房地产案例与分析

考试试题

[解析题]指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错） 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。 表估价对象相关资料 （一）年有效毛收入 22000×50×12×（1－10％）＝11880000元 （二）年运营费用 1.年维修费用 22000×2000×2％＝880000元 2.年管理费用 年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失 ＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元 3.年增值税及附加 年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元 4.年运营费用小计 年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元 （三）年净收益 年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元 （四）估价结果 估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）
[解析题]甲评估机构一评估对象是位于A市新建商业区（原工业园区附近）的空置厂房。该厂房土地面积5000m2，总建筑面积8000m2。委托单位经过分析欲将其装修改造成办公楼出租，装修方案已获得批准，手续齐全，土地使用期限自2013年4月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2013年4月1日的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下： 　　1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在2000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。 　　2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。 　　3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。 　　估价测算如下（节选）： 　　一、估算净收益 　　净收益＝2000×8000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝918（万元）。 　　二、测算报酬率 　　测算报酬率Y，采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]，采用试算法推算报酬率，具体如表4所示。 注：表4计算结果无误。 　　报酬率＝（9.994%＋7.909%＋8.092%＋8.005%）/4＝8.500%，取整报酬率为8.5%。 　　三、估算装修改造后的办公楼总价值 　　办公楼总价值＝918/8.5%×[1－1/（1＋8.5%）50]÷（1＋12%）＝10617.22/（1＋12%）＝9479.66（万元） 　　四、装修改造费用总额 　　装修改造费用＝1000×8000/（1＋8.5%）0.5＝768.02（万元） 　　五、销售费用与销售税费 　　销售费用与销售税费＝10617.22×7%/（1＋12%）＝663.58（万元） 　　六、购买现厂房的税费 　　设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额＝V×3% 　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格 　　估价对象的市场价格总价V＝9479.66－663.58－768.02－0.03V 　　V＝7813.65万元 　　单价＝（7813.65/8000）×10000＝9767.06（元/m2）。
[多选题]拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括()。
[问答题]某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
[多选题]某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问： 假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（　）。
[问答题]乙房地产估价机构承接了一幢住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2012年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2007年6月通过出让取得，2008年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2000元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2007年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2000元/m2。 　　请问： 1.估价人员确定该房地产的重置价格有哪些错误？说明理由。 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？
[多选题]抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。 如抵押人还有其他的债权人（非抵押权人），甲优先受偿后的剩余价款，应按（　　）分别受偿。
[多选题]估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。 由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（　）。
[多选题]共用题干 甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为1 5年，租金为2. 10元／（m2.天）；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1 0年，租金为2. 50元／（m2.天）；B座总建筑面积为67 5 00 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为4 0 5 00万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款9 3%；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
[多选题]因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 张某对评估结果有异议，首先应当（　）。
[问答题]指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错） 本次估价背景情况如下： 估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段： 3.估价对象最高最佳利用分析 估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定： （1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明： 1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润＞现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价； 2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润＞现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价； 3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润＞现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价； 4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价； 5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价； 6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。 该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制： 登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行： 1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途； 2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。 （九）估价对象风险提示 估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；5）合理使用评估价值；6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。
[单选题]采用收益法估价时，下述观点不正确的是()
[问答题]王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万平方米，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时，应考虑的因素都包括哪些？
[解析题]房地产抵押估价报告 估价报告编号：××估字[2015]第××号 估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估 估价委托人：××房地产开发有限公司 房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司 注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××） 估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日 致估价委托人函（略） 目录（略） 估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略） ××房地产在建工程抵押估价结果报告 一、估价委托人 ××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。 二、房地产估价机构 ××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。 估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。 估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。 五、价值时点 2015年6月14日（确定理由略） 六、价值类型 本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。 七、估价原则 独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。 八、估价依据（略） 九、估价方法 由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。 假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。 十、估价结果 经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。 十一、注册房地产估价师 注册房地产估价师：×××、××× 十二、实地查勘期（略） 十三、估价作业日期 2015年6月14日至2015年6月19日 十四、变现能力分析（略） ××房地产在建工程抵押估价技术报告 一、估价对象描述与分析（略） 二、市场背景描述与分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析 由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。 假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。 五、估价测算过程 （一）运用假设开发法求取估价对象的价格 1.选取具体估价方法 根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。 2.选择估价前提 根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。 3.假设开发法估价的计算公式 在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费 4.测算续建完成后的房地产价值 采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为： V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n] 式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。 （1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。 （2）年总支出的求取： ①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为 年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米 ②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有： 年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米 ③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略） ④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略） ⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米 年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米 （3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米 （4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。 （5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。 （6）将上述数据代入公式 V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n] =（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米 则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元 5.测算续建成本 根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。 6.管理费用 依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元 7.投资利息 经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元 8.销售费用 按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元 9.续建投资利润 经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元 10.买方购买在建工程的税费 经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元 11.在建工程的评估值 在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元 （二）运用成本法求取估价对象的价格 经测算，计算结果为80079680元（计算过程略） （三）估价对象的价格 运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元 六、估价结果确定 经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。 、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
[单选题]采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。
[多选题]共用题干 某商品房交易估价，评估人员采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。

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