房地产案例与分析

考试试题

[问答题]估价对象为一宗10000m2 的七通一平用地,土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日,土地使用权出让年限为5 0年,容积率为5,根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共1 8层:其中1~3层主要为商业用途,建筑面积9000m2 (含独立使用的车棚30 0m2 ),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1 5 00元/m2 。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。 现需估价200 6年9月1日的土地交易价格,有关资料如下: 1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2.建筑安装工程费为1 100元/m2 ,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3.商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为1 0%,按建筑面积计,月租赁收入会稳定在5 0元/m2 。运营费用率为24%。 4.商品住宅建成半年时可售出3 0%,平均价格为2 7 00元/m2 ;建成一年时可售出6 0%,平均价格为2 800元/m2 ;剩余的1 0%会在建成一年半售出,平均价格为2 9 00元/m2 ,销售代理费(销售费用)为售价的3.5%。 5.房地产报酬率为8%,折现率为1 2%,贷款年利率为6%,销售利润率为2 0%,估价测算如下(节选)。 6.在建设用地使用权期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿。 采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
[问答题]下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分,请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在括号后面空格处的不计分) 封面 房地产估价报告 估价项目名称: XX市XX路XXX号XX商业房地产价值评估? 估价委托人:XX法院 房地产估价机构:XX房地产估价有限公司 注册房地产估价师:XXX(注册号 XXX),XXX (注册号XXX) 估价作业期: 2015年6月14日至2015年6月19日 致估价委托人函(略) 目录(略) 估价师声明(略) 估价假设和限制条件 1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供,委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。 2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态,其运作方式合法。 3.估价对象房地产本身不存在质量问题。 4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。 5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。 6.至价值时点,其他楼层均已经到期或马上到期,只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期,鉴于本次评估的特定估价目的,评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。 7.至价值时点,估价对象已抵押给××银行××支行,权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值,故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。 (其他假设和限制条件略) 估价结果报告 (一)估价委托人(略)? (二)房地产估价机构? 估价机构:XXX房地产估价有限公司? 住所: XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼? 法定代表人: XXX? 资质等级:一级? 证书编号:建房估证字【2015】XXX 号? 有效期限: 2013 年XX月XX日至 2015 年XX月XX日? (三)估价目的? 为法院办案提供价格参考。 (四)估价对象? 1.土地实物状况描述 估价对象所在宗地坐落于xx市xx区xx号,土地规划用途为商业用地,宗地总体形状较规则,南临环市东路、北临光明路、其余临内街,地势平坦,地基承载力一般,无不良地质现象,土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气),红线内场地已基本平整,地面道路水泥硬化,余地绿化。 2.建筑物实物状况描述 经实地查勘,估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产的一楼,所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼,建成于2007年10月18日,1-5层为商业裙楼,楼宇外墙为玻璃幕墙,供水和排水均采用PVC水管,供水方式为市政自来水直供用户,其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户,排水方式为雨污合流,楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统,由市政电网供电。 估价对象室内附着的装修及基本设施为:室内地面铺大理石及地毯,内墙涂乳胶漆,天花吊顶,安装玻璃窗、玻璃门,楼宇安装高速电梯及中央空调,水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况,估价对象室内空间布局合理,采光、通风较好,经实地查勘及委托方介绍,估价对象现已出租作商业使用,保养维护情况良好,为完好房。 3.估价对象权益状况描述与分析 依据估价委托人提供的《xx省房地产权证》(粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号)等资料记载,房地产权属人均为xxx。 权属来源方式:估价对象权属来源于购买所得。 估价对象房屋建筑面积为1340.45m2,经实地查勘,估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有,共用土地为国有出让土地使用权,共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用,土地用途为商业用地,土地已办理有偿使用手续,使用年限为40年,至价值时点为止,剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家,土地使用权人为xxx。 4.估价对象区位状况 (1)位置现状描述与分析 1)坐落:xx市xx区xx号。 2)方位:城市市区地带,越秀区中部。 3)与主要设施距离:距离市级商业中心世贸中心约0. 5km。 4)临街状况:南临环市东路,属于东西向主干道。 5)朝向:楼宇主朝向为南、北。 6)楼层:总楼层5层,估价对象在1楼。 (2)周围环境状况描述与分析 1)自然环境:估价对象所在区域属于城市城区地带,现已大部分开发为高楼大厦,原始地貌及自然环境已城市化,自然环境一般。 2)人文环境:估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等,治安状况较好,卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园,是xx市内重要商务办公区。 (3)景观状况描述与分析 区域内主要为城景、街景,区域内有黄花岗公园等休闲场所,没有其他特殊景观。 (4)外部配套设施状况描述与分析 1)基础设施:估价对象所在道路与环市路等主干道相接,供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接,可保证日常使用,基础设施完备度高。 2)公共服务设施:估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施,公共服务设施完善。 (五)价值时点 2015年6月17日 (确定理由略) (六)价值类型 估价中采用公开市场价值标准,即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。 (七)估价原则? 本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。 (八)估价依据? 1.法律、法规和政策性文件? ①《中华人民共和国房地产管理法》;? ②《中华人民共和国土地管理法》;? ③《中华人民共和国土地管理法实施条例》;? ④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;? ⑤《中华人民共和国拍卖法》。? 2.技术标准、规程、规范? ①《房地产估价规范》;? ②《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。? 3.委托方提供的相关资料 (略) 4.估价人员调查收集的相关资料? ①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料;? ②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。 (九)估价方法? 估价对象属于商业用途,属于收益性物业,且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃,可以获取市场出租交易案例,具备采用收益法进行评估测算的条件,故此次评估适宜采用收益法。 估价对象所在区域房地产市场发展势头良好,同一类型物业近期成交较多,特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多,故适宜采用比较法进行评估。 因成本法计算会拉低房地产价值,所以,不选取成本法。 综上所述,同时结合本次评估背景,考虑方法的适宜性和可操作性,我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料,进行了实地查勘,结合估价对象的实际情况,并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后,决定选取比较法和收益法作为估价方法。 比较法原理:是在同一市场条件下,根据替代原则,以条件类似或使用价值相同的交易实例与待估房地产加以对照比较,就两者之间的影响该土地的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正,计算待估房地产价值的方法。 收益法原理:如果将价值时点视为现在,那么在现在购买一宗有一定收益的房地产,预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益,如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值,则这笔资金就是房地产的价值。 (十)估价结果? 本次估价对象为xx市xx区xx号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产,估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况,考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况,特别是商业类物业的实际市场情况,考究各种估价方法后,认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素的分析,确定估价对象在价值时点2015 年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为¥27418905,人民币(大写)贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。 (十一)注册房地产估价师? 注册房地产估价师 表 1 (十二)实地查勘期? 二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。? (十三)估价作业日期 二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。 商业房地产市场价值评估技术报告 一、估价对象描述与分析 (一)估价对象实物状况描述与分析 1.土地实物状况描述 估价对象所在宗地坐落于xx市xx区xx号,土地规划用途为商业用地,宗地总体形状较规则,南临环市东路、北临光明路、其余临内街,地势平坦,地基承载力一般,无不良地质现象,土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气),红线内场地已基本平整,地面道路水泥硬化,余地绿化。 2.建筑物实物状况描述 经实地查勘,估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产,所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼,建成于2007年10月18日,楼宇外墙为玻璃幕墙,供水和排水均采用PVC水管,供水方式为市政自来水直供用户,其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户,排水方式为雨污合流,楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统,由市政电网供电。 估价对象室内附着的装修及基本设施为:室内地面铺大理石及地毯,内墙涂乳胶漆,天花吊顶,安装玻璃窗、玻璃门,楼宇安装高速电梯及中央空调,水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况,估价对象室内空间布局合理,采光、通风较好,经实地查勘及委托方介绍,估价对象现已出租作办公使用,保养维护情况良好,为完好房。 (二)估价对象权益状况描述与分析 1.合法权利人 依据估价委托人提供的《xx省房地产权证》(粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号)等资料记载,房地产权属人均为xxx。 2.权属来源方式 估价对象权属来源于购买所得。 3.土地权益状况描述 估价对象土地所有权为国有,共用土地为国有出让土地使用权,共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用,土地用途为综合用地,土地已办理有偿使用手续,使用年限为50年,至价值时点为止,剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家,土地使用权人为xxx。 4.建筑物权益状况描述 估价对象房屋建筑面积为1340.45m2,经实地查勘,估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。 (三)估价对象区位状况描述与分析 1.位置现状描述与分析 1)座落:xx市xx区xx号。 2)方位:城市市区地带,越秀区中部。 3)与主要设施距离:距离市级商业中心世贸中心约0.5km。 4)临街状况:南临环市东路,属于东西向主干道。 5)朝向:楼宇主朝向为南、北。 6)楼层:总楼层5层,估价对象在1楼 。 2.周围环境状况描述与分析 1)自然环境:估价对象所在区域属于城市城区地带,现已大部分开发为高楼大厦,原始地貌及自然环境已城市化,自然环境一般。 2)人文环境:估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等,治安状况较好,卫生条件较好。 3.景观状况描述与分析 区域内主要为城景、街景,区域内有黄花岗公园等休闲场所,没有其他特殊景观。 4.外部配套设施状况描述与分析 1)基础设施:估价对象所在道路与环市路等主干道相接,供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接,可保证日常使用,基础设施完备度高。 2)公共服务设施:估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施,公共服务设施完善。 二、最高最佳使用分析 1.合法性分析 估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产,根据估价委托人提供的《xx省房地产权证》等资料记载,其证载合法批准用途为商业,实际用途亦为商业,本次估价按其法定商业用途进行估价。 