房地产案例与分析

考试试题

[问答题]上海市某旧小区进行房屋征收,某估价公司采用比较法进行评估,计算过程如下:征收范围北至××路,南至××路,西至××路,东至××路,除部分沿街底层为店铺外,其余均为居住房屋。 根据估价师现场踏勘,征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门,总层数2层,公用灶间,无管道煤气,无卫生间,底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。 沿街居住房屋大部分同上,有管道煤气;有小部分为混合结构3层,每层设公用卫生间、走廊灶间。 假设估价对象典型房屋为:普通石库门底层,朝南,无天井,灶间三户合用,无卫生间,不沿街,无管道煤气。 根据比较法的替代原理,选择2001年8月~200 2年5月期间与估价对象功能相同、标准相近且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例,进行交易日期、区域因素和个别因素修正,具体计算如表4-16所示: 1.交易情况 案例为正常市场成交价,不用修正。 2.交易日期 根据上海二手房指数报告,按上海二手房指数的变化幅度取表中值,分别调整(因5月的指数尚未出台,本测算假设4~5月上升幅度为0.5%)。 3.区域因素 案例与估价对象相近,不用修正。 4.个别因素 朝向:按下表根据朝向因素相应地进行系数修正如表4-17所示。 层次:参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数,分别修正到底层。 设备:有管道煤气,调整1%;有抽水马桶三户合用,调整1%。 其他:底层天井独用,调整3. 5%;阳台调整1%。 根据比较案例一~五计算结果,取其算术平均值: 估价对象的比较价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726元/m2 以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。 具体计算过程详见表4-18所示。
[问答题]估价对象为一宗10000m2 的七通一平用地,土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日,土地使用权出让年限为5 0年,容积率为5,根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共1 8层:其中1~3层主要为商业用途,建筑面积9000m2 (含独立使用的车棚30 0m2 ),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1 5 00元/m2 。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。 现需估价200 6年9月1日的土地交易价格,有关资料如下: 1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2.建筑安装工程费为1 100元/m2 ,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3.商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为1 0%,按建筑面积计,月租赁收入会稳定在5 0元/m2 。运营费用率为24%。 4.商品住宅建成半年时可售出3 0%,平均价格为2 7 00元/m2 ;建成一年时可售出6 0%,平均价格为2 800元/m2 ;剩余的1 0%会在建成一年半售出,平均价格为2 9 00元/m2 ,销售代理费(销售费用)为售价的3.5%。 5.房地产报酬率为8%,折现率为1 2%,贷款年利率为6%,销售利润率为2 0%,估价测算如下(节选)。 6.在建设用地使用权期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿。 采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。