房地产案例与分析

考试试题

[问答题] 估价对象为一宗10000m2 的七通一平用地,土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日,土地使用权出让年限为5 0年,容积率为5,根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共1 8层:其中1~3层主要为商业用途,建筑面积9000m2 (含独立使用的车棚30 0m2 ),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1 5 00元/m2 。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。 现需估价200 6年9月1日的土地交易价格,有关资料如下: 1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2.建筑安装工程费为1 100元/m2 ,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3.商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为1 0%,按建筑面积计,月租赁收入会稳定在5 0元/m2 。运营费用率为24%。 4.商品住宅建成半年时可售出3 0%,平均价格为2 7 00元/m2 ;建成一年时可售出6 0%,平均价格为2 800元/m2 ;剩余的1 0%会在建成一年半售出,平均价格为2 9 00元/m2 ,销售代理费(销售费用)为售价的3.5%。 5.房地产报酬率为8%,折现率为1 2%,贷款年利率为6%,销售利润率为2 0%,估价测算如下(节选)。 6.在建设用地使用权期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿。 采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
[问答题]封面(略) 致估价委托人函 ××公司: 受贵公司委托,我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五~八层,建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。 注册房地产估价师依据估价目的,遵循估价原则,在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用比较法和收益法,最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下(币种:人民币):评估单价30157元/m2,评估总价10815万元,大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。 ×××房地产估价有限公司(公章) 二〇一四年九月十七日 目录(略) 估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 估价结果报告 ―、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)估价对象描述 1.位罝(略) 2.土地状况 估价对象位于××市××路××号,四至(略),所处区域达“七通”,即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力,基础配套设施完善。 3.建筑物状况 ××大酒店属五星级酒店,建成于1998年,总楼层为26层,有201间客房,餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五~八层,设有各种客房64间。 酒店主体建筑物为钢混结构,按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备(详细装修情况及设施设备状况略),维护保养状况良好。 (二)估价对象权属状况 1.土地权属 整幢大厦土地用途为商业用地,使用权类型为出让,终止日期为2045年5月16日,土地面积为10743.76m2,土地使用证号:×××(其他内容略) 2.房屋权属 估价对象为××大酒店的五~八层,建筑面积为3586.18m2,五~六层、七~八层分别办理了单独的房屋所有权证(证号略),每层建筑面积相同。(其他内容略) 3.其他权利 经注册房地产估价师调查核实,至价值时点估价对象权利状况完整,不存在地役权、抵押权等他项权利。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、价值时点 2014 年9月11日(与实地查勘完成之日一致) 六、价值类型(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法(略) 十、估价结果 根据估价目的,遵循估价原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用比较法和收益法,估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为(币种:人民币):单价30157元/m2,总价10815万元;注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元,故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为:单价30157元/m2,评估总价10815万元,大写:人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。 十一、注册房地产估价师(略) 十二、实地查勘期(略) 十三、估价作业期 2014年9月11日。 十四、估价对象变现能力分析 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。 1.通用性分析 估价对象土地用途为商业用途,其建筑形式符合酒店经营的需要,故通用性一般。 2.独立使用性分析 估价对象为酒店五~八层,已办理产权证明,其使用及经营不受其他房地产的影响,可独立使用。 3.可分割转让性分析 根据合法用途和产权状况,五~六层、五~八层拥有独立的房屋所有权证,估价对象可分割转让性较好。 (变现能力其他分析略) 估价技术报告 ―、估价对象实物状况描述与分析(略) 二、估价对象区位状况描述与分析(略) 三、估价对象权益状况描述与分析(略) 四、市场背景描述与分析(略) 五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析 经过分析,拟采用比较法和收益法进行估价。 (各种估价方法适用性分析及估价方法定义略) 七、估价测算过程 (一)比较法 比较法原理:选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 计算公式: 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 1.选取可比实例 (1)可比实例A的确定 G公寓式酒店十一层,2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。 (2)可比实例B的确定 W公寓式酒店十八层,2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。 (3)可比实例C的确定 Y公寓式酒店七层,2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。 2.编制比较因素条件说明表 (可比实例的具体房地产状况描述略) 房地产价格比较因素条件说明表 3.建立比较基础(过程略) 4.编制比较因素条件指数表 根据估价对象与可比实例的各种因素,编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下: (1)交易情况修正 可比实例A、B、C均为市场正常交易,故对交易情况无需修正。 (2)市场状况调整 以估价对象价值时点为100,可比实例的交易日期与价值时点较接近,自2013年1月以来,该市酒店业房地产市场呈上涨趋势,经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。 (3)房地产状况调整 以估价对象为100,按照可比实例比较因素说明进行调整修正。 比较因素条件指数表 5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格 经测算,可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。 (测算过程略) 6.确定估价对象比准价格 将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较,得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近,故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。 (28841+28661+26690)÷3=28064(元/m2) (二)收益法 收益法原理:预测估价对象的未来收益,利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 式中,Ai为未来各期的净收益,Y 为报酬率,n 为收益年限。 1.计算酒店五~八层年经营收入 经测算,酒店五~八层年经营收入为26753354 元(测算过程略)。 2.计算总费用(总营业支出) 估价对象为经营性酒店用房,所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。 酒店年总费用=经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+相关税金 (1)经营成本及经营费用 经营成本及经营费用占年经营收入的25%(依据略),即:26753354×25%=6688338(元) (2)管理费用及财务费用 管理费用及财务费用为经营收入的3%(依据略),即:26753354×3%=802601(元) (3)维修费 按建筑物重置价格的2%计算,房屋重置价格为3500 元/m2(依据略)。 年维修费=3500×3586.18×2%=251033(元) (4)保险费 按建筑物重置价格乘以保险费率2‰(依据略)计算,即:年保险费=3500×3586.18×2‰=25103(元) (5)相关税金 税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行,综合税率17.5 %,税金按总经营收入计取。 相关税金=年经营收入×17.5%=26753354×17.5%=4681837 (元) 3.确定估价对象房地产年净收益 年净收益A=年经营收入-年总费用=26753354-12448912=14304442(元) 4.确定报酬率 报酬率取12%(确定过程略)。 5.确定收益年限 根据估价对象的国有土地使用证记载,土地使用权终止日期至2045年5月16日,剩余使用年限为30.7年;估价对象所在建筑物为钢混结构,耐用年限为60年,已使用16年,剩余使用年限为44年;根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则,确定估价对象收益年限为30.7年。 6.确定估价对象收益价值 根据公式,估价对象收益价值计算如下: V=A/Y[1-(1+Y)-n]=14304442÷12%×[1-1/(1+Y)30.7]=115651209(元) 评估单价=115651209÷3586.18=32249(元/㎡) (三)估价对象市场价格 根据上述测算,比较法测算结果为28064元/ m2,收益法测算结果为32249元/m2,两种方法的结果差距较小,最终采用简单算术平均法确定估价结果,则: 估价对象单价=28064×0.5+32249×0.5= 30157(元/m2) 估价对象总价=30157×3586.18 =10815(万元)(取整到万元) (四)估价对象抵押价值 根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查,估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0,故: 房地产抵押价值:10815万元-0元=10815万元 八、估价结果确定(略) 附件(略)
[解析题]四、指出并改正下列估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)   本次估价背景情况如下:   估价对象为某工业厂房及附属办公用房,2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记.2009年11月25日该宗土地设定抵押,至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日,估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。   以下是该房地产抵押估价报告内容片断:   注册房地产估价师声明   1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。   2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。   3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。   4.我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。   5.我们已于2012年1 1月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。   6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。   参加本次估价的注册房地产估价师:   估价假设和限制条件   1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。   2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。   3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。   4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房 屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。   5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的,估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。   6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值,未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。   7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费,如需转让,应当按国家有关规定办理。   8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用,不得用于其他用途。   9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。   10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化,则有效期应相应折减。