2.利用方式分析 最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下,各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果,具体如下: (1)保持现状前提:估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时,应以保持现状、继续利用为前提进行估价,保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。 (2)装饰装修改造前提:估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时,应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行,对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。 (3)改变用途前提(略) (4)重新开发前提(略) (5)上述情况的某种组合:估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时,应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价,对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。 估价对象为xx市xx区xx号1层的商业房地产。目前估价对象现出租作商业使用,估价对象所在楼宇建筑结构合理,耐用性好,装修豪华,保养维护良好。估价对象约建于2007年,装修成新度较高,重新装修对房地产价值影响较小;估价对象规划为商业,按现行xx市政策,改变用途和重新开发的情况可能性非常小;预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。 三、估价方法适用性分析 1.估价方法选取 通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法,估价方法的选择应按照房地产评估技术规则,根据当地市场发育状况,并结合该项目的具体特点以及估价目的等,选择适当的估价方法。 (1)估价对象法定批准用途为商业,已建成投入,不属于待开发房地产,可再开发能力较低,因此不适宜选用假设开发法进行评估。 (2)估价对象属于商业用途,属于收益性物业,且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃,可以获取市场出租交易案例,具备采用收益法进行评估测算的条件,故此次评估适宜采用收益法。 (3)估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好,同一类型商业物业近期成交较多,特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多,故适宜采用比较法进行评估。 (4)因成本法计算会拉低房地产价值,所以,不选取成本法。 综上所述,同时结合本次评估背景,考虑方法的适宜性和可操作性,我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料,进行了实地查勘,结合估价对象的实际情况,并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后,决定选取比较法和收益法作为估价方法。 比较法技术路线(略) 收益法技术路线(略) 四、估价测算过程 1. 收益法计算过程 (1)公式选用 估价对象为出租型的商业物业,xx市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度,以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险,故采用报酬资本化法,并考虑净收益按一定比率递增,以使估价结果符合市场行情。 收益法测算公式为: V一房地产价值; A一未来第一年房地产净收益; Y一报酬率; g一净收益逐年递增的比率; n一房地产剩余收益年限。 (2)租金收入的确定 经过对周边房地产市场的调查,结合估价对象的特点,选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例,将估价对象与各案例进行比较,对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正,求取估价对象市场租金为100元/m2。具体测算过程略。 (3)有效出租面积的确定 根据估价人员的对周边市场的调查,周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积,因此确定估价对象出租面积为《xx省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2,即有效出租面积为100%。 (4)其他收入的确定 根据相关调查的数据,xx市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金,并租赁期满后无息退还,当下银行存款利率3.5%,则估价对象租期外其他收入情况如下: 其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9383元/年。 (5)空置率的确定 据了解xx市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7%。经调查,估价对象位于xx市城区重要的商务区域,周围人流密集,商务氛围好,考虑估价对象的实际情况,取空置率为5%。 (6)租金变化趋势分析 估价对象位于xx繁华区域,设定其可持续经营,预测其发展前景,据调查,某市东路段同类型商业物业的年租金增长率在2%至5%之间,按遵守谨慎原则,拟定估价对象每年租金年均增长率为3.8%。 (7)年有效毛收入 年有效毛收入=(潜在毛租金收入× 12个月×有效出租面积-空置和收租损失)+其他收入 =[(100×12×1340.45×100%)×(1-5%)+9383]÷1340.45 =1147元/(年?m2)? (8)运营费用 出租型商业物业,一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下: ①房产税:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》,出租房屋的房产税以租金收入的12%计; 1147×12%=138元/(年?m2)。 ②租赁税费:依据xx省政府公布的《印发xx省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》,从2011 年1月1日起,对xx省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税(简称“三税”)单位和个人,按实际缴纳的“三税”税额的2%征收地方教育附加,则计算缴纳租赁税费合计取租金收入的5.7%: 1147×5.7%=65元/年?m2。 ③房屋维修费:房屋维修费一般取重置成本的2.5%:(确定依据略) 3250 × 2.5%=81/年?m2。 ④房屋重置成本:估价对象为钢筋混凝土结构5层商业办公楼,参考xx市造价站《关于发布xx市建设工程2013年参考造价的通知》(穗建造价 [20151 7号)公布的2015年钢筋混凝土结构高层建筑物的单方造价,再考虑估价对象的实际情况进行适当修正确定估价对象上盖建筑物重置价格为:3250元/m2。 ⑤房屋保险费:出租房屋一般需要投保房屋火灾险等保险费,根据保险公司平均收费的水平和 《xx省土地估价实用指引》的数据,房屋保险费一般取房屋原值的0.15%--0.2%,考虑估价对象的实际情况,取房屋保险费为0.2%;3250×0.2%=6.5元/(年?m2)。 ⑥其他费用:房屋出租中可能涉及一些费用,如:手续费,无规定缴纳标准或无法预见的情况发生,为使估价结果更加准确、合理,适当考虑一些费用,一般按有效收入的1%-3%,考虑估价对象的实际情况,其他费用取1%; 1147×1%=11元/年m2。 公式:年经营费用=房产税+租赁税费+物业服务费+房屋维修=138+65+7+81+11=302元/(年?m2)。 (9)年净收益 估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1147-302= 845元/(年?m2) (10)报酬率的确定: 采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定,报酬率=3.5%+2%=5.5% 。(确定过程略) 市场提取法:在估价对象周边选取同类商业物业,通过它们现时的租金水平和售价,求取其收益率,从而确定估价对象的报酬率,过程如表2 表 2 注:年净收益=月租金×12个月×(1一空置率),报酬率=年净收益÷市场价格 经上述市场提取法确定三个案例的报酬率,对三个案例的报酬率进行算术平均,则报酬率=(5.3%+5.5%+5.6%)÷3=5.47% 根据估价师的经验,安全利率加风险利率法取权重0.8和市场提取法的结果取权重0.2,考虑估价对象实际情况,因此本次估价确定其报酬率为5.5%。 (11)收益年限: 估价对象已办理土地有偿使用手续,使用年限为40年,自2004 年10月18日起计,至价值时点为止,剩余土地使用年限为32.58年,由于委托方未能提供土地出让合同,未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况,遵照谨慎原则,本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限,即尚可收益年限为32.58年。 (12) 测算过程表及测算结果 经上述确定的数据代入收益法公式,具体如下: 式中V一收益价格(元,元/m2); A一第一年净收益(元,元/m2); r一报酬率(%); n一未来可获收益的年限(年); g一年净收益递增率; 按照以上公式代入数据测算得: V=845÷(5.5%-3.8%)×{1一[(1+3.8%)÷(1+5.5%)]32.58}=20432(元/m2) 总价值=20432 ×1340.45=27388074(元) 2.比较法测算过程 公式选择:比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 (1)可比实例选取与分析 可比实例A:××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2,已装修,5层,框架结构。交易单价21000元/m2。交易日期2014年8月17日。 可比实例B:××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2,已装修,5层,框架结构。交易单价为20000元/m2,交易日期2014年7月21日。 可比实例C:××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2,5层,框架结构。交易单价21580元/m2,交易日期2015年5月17日。 (2)交易实例与估价对象比较分析 将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析,对比内容及实例说明见下表: 因素条件对比说明表 (3)比较因素修正系数确定 根据上表估价对象与可比实例的比较分析,结合估价师掌握资料与估价经验,因素修正系数确定见下表。 (4)比较价值计算 根据上表确定的因素修正系数,对比较价值计算见下表。 比较价值计算表 根据上述分析,取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为:(20588+19048+21798)÷3=20478(元/m2) (5)总价格 已知裙楼建筑面积为1340.45㎡,则裙楼部分的总价为:20478元/㎡×1340.45㎡=27449735(万元) 3.确定估价对象评估结果 通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格,考虑到两种方法评估结果较为相近,本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果, 20432×0.5+20478×0.5=20455元/m2。总价格=20455 ×1340.45=27418905元。 五、评估结果确定 本次估价对象为xx市xx区xx号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产,估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况,考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况,特别是商业类物业的实际市场情况,考究各种估价方法后,认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情,故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素的分析,确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为¥27418905 ,人民币(大写)贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。
[问答题]××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告(节选) (一)委托人(略) (二)估价机构(略) (三)估价目的:为委托人了解房地产的租赁价格作参考。 (四)估价对象 委估房屋位于宁波市××区××巷××号,为一幢六层砖混结构房屋,该地段系宁波市一类地段,房屋西面紧临××巷,东面为××住宅小区内的绿地,南、北面为住宅小区,交通便捷,附近公共配套设施齐全,主要以商业服务业为主,有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。 该房屋建于20世纪90年代中期,水、电、卫齐全,有室内楼梯一部,卫生间每层共用。委估房屋位于第一层至第三层,三层以上为普通多层住宅,房屋共计建筑面积936. 55m2 ,每层建筑面积相等,房屋坐东朝西,东、西朝向。房屋完损等级为基本完好房,工程质量和维护保养状况较好。该房屋现空置,房屋所有权人为甲公司,目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。该房屋原为甲公司的办公用房,1 9 96年作简单办公装修,目前装修已非常陈旧。 委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得,土地用途为办公用地,国有土地使用权面积为148. 5m2 ,由于占有范围内的土地使用面积较小,空场地小,停车位较紧张。 (五)价值时点 2 00 6年1月6日。 (六)价值类型 本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936. 55m2 办公用房的中长期(6~8年)的月市场租金,以人民币为价值标准。 (七)估价依据(略) (八)估价原则(略) (九)估价方法 由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例,故本估价报告采用比较法评估。同时,该房地产属收益性房地产,所以也可用收益法来评估。 具评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房,用比较法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格,再计算出租赁价格中所含的因国有划拨土地而需上交国家的土地收益值。 (十)估价结果 本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上,经过周密、准确的测算,并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析,确定宁波市××区××巷××号办公用房,建筑面积为936. 55m2 房地产在价值时点200 6年1月6日的租赁价格为:人民币2 5 8 1 2元/月,大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月,单价:27. 56元/m2 ·月。其中所含的土地收益值为44 5 1元/月,大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月,该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。 (十一)注册房地产估价师(略) (十二)估价作业期 200 6年1月6日~200 6年1月20日。 (十三)实地查勘期(略) (十四)有关说明 由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房[1995]127号文件的规定执行,根据该文件计算的土地收益值为936元/月,和本公司评估计算的4451元/月相距甚远,这主要是由于1 9 9 5年至今近20年,房地产价格已发生了巨大的变化,如仍沿用1 9 9 5年的土地收益金收取标准,将造成国家土地收益的大量流失。所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估,供委托人及房地产管理部门参考。 宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告 (一)个别因素分析 该大楼建于20世纪90年代中期,为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼,总建筑面积为936. 55m2 ,有一部室内楼梯,卫生间每层共用,层次偏低,环境一般,办公大楼前空地较少,停车困难,但旁边有××广场的停车场。 办公楼内部设施较简单,仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变,所以总体上该办公楼档次较低。 根据委托人的要求,本公司评估的是估价对象整体出租6~8年的租赁价格,整体出租面积较大,年限较长。租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长,承租人会对房屋作一定的装修、装饰。 (二)区域因素分析 该地段为宁波市一类地段,处于××区××社区内,附近公共配套设施齐全,主要有××广场、××中心、××商场等高档的办公大楼,但估价对象处于××巷的小巷中,区位状况较差,又处于住宅区中,整体档次不高。 根据估价对象的区域特点,租赁对象可以定位为对地段要求较高,办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。 (三)市场背景分析 200 2年下半年以来的宁波楼市异常火热,房地产市场总体呈现供不应求的局面,房价也一路上涨。特别是住宅,而办公楼市场由于前几年商品办公楼积压较多,这几年也已大量消化,所以目前宁波市的写字楼市场供需基本平衡。 宁波写字楼目前还是以中低档的写字楼为主,真正的甲级写字楼非常少,虽然目前很多企业有向这方面发展的趋势,但是总体水平相比上海这些大城市有很多不足之处。宁波主要以外贸公司为主,中小公司居多(如一些私营中小企业、SOHO一族、外地企业、机构驻宁波办事处等),整体层次不高,所以偏向中低档次的写字楼。但是从长远来说,甲级写字楼还是有市场潜力的。 目前,中小型外贸公司、律师事务所、咨询公司、通信类公司、驻宁波办事处是宁波写字楼的主要消费者,随着这些用房单位对办公环境要求的日益提高,在很大程度上刺激了宁波写字楼的升温。目前宁波的写字楼出租率普遍较高,一般在80%以上,需求旺盛。 去年初政府又下达的“企业禁止在住宅区里办公”、工商部门“不再为住宅房内办公的企业注册”的政策是需求增加的原因之一。此外,未来杭州湾大桥的建成、甬台温铁路的修建以及“长三角洲”经济一体化,加之住宅建设的相对舒缓给宁波写字楼市场带来更大的潜在需求。 写字楼区域位置十分重要,中心区域已具备一定的规模,商业氛围浓,且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次,便于企业间的交流,因此受到很多企业的欢迎。但同时也存在明显弊端,每天上下班不仅要遭遇堵车,还要为停车费脑筋。品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素,写字楼租金水平与地段有关,但品质还是主要影响因素,即使同一地段,品质不同的写字楼租金也有差距,而同一写字楼内,不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。 而委估房地产处于××区成熟的商务区内,大环境较理想,但小环境差,处于××巷的小巷内,但其独立于办公大楼外,受外界干扰少,独立门户,自我服务。特别适宜于对地段要求高且出入频繁的有特定客户群体的公司办公。 (四)最高、最佳利用分析 委估房地产位于××区××社区的××巷小巷内,商业氛围差,且房屋为砖混结构,难以自由分隔,所以按房屋的设计用途——办公来使用为最高、最佳。 (五)估价方法选用(略) (六)估价测算过程 1.比较法 (1)选择可比实例 如表5-1所示。 (2)租赁价格内涵的统一,建立可比基础 为了统一租赁价格内涵,需对租赁期限、付款方式、税费负担、修缮责任等方面进行修正。 租赁期限对房地产租赁价格的影响一般为:租赁期限越短,租赁价格越高,租赁期限越长,租赁价格越低,特别是对大面积房屋的整体出租,租赁期限长能降低空置率。但也有例外,主要是在租赁期内的后几年租赁价格按一定幅度上涨的。由于该类租赁价格的内涵更加复杂,本公司在评估时选取的可比实例的租赁价格均为在租赁期限内不变的。付款方式对房地产租赁价格的影响一般为:一年内付款的次数越少,承租人付款的压力越大,月租赁价格相对较低。税费负担、修缮责任对房地产租赁价格的影响可以通过定量的计算来修正,可比实例一、二、三和估价对象的租赁价格中物业管理费都由承租人承担,除可比实例三外,估价对象、可比实例一、二的税金(房产税和营业税)都由出租人承担。房产税和营业税的税率分别为租赁价格的1 2%和5.56%。设估价对象的各项因素指数为1 00,通过列表对可比实例的租赁价格内涵分析比较见表5-2所示: 根据以上各项修正,建立租赁价格的可比价格基础如表5-3所示: (3)估价计算 1)交易情况修正 可比实例一、二、三的租赁价格均为二手房市场上的正常租赁价格,所以不需做交易情况修正。 2)交易日期修正 可比实例一、二、三的交易日期和评估对象的价值时点时间相距不远,约在半年内,这半年内,宁波市办公用房供需基本平衡,价格比较平稳。所以不需做修正。 3)区域因素修正 因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别,如:地段、交通通畅程度,繁华程度,周围配套服务设施,环境状况,景观等各有不同,所以应将其修正。可比实例一为中档写字大楼,但所处位置比估价对象差,可比实例二处于宁波市主干道××路上,地理位置优,可比实例三位于区级干道上,地理位置稍差于估价对象。但由于估价对象处于闹市区中的小巷内,环境因素均不如可比实例。设估价对象所在位置的区域因素指数为1 00,通过表5-4分析如下: 4)个别因素修正 因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别,如面积、层高、设计布局、层次、朝向、建筑结构等方面的差异,从而产生的价格差别。可比实例二房屋建造年份早,成新较差,不如估价对象,可比实例一为中档写字楼,在房屋的质量、外观方面优于别的可比实例及估价对象,同时,由于可比实例一、二均已做统一的办公装修,在装修方面优于估价对象。设估价对象的个别因素指数为100,通过列表分析如表5-5所示: 5)价格计算 根据以上各项修正,比较价格计算如表5-6所示: 由于上述三个比较价格比较接近,所以采用简单算术平均综合出一个价格作为估价结果。 则估价对象房地产租赁单价: (26. 4+25. 8+26.8)/3=26.3元/m2 ·月 估价对象的房地产租赁价格为: 26.3*936. 55=24631元/月 2.收益法 (1)先用比较法求取该房地产的转让价格 如表5-7所示。 估价计算 1)交易情况修正 可比实例一、二、三的成交价格均为二手房市场上正常成交价格,所以不需做修正。 2)交易日期修正 可比实例一、二、三的成交日期和评估对象的价值时点时间相距不远,约在半年内,这半年内,宁波市办公用房供需基本平衡,价格比较平稳。所以不需做修正。 3)区域因素修正 因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别,如:地段、交通通畅程度,繁华程度,周围配套服务设施,环境状况,景观等各有不同,所以应将其修正。可比实例一为中档写字大楼,但所处位置比估价对象差,可比实例二处于宁波市主干道××路上,地理位置优,可比实例三位于区级干道上,地理位置稍差于估价对象。但由于估价对象处于闹市区中的小巷内,环境因素均不如可比实例。设估价对象所在位置的区域因素指数为1 00,通过列表分析如表5-8所示: 4)个别因素修正 因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别,如面积、层高、设计布局、层次、朝向、建筑结构等方面的差异,从而产生的价格差别。