范和标准 1.《房地产估价规范》; 2.《房地产抵押估价指导意见》; 3.《城市房地产抵押管理办法》。 (三)估价委托人提供的有关资料 1.《房屋所有权证》; 2.《国有土地使用证》; 3.委托人提供的其他有关资料。 (四)估价机构实地查勘、市场调查获得的资料(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法。估价人员遵循估价原则,根据估价对象的特点和估价目的,结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况,在认真分析研究所掌握的资料基础上,最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。(方法定义略) 十、估价结果 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则,遵循估价原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素,结合估价对象特点和使用现状,按照科学的估价程序,选用比较法和收益法进行测算,最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写:人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业期(略) 十三、估价报告应用的有效期(略) 十四、风险提示(略) 十五、变现能力分析(略) 估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析(略) 二、估价对象区位状况描述与分析(略) 三、估价对象权益状况描述与分析(略) 四、市场背景描述与分析(略) 五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析(略) 七、估价测算过程 (一)成本法 成本法是求取价值对象(注:严格说应为估价对象)在价值时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为: 房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 房地重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 1.土地取得成本 采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格,同时考虑买方应当负担的相关税费后,土地取得成本为7836797元(测算过程略)。 2.开发成本 开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。 (1)建筑安装工程费 建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。 A.建筑物建安费 根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》,钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/㎡,包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则:估价对象建筑物建安费为12263.24×1150=14102726(元)。 B.附属工程费 附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房,用于生产。根据工业建筑设计和规划要求,结合现状,综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/m2,则附属工程费为795204元。 建筑安装工程费为上述两项之和,即14102726+795204=14897930(元)。 (2)勘察设计和前期工程费 1)勘察设计费 按造价的6.23%计算,为928141元。(依据略) 2)前期工程费 按建筑面积计122元/m2,共计1496115元。(依据略) 上述两项合计为2424256元。 (3)不可预见费 根据房地产市场状况及开发项目的规模,不可预见费一般为开发成本的1%~3%,本次评估确定其比率为3%。前述(1)(2)项之和的3%,为446938元。 3.管理费用 管理费用为前述各项之和的3%,为768155元。(依据略) 4.销售费用 销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算,但估价对象为专业厂房,由业主自行委托设计,故本次不考虑销售费用。 5.投资利息 投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息,开发期为0.75年。(依据略) 利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。 假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入,开发成 本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入,则: 投资利息=(土地取得成本+勘察设计和前期工程费+开发期间税费)×[(1+利率)开发年限-1]+[(建筑安装工程费+附属工程费+不可预见费+管理费用+销售费用)×[(1+利率)开发年限/2-1]=829443(元) 6.销售税费 销售税费为销售收入的5.85%,另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/m2,则:销售税费=P×5.85%+11×12263.24(依据略) 7.开发利润 根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况,取平均利润率,为15%,则: 开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×成本利润率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15% 8.估价对象房地产重新购建价格的确定 房地产重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 解得:P=34539073(元) 9.建筑物折旧的确定 建筑物折旧=建筑物重新购建价格×(1-成新率)。 经计算,建筑物折旧为1410273元。(测算过程略) 10.成本法评估结果确定 房地产价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧 =34539073-1410273 =33128800(元) 则:房地产单价=33128800÷12263.24≈2701(元/m2) (二)收益法 1.基本原理 收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 房地产收益为有限年期的收益法公式为: V=A/Y[1-(1+Y)-n] 式中,V为房地产价格,A为房地产年净收益,Y为房地产报酬率,n为房地产收益年限。 2.测算过程 本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为: 房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用 (1)确定房地产年总收益 房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益,包括租金收入、保证金和押金利息收入。 