房地产案例与分析

考试试题

[解析题]指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分,本题最多扣至零分,请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)   本次估价背景情况如下:   (一)估价对象:本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产,建筑面积为353.54平方米,土地使用权面积为679.6平方米。   估价目的:为法院确定房地产市场价值提供参考依据。   (三)价值时点:20××年11月14日,为委托评估之日。   (四)价值类型:为房地产的市场价值。   (五)估价方法:本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。   (六)估价结果:估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,运用科学的估价方法,仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况,经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素具体分析,最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整(¥7,070,800元)。   以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段:   估价假设和限制条件   一、估价假设   (一)一般假设   1.市场供应关系、市场结构保持稳定,未发生重大变化或实质性改变。   2.交易双方都具有完全市场信息,对交易对象具有必要的专业知识。   3.洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。   4.如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。   改正:不考虑特殊买家的附加出价。   5.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金,如果至价值时点止,原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费,应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。   6.本次评估,评估人员根据现场实际情况,仅对地面建筑部分外观进行实地查勘,未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验,本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。   7.本次评估,我司未对估价对象进行实地测量,建筑面积以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上所记载的面积为评估依据;若实际面积与本次评估所依据的面积不符,不再调整评估价值。   改正:若实际面积与本次评估所依据的面积不符,则需相应调整评估价值。   8.本次评估,以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上注明的资料为依据,若其权属存在不相符情况,应以实际情况为准。   未定事项假设   本次估价无未定事项假设。   (三)背离事实假设   我们于20××年11月30日已对估价对象进行了实地勘察,而据委托方要求,评估基准日(即价值时点)设定为委托评估日,因此,本次评估以20××年11月14日作为价值时点,并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致,且对评估的市场价值并无影响。   (四)不相一致假设   本次估价对象设有抵押权,由于原有的抵押情况没有注销,本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。   改正:本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。   (五)依据不足假设   本次评估,因委托方原因,估价人员未能进入室内进行现场勘查,室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄(仅首层),对于室内具体状况不能明确,基于以上情况,假设该房地产为毛坯状况进行考虑。   二、估价报告使用限制   (一)本报告对估价对象市场价格的把握,仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言,并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响,使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。   改正:并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。   本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据,不作它用。如果改变估价目的或若用于其他用途,对使用者造成的损失,我公司不承担任何责任。   (三)房地产使用过程中若维护管理不当或遭到人为破坏,有可能降低该房地产的价值。   (四)本报告专为委托人及相关权利人使用,应在合法前提下使用报告书,不得向估价报告审查部门以外的无关单位和个人提供。除因拍卖的需要外,未经本公司同意,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。   (五)本报告使用期限为一年(即自20××年12月11日至20××年12月10日止),随着时间及市场情况的变化,估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的,我公司对其后果不承担任何责任。