房地产案例与分析

考试试题

[解析题]指出并改正下面估价报告片段中的错误 下面是某抵押估价报告节选 (十五)风险提示说明 1.有关事项说明 根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得,有关事项特此说明如下: 2005年,原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权,并于同年办理了报建手续,于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。 2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今,XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦,2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》,其土地使用年限住宅剩余58.2年,商业剩余28.2年,建筑目前正在装饰改造中,尚未交付使用。于价值时点,估价对象为毛坯状态,尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复,本次估价所对应状态为价值时点状态,并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。 2.房地产市场变化情况 目前,受全球金融危机、国外经济增速放缓,甚至出现整体经济衰退的影响,我国整体经济增速已放缓,近期部分城市出现了房价下降过快等问题,国家各部委相继出台相关政策,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在,预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。 3.抵押估价报告使用提示 委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下: (1)估价对象为在建工程,报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响,应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响;在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。 (2)根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验,其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制: a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款,主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。 b.经济衰退或房地产政策调整,致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。 c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。 d.经营方经营不当,会导致估价对象的市场价格降低。 e.可能存在的欠缴土地出让金,本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金,此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致,应以委托人提供面积确认为准。 鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点,建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。