可比实例一位于第五层,办公位置优于估价对象,且为中档写字楼,质量和外观较好,估价对象建筑面积大,整体转让困难,而可比实例一、二 三的建筑面积都较小,易转让,可比实例二房屋建造年份早,成新率低,不如估价对象。同时由于估价对象的装修已经非常陈旧,不如可比实例一、二、三的装修。设估价对象的个别因素指数为1 00,通过列表分析如表5-9所示。 5)价格计算 根据以上各项修正,比较价格计算如表5-10所示: 由于上述三个比较价格比较接近,所以采用简单算术平均综合出一个价格作为估价结果。 则估价对象房地产单价:(4033+4044+3970)/3=4015元/m2 估价对象的房地产转让价格为:40 1 5*936. 55=3760248元(取3 7 6.0万元) (2)收益法测算房地产的月租赁价格 1)假设该房屋出租,月租赁价格为X元,因为求取的是中长期房屋的月租赁价格,空置率设定为0。 则年总收益为:X*12 =12X 2)年总支出 ①年维修费 按宁波市实际情况,该类房屋的维修费一般为房屋现值的1.2%,根据宁波市工程造价标准,该房屋的现行造价为950元/m2 ,房屋的经济耐用年限为50年,房屋于1996年竣工,残值率为0,则房屋的尚可使用年限为4 1年,年维修费为:9 5 0*[1-(1-0)*9/50]*1.2%*936. 55=8755元 ②年管理费 管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,可分两部分:一是指管理人员的工资支出;二是出租经营过程中消耗品价值的货币支出。根据对宁波市写字楼管理方面的调查,该类物业业主一般都由物业管理部门进行管理,但管理费用由承租人支付,所以对出租方来说其管理费支出为零。 ③年税金 C1:房产税,对于经营性用房,房产税为年租金收入的12%。 C2:营业税、城市维护建设税和教育费附加等,此项税占年租金收入的5.56%。 C1 +C2 =12X*(1 2%+5.5 6%)=2.1X ④年保险费 房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值乘以保险费率计算,房屋的保险费率是2‰。 保险费:9 5 0*[1-(1-0)*9/50]*936. 55*2‰=1459元 年总支出=年维修费+年管理费+年税金+年保险费=8 7 5 5+0+2.1X +1459=10 214+2.1X 3)年净收益 年净收益=年总收益-年总支出=12X - (10214+2.1X)=9.9X -10214 由于该房屋建造年代较早(1996年竣工),且处于宁波市城市发展最成熟的区域——××区,所以委估房地产所处的区域和大楼的品性都已经比较成熟,未来的净收益基本上趋于稳定,所以可以判断该房地产未来净收益流量每年基本上固定不变。 4)报酬率的确定 ①报酬率是决定收益法运用是否得当的关键,其微小的变化都会给估价结果带来巨大的影响。现通过不同途径、不同方法、不同角度,对影响报酬率的因素进行了全面的分析、探讨,最终确认参数的取值。由于本评估报告要求的是房地产的现行公开市场价值,对应的纯收益是土地和房屋的综合收益,因而确定报酬率为土地和房屋的综合报酬率。 ②报酬率的确定方法 方法一:市场提取法 通过搜集市场上相类似的房地产的纯收益、价格等资料,反求出报酬率。现通过对宁波市办公大楼房地产交易市场和大厦(大楼)的物业管理部门的调查分析,选择在半年内发生的4个成交实例,如表5-11所示: 4个可比实例的报酬率的简单算术平均值为6. 63%。 方法二:投资复合收益率法 假设委估房地产的购买者取得房地产是一种投资行为。取得该房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资本两种,通常抵押贷款占六成,自有资本占四成。 宁波市目前长期贷款的年贷款利率为6.0%,自有资本所有者一般要求的年收益率为8.0%。 报酬率=抵押贷款额/房地产价格*抵押贷款利息率+自有资本额/房地产价格*自有资本收益率=6 0%*6.0%+40%*8.0%=6.8% 方法三:安全利率加风险调整值法 是以安全利率为基础,再加上风险调整值作为报酬率。报酬率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。综合确定正常投资回报率为2.5%,风险投资回报率按风险累加法进行估算。风险投资回报率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率和其他风险报酬率组成,综合分低、中、高、投机四个档次,相应的调整值分别为0%~2%,2%~5%,5%~8%,8%以上,根据本次估价对象物业(低档办公用房)的特点,本次估价风险投资回报率值取4. 5%。 报酬率=正常投资回报率+风险投资回报率=2.5%+4.5%=7.0% 综合上述三种报酬率的求取方法,用算术平均求出最终的报酬率,则: (6.6 3%+6.8%+7.0%)/3=6.81% 5)房地产租赁价格的确定 根据前面对该房地产未来净收益流量的分析,该房地产未来净收益流量每年基本上固定不变。 根据公式:V=a/r*[1-1/(1+r)n] V为房地产价格;a为年净收益;r为报酬率;n为房地产仅有收益的年限,该大楼 于1 9 9 6年竣工,房屋的经济耐用年限为5 0年,所以该房地产仅有的收益年限为4 1年。 则:3 7 6 000=(9.8X-10.214)/6.81%*[1-1/(1+6.81%)41 X = 28757元 (七)估价结果确定 通过以上两种方法的不同运用,用比较法评估得出的房地产月租赁价格为24 6 3 1元,收益法评估得出的房地产月租赁价格为2 8 7 5 7元,两种评估方法得出的评估结果相差较远。 这主要是由于用收益法评估中的净收益计算较规范,已充分考虑了房产税、营业税、维修费、保险费等,所以推算出的月租赁价格(毛租金)较高,而实际房地产租赁市场上,出租人在缴纳上述税费时往往要打折扣,即实际上毛租金和净收益相差不多。但评估时根据合法的原则,毛租金和净收益相差较多,导致用收益法评估出的月租赁价格(毛租金)较高。但如果出租人不去缴纳有关费用或采取有效的避税措施,则市场上成交的租赁价格可能较按正常税费交纳评估计算出的租赁价格低。据对租赁市场上出租人对有关税费缴纳情况的调查,出租人避税费部分一般占应缴纳税费的30%。根据上述情况,对用收益法评估得出的房地产月租赁价格进行调整: 根据前面计算,估价对象每月应缴税费额:(10214+2.1*287 5 7)/12 =5883元调整后的月租赁价格为28757-5883*30%=26992元 则用收益法评估出的月租赁价格经调整后为2 6 9 9 2元,该结果和用比较法评估出的月租赁价格24631元相距不远,取两者的算术平均数作为最后的评估结论,则最终的评估结果房地产的月租赁价格为25812元/月。 (八)租金中所含的土地收益值 以营利为目的的国有出租划拨土地使用权的房屋,其租赁价格评估中应同时给出租金中所含的土地收益值。由于房地产的转让价格是其租赁价格资本化的一种表现,所以土地使用权出让金是租金中所含的土地收益值资本化的一种表现。根据宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理的若干规定,国有划拨土地转变为国有出让土地应缴纳土地使用权出让金,商业类用地(包括办公用地)按宗地评估核定后的地价2 5%计算土地使用权出让金。所以先求估价对象在国有出让条件下的土地价格,然后再求国有划拨土地转变为国有出让土地应缴纳的土地使用权出让金,最后通过适当的报酬率求取租金中所含的土地收益。 1.土地价格 土地价格=房地产价格-建筑物价格 房地产价格可以通过前面租赁价格评估收益法运用中比较法求取的房地产转让价格376.0万元。建筑物价格为建筑物的重置价格结合建筑物的成新率求取。建筑物的成新率根据建筑物的建成时间、维护、保养和使用状况,通过综合分析得出建筑物的成新率为80%,建筑物的重置价格为9 5 0元/m2 。 则土地价格=3760000-950*80%*936. 55=3048222元 2.土地使用权出让金 土地使用权出让金=土地价格*25%=3048222*25%=762055元 3.土地收益值 V=a/r*[1-1/(1+r)n] 式中:V——土地收益值 a——年土地收益值; r——土地的报酬率; n——土地的收益年限。 (1)土地的报酬率 由于土地的报酬率比建筑物的报酬率低,一般要低2%,根据前面评估,房地产的报酬率为6.81%,房地产价格为3 7 60000元,土地价格为3 048 2 2 2元,土地价格占房地产总价的8 1%,则建筑物价格占房地产总价的1 9%,根据公式: R0=L*RL+B*RB 式中:R0——房地产的综合报酬率; L——土地价格占房地产总价的比例; RL——土地报酬率; B——建筑物占房地产总价的比例; RB——建筑物报酬率。 则:6. 81%=81%×RL+19%*(RL+2%) RL=6.43% (2)土地的收益年限 n为土地的收益年限,根据商业用地的最高出让年限计n=40年。 代入公式:762. 055=a/6.43%*[1-1/(1+6.43%)40] a =5 3.417元 则月土地收益值为:5 3 4 1 7/12 =4451元/月 (九)本估价公司最后综合确定位于宁波市××区××巷××号一至三层936. 55m2 的办公用房在价值时点200 6年1月6日的租赁价格为:人民币2 5 8 1 2元/月,大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月,单价:27. 56元/m2 ·月。其中所含的土地收益值为44 5 1元/月,大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月。该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。
[问答题]××市某综合用途土地抵押价值评估报告 (封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略) 估价结果报告 一、委托方 单位名称:××××房地产有限公司 注册地址:××市××区××园 法定代表人:×× 二、估价方 单位名称:(略) 法定代表人:(略) 住所:(略) 估价资格:房地产估价机构壹级资质 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1.权属状况 ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月1 8日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号],取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地,估价对象即位于该小区用地的东南部。 2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号],土地面积为8000m2,土地使用者为××××房地产有限公司。名称:××中心土地使用权。 2.查勘现状 坐落:××区××危改小区内,考察××市地价区类划分,估价对象用地属于四类地价区。四至:根据《国有土地使用证》 [市海中外国用(200)字第××号]列示:东至盖板河路,南至规划路,西至规划小区路,北至区间道路。根据实地查勘,估价对象用地呈矩形,东至八达岭高速路西侧绿化带,南临凯奇大厦和××清真寺,西临中航油大厦,北临冠城商厦(商检局大楼),与《国有土地使用证》所示范围一致。 土地面积及使用年限:土地面积8000m2,土地用途为综合。其中:写字楼50年,自2004年6月30日至2054年6月29日止,截止价值时点,尚余42年;商业40年,自2004年6月30日至2044年6月29日止,截止价值时点,尚余32年。 建筑面积:根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200一规审字一××号]及《功能面积表》等资料,××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。 工程进度:截止价值时点,××中心项目用地地上建筑物基本拆平,尚未开始建筑物施工,土地基本达到“三通一平”建设条件。 注:上表根据委托方提供的资料绘制。 收益建筑面积的确定:根据上表及委托方介绍可知,××中心是以写字楼为主的综合楼项目。 考虑该项目建筑物尚未施工,其实际功能分配情况仍有可能发生变化,遵循稳健原则,本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积,即收益建筑面积为118709m2,则收益容积率为14. 84(按118709 /8000估算)。 3.周边环境 估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角,南距北三环中路约200m,东距×××高速路约100m。 估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段,与××区、××区相邻。估价对象附近有众多写字楼,北侧为高档居住社区,向西可至×××小区和×××研究总院,向南可至××公园,附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过,其东南侧的××桥是×××高速路的起点,南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着××大街的改造拓宽以及××科技园的启动建设,此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。 五、价值时点 本报告的价值时点为2012年1 1月21日,为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、价值类型 本报告中房地产抵押价值,等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例,有条件选用比较法,应选用比较法进行估价;同时,由于估价对象具有开发潜力,故选用假设开发法作为第二种方法。 比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,以求取比较价格;将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。 假设开发法是指在求取估价对象的价格时,将估价对象的预期开发后的价值,扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,来确定估价对象现值的一种估价方法。 对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2,土地面积8000m2,总容积率17. 84,土地取得方为出让,用途为综合楼,最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1922万元,没有法定优先受偿款,抵押现值为:人民币1922万元,大写金额:人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。 十一、注册房地产估价师(略) 十二、估价作业期 201 2年1 1月1 8日至201 2年1 1月25日 十三、实地查勘期(略) 十四、估价报告应用的有效期 本估价报告时效为一年,自201 2年1 1月25日起至201 3年1 1月24日止。 十五、估价对象变现能力分析(略) 十六、风险提示(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 截至9月底,××市累计销售大量各类商品房530.4万m2,增长23. 2%,商品房销售面积增长速度的幅度缩小,有利于房地产业发展和调整市场供求状况。 今年以来,由于土地政策调整,房地产新开工项目减少,1~9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2,下降53%。在其影响下,商品房新开工面积1 652万m2,仅增长7. 4%,对房地产投资后劲产生一定影响,但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。 就写字楼及综合楼市场而言,其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行( DTZ)的分析,××写字楼市场似平逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多,特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势,表现为租金持续下跌,入住率没有明显改善,销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势,但售价变化幅度比较小。