[问答题] ××商务楼估价报告 报告封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托方 ××××商贸有限公司,法定代表人:××,住所:××市××路××号。 二、估价方 ××××房地产估价有限公司,法定代表人:×××,住所:××市××路××号,房地产估价机构资质等级:×级。 三、估价对象 ××商务楼位于××市××路××号,四至××××,属××商贸有限公司所有。 ××××商贸公司于2 00 6年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年,即2 00 6年4月1日至2 0 4 6年3月3 1日),土地用途为商业。 ××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积6 611 m2,总用地面积2560m2。 自筹资金开发建设,于200 8年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。 估价对象其他内容描述(略)。 四、估价目的 评估××商务楼市场价格,为整体转让提供价格参考依据。 五、估价时间 2 0 1 0年4月1日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据(略) 八、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析,首先采用收益法对其进行整体估价,然后采用成本法进行评估,最后综合两种估价方法的计算结果,确定估价对象的最终估价结果。 九、估价结果 估价对象在20 1 0年4月1日的市场价值为人民币1 6 8 2万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整),单价为人民币2 5 44元/m2(大写:每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2 0 1 0年3月1 0日—2 0 1 0年3月20日。 十二、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)收益法估价测算过程 1.估算年有效毛收入 根据《房屋所有权证》记载,估价对象总建筑面积6 611m2,其中:一至六层建筑面积各1000m2,七层建筑面积4 10m2,八层建筑面积201 m2 。一至二层、三至六层、七至八层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0. 80、1:0.75、1:0.70。 估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知,类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为:一层1 00元,二层8 0元,三层7 0元,四层6 0元,五层4 0元,六层3 0元,七至八层20元。另外,类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为:一至三层10%,四至六层1 5%,七至八层20%。 根据上述资料,估价对象年有效毛收入的计算如下。 (1)一层年有效毛收入:A=1000*1 00*0.8*12=96. 00(万元)。 (2)二层年有效毛收入:B=1000*80*0.8*1 2*9 0%=69. 12(万元)。 (3)三层年有效毛收入:C=1000*70*0.75*12 =63. 00(万元)。 (4)四层年有效毛收入:D=1000*6 0*0.75*1 2*85% =45. 90(万元)。 (5)五层年有效毛收入:E= 1000*40*0.75*1 2*85%= 30. 60(万元)。 (6)六层年有效毛收入:F=1000*3 0*1 2*85%=30. 60(万元)。 (7)七、八层年有效毛收入:G=(410+201)*20*0.7*1 2*80%=8.2 1(万元)。 年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G= 96. 00+69. 12+63. 00+45. 90+30. 60+30. 60+8. 21= 343. 43(万元)。 2.估算年运营费用 (1)年土地使用费:根据××市规定,划拨土地使用权的房地产用于出租经营的,应按每年2 9 3元/m2的标准缴纳土地使用费。则:年土地使用费=2 9 3*2560=75. 01(万元)。 (2)年管理费:根据××市规定,出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则:年管理费=343. 43*5%=17. 17(万元)。 (3)年维修费:按年租金收入的8%计支维修费。则:年维修费=343. 43*8% =27. 47(万元)。 (4)年保险费:按年租金收入的0.2%计算。则:年保险费=343. 43*0.2% =0. 69(万元)。 (5)年税费:根据××市规定,出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建教育费附加,其中:房产税为年租金收入的1 2%,营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=343. 43*(12 %+5. 5%)=60. 10(万元)。 年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75. 01+17. 17+27. 47+0. 69+60.10 =180. 44(万元)。 3.估算年净收入 年净收入A=年有效毛收入-年运营费用=343. 43 -180. 44 =162. 99(万元)。 4.确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。 5.选用计算公式求出收益价格 由于估价对象的收益年限为有限年,即,n=40-5=35(年),且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格: V=A/Y[1-1/(1+Y)n] 将上述相关数据:A=162. 99,Y =8%,n=3 5代入上述公式,有: V=162.9 9/8%*[1-1/(1+8%)35]=1899.58(万元) (二)成本法估价测算过程 1.估算土地价格 根据××市基准地价表及基准地价修正法,估价对象土地使用权出让期4 0年的基准地价为每平方米土地面积2 8 6 0元,由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日起至估价时点已经过5年,其减价率为5/40 =12.5%,则估价对象土地价格为:2 8 6 0*(1-12.5%)*2560= 640. 64(万元) 2.估算建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧 (1)建筑物重置价格 根据××市客观重置成本及相关因素,估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1 2 9 0元/m2。则建筑物重置总价为:建筑物重置总价=1 2 9 0*6 6 1 1=852. 82(万元) (2)建筑物折旧 根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的规定,钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年,残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年,则采用直线折旧法计算的折旧费总额为: 建筑物折旧费总额=建筑物重置总价*(1-残值率)*已使用年限/耐用年限=852. 82*(1-0)*2/60= 28. 43(万元)。 (3)建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置总价-建筑物折旧费总额=852. 82-28. 43 =824. 39(万元) 3.估算估价对象房地产的价格 估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640. 64+894. 39=1465. 03(万元)。 (三)估价结果的确定 以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即: 估价对象房地产总价=(1899. 58+1465. 03)/2 =1682(万元)(取整数) 估价对象房地产建筑面积单价=16820000/6611=2544(元/m2)(取整数) 七、估价结果 经过评估,××商务楼在2 0 1 0年4月1日的市场价值为人民币1 6 8 2万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。 附件(略)。