根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查(调查结果表略),综合确定估价对象平均租金为每月20元/m2,正常空置率为1%,租金损失率为1%,则房地产年总收益为: 20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元) (2)确定房地产年总费用 ①管理费 结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%(依据略),则年管理费为:2884608×1.5%=43269(元)。 ②维修费 维修费按房屋重置价格的2%计算(依据略),估价对象房屋重置价格为14102726元,则年维修费为:14102726×2%=282055(元)。 ③房屋年保险费 保险费按房屋现值的2‰计算(依据略),估价对象房屋现值为12791453元,则房屋年保险费为:12791453×2‰=25385(元)。 ④年应交税金 主要包括房产税和营业税及附加,根据当地规定,估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%,则年应交税金为:2884608×13.68%=394614(元) 则:房地产年总费用=①+②+③+④=745323(元) (3)确定房地产年净收益 房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用 =2884608-745323 =2139285(元) (4)确定报酬率 估价对象为工业用房,根据当地市场状况,租金价格波动较小,故其风险系数较小,结合工业用房报酬率调查,确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。 (5)确定房地产价格 截至价值时点,估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定,钢混结构用房的耐用年限为50年,则其剩余年限约为41年,经估价人员实地查勘,估价对象维护保养状况尚可,建筑物结构稳定,整体使用功能正常,确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日,至价值时点,土地剩余使用年限为43.96年。 根据《房地产估价规范》,房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限,故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变,房地产市场稳定,报酬率每年不变,则估价对象房地产总价为: V=A/Y[1-(1+Y)-n] =2139285/6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96] =32902609(元) 3.收益法评估结果确定 房地产单价=32902609/12263.24≈2683(元/m2) (三)估价对象市场价值 根据上述测算,成本法测算结果为2701元/m2,收益法测算结果为2683元/m2;两种方法的结果差异较小,估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果,则: 估价对象房地产单价=(2701+2683)/2≈2692(元/m2) 估价对象房地产总价=2692×12263.24≈3301.26(万元) (四)估价对象抵押价值 根据委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》,估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0,故:房地产抵押价值=3301.26-0=3301.26(万元)。 八、估价结果确定 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则,最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。 估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写:人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整),单价:人民币2692元/m2。
[问答题]指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过四个,后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分,请在答题纸上作答不得在试卷上改错) 下面是某抵押估价报告节选 (十五)风险提示说明 1.有关事项说明 根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得,有关事项特此说明如下: 2005年,原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权,并于同年办理了报建手续,于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。 2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今,XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦,2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》,其土地使用年限住宅剩余58.2年,商业剩余28.2年,建筑目前正在装饰改造中,尚未交付使用。于价值时点,估价对象为毛坯状态,尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复,本次估价所对应状态为价值时点状态,并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。 2.房地产市场变化情况 目前,受全球金融危机、国外经济增速放缓,甚至出现整体经济衰退的影响,我国整体经济增速已放缓,近期部分城市出现了房价下降过快等问题,国家各部委相继出台相关政策,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在,预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。 3.抵押估价报告使用提示 委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下: (1)估价对象为在建工程,报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响,应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响;在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。 (2)根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验,其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制: a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款,主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。 b.经济衰退或房地产政策调整,致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。 c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。 d.经营方经营不当,会导致估价对象的市场价格降低。 e.可能存在的欠缴土地出让金,本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金,此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致,应以委托人提供面积确认为准。 鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点,建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