从供应上看,201 2年上半年仅有××中心和××中心入伙,总供应量为9.9万m2,使市场总存量达到23万m2,但因一些公司进行调整和兼并,部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看,2012年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业,而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。 四、最高最佳利用分析 最高最佳利用是在合法的前提下,技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。 五、估价方法适用性分析(略) 六、估价测算过程 (一)比较法 采用比较法,即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例,进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,以求取估价对象法定出让年限下的熟地价,进而确定其熟她现值。可比案例的选取遵循如下原则: (1)与估价对象土地的用途相同。 (2)与估价对象土地处于同一供求圈。 (3)与估价对象土地价格类型相同。 (4)与估价对象土地价值时点接近。 (5)可比案例均为正常交易,即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。 1.选取比较实例 根据替代原则,调查××市同类地区土地市场交易情况,结合我公司收集的地价资料,选取以下三个实例: (1)实例A 位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积518. 62m2,收益建筑面积2619. 54m2,收益容积率5. 05。2012年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。 (2)实例B 位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积1617. 5m2,收益建筑面积3568. 9m2,收益容积率2. 21。 2011年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。 (3)实例C 位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积1900m2,收益建筑面积4080m2,收益容积率2. 150 2010年3月成交的楼面熟地价水平为33 1 5元/m2。 2.比较因素条件说明 估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。 3.比较因素条件指数表 将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见比较因素条件指数表。 经比较修正后的楼面熟地价相差不大,取三个比较价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价,为3 1 60元/m2。 估价对象收益建筑面积为118709m2,综合楼用途,法定出让年限为:写字楼50年,截止价值时点尚余42年;商业40年,截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为:3160*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=2097(万元)。 (二)假设开发法 考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求,因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是: (1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权,土地面积8000m2,规划总建筑面积142739m2,收益容积率14. 84。 (2)评估计算过程中采用比较法确定项目的平均售价,从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。 (3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。 (4)限制性条件:工程建设投资均匀分期投入;土地投资在开始一次投入,正常开发建设周期为3年。 1.开发项目的总开发价值 考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平,考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况,确定估价对象开发项目之销售价格为:写字楼为13000元/m2,商业为16000元/m2,则均价为:(13000*81874+16000*36835)/118709=13931(元/m2)。 2.开发项目成本 (1)建造成本费用 1)建安成本: 按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算,包括以下项目: 注:1.建安工程费包含结构、设备和装修费。 2.红线内市政费用取建安工程费用的10%,为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。 3.电贴费按每平方米100W用电量,用户受电电压等级为380/220V,每千伏安(度)270元计算。 2)不可预见费 按建安费用的10%,4800*10%=480(元/m2) 3)专业人员费 按建安综合成本的7.5%,5307 *7. 5%=398(元/m2) 则建造成本为:5307 +480 +398 =6185(元/m2) (2)贷款利息 取以上三项合计款项为基数,正常工期取3年,贷款利率按3年期贷款利率5. 49%测算,计息期为正常工期的一半,以单利计息,得:6185*5.49%*3*0.5=509(元/m2) (3)开发商利润 开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑),则开发商利润(不包括购地成本利润)为:6185*40%=2474(元/m2) (4)销售费用 ××中心项目各种费率取值如下: 代理及广告费:1.0% 营业税及附加:5.5% 13931*(0. 010 +0. 055) =906(元/m2) (5)项目开发余值 单位余值= 13931 -(6185 +509 +2474 +906)=3857(元/m2) 3.地价测算 设法定出让年限下的总地价为X 土地年费用利息率:5. 49% (土地开发期为3年,设土地费用在项目初期一次性投入,年利息率5. 49%) 购地成本利润率:30% 因此,单位开发余值=X(1+3 *5. 49% +30%)=3857(元/m2) 所以,法定出让年限下的楼面熟地价= 2633(元/m2) 估价对象收益建筑面积为118709m2,综合楼用途,法定出让年限为:写字楼50年,截止价值时点尚余42年;商业40年,截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为: 2633*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=1747(万元) 七、估价结果 根据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价采用了比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的比较法的理论依据为“替代原理”,更体现市场行为;假设开发法的理论依据为“效用价值论”,适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑,确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2,土地面积8000m2,总容积率17. 84,土地取得方式为出让,用途为综合楼,最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1 922万元,没有法定优先受偿款,抵押现值为:人民币1 922万元,大写金额:人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。 附件(略)