[问答题]房地产估价报告 项目名称:××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估 估价委托人:××市房屋征收管理办公室 估价机构:××房地产估价有限公司 注册房地产估价师:×××(注册号:×××) ×××(注册号:×××) 估价报告出具日期:2011年8月18日 估价报告编号:××估字第××号 致估价委托人函(略) 目录(略) 估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 估价结果报告 (一)估价委托人(略) (二)房地产估价机构(略) (三)估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值。 (四)估价对象 1.实物状况 (1)土地状况 估价对象位于××区××东街,四至:东至××剧院,西至××东街,南至××商场,北至××餐厅。土地使用权面积为1000㎡,地块形状规则呈矩形,地势平坦,土地开发程度为“七通一平”(土地其他情况略)。 (2)建筑物状况 估价对象建于1999年8月,坐东面西,为钢混结构建筑,总层数为4层。建筑面积为3000㎡,分割为9个零售商铺和餐饮卖场,统一由资产经营公司装修、经营(其他情况略)。 2.权益状况 (1)土地使用权 根据委托人提供的资料,《国有土地使用证》证号为×××号,用地面积为1000㎡,使用权类型为出让,用途为商业,起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日,约定不可续期。 (2)房屋所有权 估价对象已经办理了《房屋所有权证》,证号为×××号,产权人为××公司,建筑面积为3000㎡ (其他情况略)。 (3)他项权利 估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款,贷款额度为1000万元人民币,抵押贷款期限为1年,至今尚未偿还。 (4)租赁情况 估价对象由某资产经营公司租赁使用,根据双方签订的租赁合同,月租金为65元/㎡,租赁期限从2010年8月8目至2030年8月7日,租赁期内不调整租金,租赁税费按规定各自承担。合同到期后,资产经营公司可优先租赁。 3.区位状况(略) (五)价值时点 2011年8月8日,即房屋征收决定公告之日。 (六)价值类型 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 (七)估价原则 1.独立、客观、公正原则(说明略); 2.合法原则(说明略); 3.最高最佳利用原则(说明略); 4.替代原则(说明略); 5.价值时点原则(说明略)。 (八)估价依据 1)《中华人民共和国物权法》; 2)《中华人民共和国城市房地产管理法》; 3)《中华人民共和国土地管理法》; 4)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999); 5)《城市房屋拆迁管理条例》; 6)《国有土地上房屋征收评估办法》; 7)《房屋征收评估委托书》; 8)《房屋征收评估委托合同》; 9)委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》; 10)估价对象的《房屋租赁合同》; 11)注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。 (九)估价方法 经综合分析,确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。 比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。 (十)估价结果 评估总价:4001.24万元。 大写金额:人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略)。 (十一)注册房地产估价师 注册房地产估价师:×××(盖章);注册号:×××。 注册房地产估价师:×××(盖章);注册号:×××。 (十二)实地查勘期(略) (十三)估价作业日期 2011年8月8日至2011年8月18日 估价技术报告 (一)估价对象实物状况描述与分析(略) (二)估价对象权益状况描述与分析(略) (三)估价对象区位状况描述与分析(略) (四)市场背景描述与分析(略) (五)最高最佳利用分析(略) (六)估价方法适应性分析(略) (七)估价测算过程 1.比较法测算 比较法具体估价思路:由于目前市场类似房地产交易实例较多,估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例,从中选取可比实例;将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较,进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整;结合估价经验,依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比较价格,以此估算估价对象房地产的客观合理价格。 (1)选取可比实例 (2)比较因素说明表 (3)比较因素情况修正表 (房地产状况调整系数中,实物状况权重确定为30%,权益状况权重确定为35%,区位状况权重确定为35%;权重修正系数确定过程略) 比较法评估单价:16670.81元/㎡; 比较法评估总价:16670.81×3000=50012430(元)。 2.收益法测算 收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为: V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] 其中:V为收益法评估价格,A为房地产年净收益,Y为房地产报酬率,n为房地产收益年限。 (1)房屋收益、空置率和重置价格确定 根据租赁合同,月租金为65元/㎡,期间不调整租金,且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租,因此本次评估月租金取65元/㎡,空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告,经造价指数修正和成新修正后,确定房屋重置成本为1200元/㎡(测算过程略)。 (2)报酬率确定 报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果,确定风险报酬率为3%(过程略),最终求出: 报酬率=无风险报酬率+风险报酬率,即6.5%。 (3)收益年限确定 根据委托人提供的资料,估价对象为钢筋混凝土结构建筑,建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年,该地块使用权终止日期为2037年8月7日,至价值时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则,确定收益年限为26年。 (4)价格评估确定(详见下表) (参数选取及具体计算过程略) 收益法评估单价:7444.35元/㎡; 收益法评估总价:22333038.05元。 (八)估价结果确定 考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值,而收益法测算结果背离市场交易价格,故收益法测算结果仅供参考,不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为:人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元,应作为法定优先受偿款予以扣除,即:50012430-10000000=40012430(元) 因此评估总价为40012430元,即:4001.24万元。 大写金额:人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略)。 ××房地产估价有限公司 二0一一年八月十八日 附件(略)