[问答题]有一砖混结构的住宅,于2 00 3年1月1 0竣工投入使用,建筑面积93.88m2,该住宅原为福利商品房,于2 00 6年1月1 0日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于20 1 3年1月1 0日的市场价格。计算公式如下: 房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧 (1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料,估价对象所占用土地7 0年使用期限的楼面地价为1 80元/m2,现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为1 7 0元/m2,则土地重新取得成本为: 土地重新取得成本=楼面地价*建筑面积=1 8 0*93. 88 =16898.4(元) (2)建筑物重置总价的计算。房产管理部门20 1 1年1月1日公布的《房屋重置价格标准》 中砖混结构房屋的重置单价为2 6 00元/m2,房产管理部门2 0 1 2年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖结结构房屋的重置单价为2 7 00元/m2,房产管理部门2 0 1 3年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/m2,则估价对象建筑物重置总价为: 建筑物重置总价=重置单价*建筑面积=2 6 00*93. 88=244088(元) (3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算,其计算公式为: 建筑物折旧=建筑物重置总价*(1-成新率) 其中,建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定,确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为: 建筑物折旧=2 44 0 88*(1-70%)=73226.4(元) (4)估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为: 房地产总价=16898. 4+244088- 73226.6=187 760(元) 房地产单价=187760/93. 88=2000(元/m2)。
[问答题]封面(略) 致估价委托人函 ××公司: 受贵公司委托,我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五~八层,建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。 注册房地产估价师依据估价目的,遵循估价原则,在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用比较法和收益法,最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下(币种:人民币):评估单价30157元/m2,评估总价10815万元,大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。 ×××房地产估价有限公司(公章) 二〇一四年九月十七日 目录(略) 估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 估价结果报告 ―、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)估价对象描述 1.位罝(略) 2.土地状况 估价对象位于××市××路××号,四至(略),所处区域达“七通”,即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力,基础配套设施完善。 3.建筑物状况 ××大酒店属五星级酒店,建成于1998年,总楼层为26层,有201间客房,餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五~八层,设有各种客房64间。 酒店主体建筑物为钢混结构,按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备(详细装修情况及设施设备状况略),维护保养状况良好。 (二)估价对象权属状况 1.土地权属 整幢大厦土地用途为商业用地,使用权类型为出让,终止日期为2045年5月16日,土地面积为10743.76m2,土地使用证号:×××(其他内容略) 2.房屋权属 估价对象为××大酒店的五~八层,建筑面积为3586.18m2,五~六层、七~八层分别办理了单独的房屋所有权证(证号略),每层建筑面积相同。(其他内容略) 3.其他权利 经注册房地产估价师调查核实,至价值时点估价对象权利状况完整,不存在地役权、抵押权等他项权利。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、价值时点 2014 年9月11日(与实地查勘完成之日一致) 六、价值类型(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法(略) 十、估价结果 根据估价目的,遵循估价原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用比较法和收益法,估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为(币种:人民币):单价30157元/m2,总价10815万元;注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元,故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为:单价30157元/m2,评估总价10815万元,大写:人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。 十一、注册房地产估价师(略) 十二、实地查勘期(略) 十三、估价作业期 2014年9月11日。 十四、估价对象变现能力分析 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。 1.通用性分析 估价对象土地用途为商业用途,其建筑形式符合酒店经营的需要,故通用性一般。 2.独立使用性分析 估价对象为酒店五~八层,已办理产权证明,其使用及经营不受其他房地产的影响,可独立使用。 3.可分割转让性分析 根据合法用途和产权状况,五~六层、五~八层拥有独立的房屋所有权证,估价对象可分割转让性较好。 (变现能力其他分析略) 估价技术报告 ―、估价对象实物状况描述与分析(略) 二、估价对象区位状况描述与分析(略) 三、估价对象权益状况描述与分析(略) 四、市场背景描述与分析(略) 五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析 经过分析,拟采用比较法和收益法进行估价。 (各种估价方法适用性分析及估价方法定义略) 七、估价测算过程 (一)比较法 比较法原理:选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 计算公式: 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 1.选取可比实例 (1)可比实例A的确定 G公寓式酒店十一层,2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。 (2)可比实例B的确定 W公寓式酒店十八层,2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。 (3)可比实例C的确定 Y公寓式酒店七层,2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。 2.编制比较因素条件说明表 (可比实例的具体房地产状况描述略) 房地产价格比较因素条件说明表3.建立比较基础(过程略) 4.编制比较因素条件指数表 根据估价对象与可比实例的各种因素,编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下: (1)交易情况修正 可比实例A、B、C均为市场正常交易,故对交易情况无需修正。 (2)市场状况调整 以估价对象价值时点为100,可比实例的交易日期与价值时点较接近,自2013年1月以来,该市酒店业房地产市场呈上涨趋势,经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。 (3)房地产状况调整 以估价对象为100,按照可比实例比较因素说明进行调整修正。 比较因素条件指数表5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格 经测算,可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。 (测算过程略) 6.确定估价对象比准价格 将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较,得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近,故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。 (28841+28661+26690)÷3=28064(元/m2) (二)收益法 收益法原理:预测估价对象的未来收益,利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。式中,Ai为未来各期的净收益,Y 为报酬率,n 为收益年限。 1.计算酒店五~八层年经营收入 经测算,酒店五~八层年经营收入为26753354 元(测算过程略)。 2.计算总费用(总营业支出) 估价对象为经营性酒店用房,所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。 酒店年总费用=经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+相关税金 (1)经营成本及经营费用 经营成本及经营费用占年经营收入的25%(依据略),即:26753354×25%=6688338(元) (2)管理费用及财务费用 管理费用及财务费用为经营收入的3%(依据略),即:26753354×3%=802601(元) (3)维修费 按建筑物重置价格的2%计算,房屋重置价格为3500 元/m2(依据略)。 年维修费=3500×3586.18×2%=251033(元) (4)保险费 按建筑物重置价格乘以保险费率2‰(依据略)计算,即:年保险费=3500×3586.18×2‰=25103(元) (5)相关税金 税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行,综合税率17.5 %,税金按总经营收入计取。 相关税金=年经营收入×17.5%=26753354×17.5%=4681837 (元) 3.确定估价对象房地产年净收益 年净收益A=年经营收入-年总费用=26753354-12448912=14304442(元) 4.确定报酬率 报酬率取12%(确定过程略)。 5.确定收益年限 根据估价对象的国有土地使用证记载,土地使用权终止日期至2045年5月16日,剩余使用年限为30.7年;估价对象所在建筑物为钢混结构,耐用年限为60年,已使用16年,剩余使用年限为44年;根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则,确定估价对象收益年限为30.7年。 6.确定估价对象收益价值 根据公式,估价对象收益价值计算如下: V=A/Y[1-(1+Y)-n]=14304442÷12%×[1-1/(1+Y)30.7]=115651209(元) 评估单价=115651209÷3586.18=32249(元/㎡) (三)估价对象市场价格 根据上述测算,比较法测算结果为28064元/ m2,收益法测算结果为32249元/m2,两种方法的结果差距较小,最终采用简单算术平均法确定估价结果,则: 估价对象单价=28064×0.5+32249×0.5= 30157(元/m2) 估价对象总价=30157×3586.18 =10815(万元)(取整到万元) (四)估价对象抵押价值 根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查,估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0,故: 房地产抵押价值:10815万元-0元=10815万元 八、估价结果确定(略) 附件(略)
[问答题]上海市某旧小区进行房屋征收,某估价公司采用比较法进行评估,计算过程如下:征收范围北至××路,南至××路,西至××路,东至××路,除部分沿街底层为店铺外,其余均为居住房屋。 根据估价师现场踏勘,征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门,总层数2层,公用灶间,无管道煤气,无卫生间,底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。 沿街居住房屋大部分同上,有管道煤气;有小部分为混合结构3层,每层设公用卫生间、走廊灶间。 假设估价对象典型房屋为:普通石库门底层,朝南,无天井,灶间三户合用,无卫生间,不沿街,无管道煤气。 根据比较法的替代原理,选择2001年8月~200 2年5月期间与估价对象功能相同、标准相近且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例,进行交易日期、区域因素和个别因素修正,具体计算如表4-16所示:1.交易情况 案例为正常市场成交价,不用修正。 2.交易日期 根据上海二手房指数报告,按上海二手房指数的变化幅度取表中值,分别调整(因5月的指数尚未出台,本测算假设4~5月上升幅度为0.5%)。 3.区域因素 案例与估价对象相近,不用修正。 4.个别因素 朝向:按下表根据朝向因素相应地进行系数修正如表4-17所示。层次:参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数,分别修正到底层。 设备:有管道煤气,调整1%;有抽水马桶三户合用,调整1%。 其他:底层天井独用,调整3. 5%;阳台调整1%。 根据比较案例一~五计算结果,取其算术平均值: 估价对象的比较价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726元/m2 以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。 具体计算过程详见表4-18所示。