[问答题] ××市某综合用途土地抵押价值评估报告 (封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略) 估价结果报告 一、委托方 单位名称:××××房地产有限公司 注册地址:××市××区××园 法定代表人:×× 二、估价方 单位名称:(略) 法定代表人:(略) 住所:(略) 估价资格:房地产估价机构壹级资质 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1.权属状况 ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月1 8日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号],取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地,估价对象即位于该小区用地的东南部。 2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号],土地面积为8000m2,土地使用者为××××房地产有限公司。名称:××中心土地使用权。 2.查勘现状 坐落:××区××危改小区内,考察××市地价区类划分,估价对象用地属于四类地价区。四至:根据《国有土地使用证》 [市海中外国用(200)字第××号]列示:东至盖板河路,南至规划路,西至规划小区路,北至区间道路。根据实地查勘,估价对象用地呈矩形,东至八达岭高速路西侧绿化带,南临凯奇大厦和××清真寺,西临中航油大厦,北临冠城商厦(商检局大楼),与《国有土地使用证》所示范围一致。 土地面积及使用年限:土地面积8000m2,土地用途为综合。其中:写字楼50年,自2004年6月30日至2054年6月29日止,截止价值时点,尚余42年;商业40年,自2004年6月30日至2044年6月29日止,截止价值时点,尚余32年。 建筑面积:根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200一规审字一××号]及《功能面积表》等资料,××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。 工程进度:截止价值时点,××中心项目用地地上建筑物基本拆平,尚未开始建筑物施工,土地基本达到“三通一平”建设条件。注:上表根据委托方提供的资料绘制。 收益建筑面积的确定:根据上表及委托方介绍可知,××中心是以写字楼为主的综合楼项目。 考虑该项目建筑物尚未施工,其实际功能分配情况仍有可能发生变化,遵循稳健原则,本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积,即收益建筑面积为118709m2,则收益容积率为14. 84(按118709 /8000估算)。 3.周边环境 估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角,南距北三环中路约200m,东距×××高速路约100m。 估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段,与××区、××区相邻。估价对象附近有众多写字楼,北侧为高档居住社区,向西可至×××小区和×××研究总院,向南可至××公园,附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过,其东南侧的××桥是×××高速路的起点,南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着××大街的改造拓宽以及××科技园的启动建设,此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。 五、价值时点 本报告的价值时点为2012年1 1月21日,为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、价值类型 本报告中房地产抵押价值,等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例,有条件选用比较法,应选用比较法进行估价;同时,由于估价对象具有开发潜力,故选用假设开发法作为第二种方法。 比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,以求取比较价格;将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。 假设开发法是指在求取估价对象的价格时,将估价对象的预期开发后的价值,扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,来确定估价对象现值的一种估价方法。 对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2,土地面积8000m2,总容积率17. 84,土地取得方为出让,用途为综合楼,最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1922万元,没有法定优先受偿款,抵押现值为:人民币1922万元,大写金额:人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。 十一、注册房地产估价师(略) 十二、估价作业期 201 2年1 1月1 8日至201 2年1 1月25日 十三、实地查勘期(略) 十四、估价报告应用的有效期 本估价报告时效为一年,自201 2年1 1月25日起至201 3年1 1月24日止。 十五、估价对象变现能力分析(略) 十六、风险提示(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 截至9月底,××市累计销售大量各类商品房530.4万m2,增长23. 2%,商品房销售面积增长速度的幅度缩小,有利于房地产业发展和调整市场供求状况。 今年以来,由于土地政策调整,房地产新开工项目减少,1~9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2,下降53%。在其影响下,商品房新开工面积1 652万m2,仅增长7. 4%,对房地产投资后劲产生一定影响,但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。 就写字楼及综合楼市场而言,其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行( DTZ)的分析,××写字楼市场似平逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多,特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势,表现为租金持续下跌,入住率没有明显改善,销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势,但售价变化幅度比较小。从供应上看,201 2年上半年仅有××中心和××中心入伙,总供应量为9.9万m2,使市场总存量达到23万m2,但因一些公司进行调整和兼并,部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看,2012年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业,而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。 四、最高最佳利用分析 最高最佳利用是在合法的前提下,技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。 五、估价方法适用性分析(略) 六、估价测算过程 (一)比较法 采用比较法,即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例,进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,以求取估价对象法定出让年限下的熟地价,进而确定其熟她现值。可比案例的选取遵循如下原则: (1)与估价对象土地的用途相同。 (2)与估价对象土地处于同一供求圈。 (3)与估价对象土地价格类型相同。 (4)与估价对象土地价值时点接近。 (5)可比案例均为正常交易,即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。 1.选取比较实例 根据替代原则,调查××市同类地区土地市场交易情况,结合我公司收集的地价资料,选取以下三个实例: (1)实例A 位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积518. 62m2,收益建筑面积2619. 54m2,收益容积率5. 05。2012年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。 (2)实例B 位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积1617. 5m2,收益建筑面积3568. 9m2,收益容积率2. 21。 2011年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。 (3)实例C 位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积1900m2,收益建筑面积4080m2,收益容积率2. 150 2010年3月成交的楼面熟地价水平为33 1 5元/m2。 2.比较因素条件说明 估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。 3.比较因素条件指数表 将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见比较因素条件指数表。经比较修正后的楼面熟地价相差不大,取三个比较价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价,为3 1 60元/m2。 估价对象收益建筑面积为118709m2,综合楼用途,法定出让年限为:写字楼50年,截止价值时点尚余42年;商业40年,截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为:3160*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=2097(万元)。 (二)假设开发法 考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求,因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是: (1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权,土地面积8000m2,规划总建筑面积142739m2,收益容积率14. 84。 (2)评估计算过程中采用比较法确定项目的平均售价,从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。 (3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。 (4)限制性条件:工程建设投资均匀分期投入;土地投资在开始一次投入,正常开发建设周期为3年。 1.开发项目的总开发价值 考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平,考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况,确定估价对象开发项目之销售价格为:写字楼为13000元/m2,商业为16000元/m2,则均价为:(13000*81874+16000*36835)/118709=13931(元/m2)。 2.开发项目成本 (1)建造成本费用 1)建安成本: 按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算,包括以下项目:注:1.建安工程费包含结构、设备和装修费。 2.红线内市政费用取建安工程费用的10%,为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。 3.电贴费按每平方米100W用电量,用户受电电压等级为380/220V,每千伏安(度)270元计算。 2)不可预见费 按建安费用的10%,4800*10%=480(元/m2) 3)专业人员费 按建安综合成本的7.5%,5307 *7. 5%=398(元/m2) 则建造成本为:5307 +480 +398 =6185(元/m2) (2)贷款利息 取以上三项合计款项为基数,正常工期取3年,贷款利率按3年期贷款利率5. 49%测算,计息期为正常工期的一半,以单利计息,得:6185*5.49%*3*0.5=509(元/m2) (3)开发商利润 开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑),则开发商利润(不包括购地成本利润)为:6185*40%=2474(元/m2) (4)销售费用 ××中心项目各种费率取值如下: 代理及广告费:1.0% 营业税及附加:5.5% 13931*(0. 010 +0. 055) =906(元/m2) (5)项目开发余值 单位余值= 13931 -(6185 +509 +2474 +906)=3857(元/m2) 3.地价测算 设法定出让年限下的总地价为X 土地年费用利息率:5. 49% (土地开发期为3年,设土地费用在项目初期一次性投入,年利息率5. 49%) 购地成本利润率:30% 因此,单位开发余值=X(1+3 *5. 49% +30%)=3857(元/m2) 所以,法定出让年限下的楼面熟地价= 2633(元/m2) 估价对象收益建筑面积为118709m2,综合楼用途,法定出让年限为:写字楼50年,截止价值时点尚余42年;商业40年,截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为: 2633*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=1747(万元) 七、估价结果 根据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价采用了比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的比较法的理论依据为“替代原理”,更体现市场行为;假设开发法的理论依据为“效用价值论”,适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑,确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2,土地面积8000m2,总容积率17. 84,土地取得方式为出让,用途为综合楼,最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1 922万元,没有法定优先受偿款,抵押现值为:人民币1 922万元,大写金额:人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。 附件(略)