房地产案例与分析

考试试题

[多选题]某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。

[多选题]在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（　）。

[多选题]共用题干赵某2000年10月按房改政策以4万元的成本价购买了一套1998年10月建成的砖混结构公房，房屋的经济寿命为50年，残值率为1.96%，建筑面积为100m2，1998年建筑物的重置价为500元/m2，2000年建筑物重置价格为540元/m2，2006年10月的重置价格为750元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建筑面积、建成年月相同的商品房的正常转让价格为10万元，请问：赵某的房屋从1998年10月起至2006年10月止，建筑物在估价上的累计折旧额为()元（在计算建筑物折旧时，不考虑土地使用期限对建筑物经济寿命的影响）。

[多选题]共用题干甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为1 5年，租金为2. 10元／（m2.天）；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1 0年，租金为2. 50元／（m2.天）；B座总建筑面积为67 5 00 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为4 0 5 00万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款9 3%；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元／（m2.天），地上一至四层的客观租金水平为3.0元／（m2.天），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( )。

[单选题]某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。根据以上材料,回答7-10题; 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。

[单选题]采用收益法估价时，下述观点不正确的是()

[多选题]某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。

[多选题]共用题干甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表。如果评估店面和仓库的房地产价值均为2 00万元，住宅价值为1 9 5万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为( )。

[问答题]某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

[多选题]共用题干甲、乙是两块相邻矩形空地，规划用途均为商业。这两宗地块地势平坦，日照、通风、干湿条件相同，水、电、煤气、通信等基础设施完备。乙地块所有者丙公司和甲地块所有者丁公司均有将对方地块买下并将两地块合并兴建一座购物中心的意愿。丙、丁公司联合于2011年3月5日委托某房地产估价机构对两地块的购买价格进行评估，3月10日估价人员到现场进行实地勘查，并于3月20日出具了估价报告。估价结果是：甲地块市场价格为2250万元，乙地块市场价格为3800万元，甲乙两地块合并后的市场价值为7200万元。请问：丙公司为了购得甲地块，其最可能购买价为()。

[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（注：应为动态分析法，下同）进行估价。采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（）。

[问答题] 估价对象为一宗10000m2 的七通一平用地，土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日，土地使用权出让年限为5 0年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共1 8层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2 （含独立使用的车棚30 0m2 ），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1 5 00元/m2 。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价200 6年9月1日的土地交易价格，有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1 100元/m2 ，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为1 0%，按建筑面积计，月租赁收入会稳定在5 0元/m2 。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出3 0%，平均价格为2 7 00元/m2 ；建成一年时可售出6 0%，平均价格为2 800元/m2 ；剩余的1 0%会在建成一年半售出，平均价格为2 9 00元/m2 ，销售代理费（销售费用）为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为1 2%，贷款年利率为6%，销售利润率为2 0%，估价测算如下（节选）。 6．在建设用地使用权期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

[多选题]共用题干某公司的三层旧商业楼建筑面积为3600m2，土地面积为2000m2，购买土地时的单价为500元/m2。现经批准允许在原建筑物上加盖一层，面积为1200m2。该公司现拟将该房地产卖出，委托房地产估价机构评估。估价机构最适宜采用()进行评估。

[问答题]甲公司拥有一幢商住综合楼，该综合楼于2012年8月底竣工后对外出租。2014年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2015年6月因修建地铁需要征收甲公司该综合楼，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的基本事项有哪些不同房屋征收估价影响因素有哪些

[单选题](一) 　　某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。 3.导致两个估价结果差异较大的因素不包括( )。　　

[多选题]共用题干某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于200 0年、建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。卖方可接受的最低购买价为( )。

[问答题]封面（略）致估价委托人函 ××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。 ×××房地产估价有限公司（公章）二〇一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告 ―、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述 1.位罝（略） 2.土地状况估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。 3.建筑物状况 ××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。（二）估价对象权属状况 1.土地权属整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：×××（其他内容略） 2.房屋权属估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586.18m2，五～六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略） 3.其他权利经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点 2014 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）六、价值类型（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期 2014年9月11日。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 1.通用性分析估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。 2.独立使用性分析估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。 3.可分割转让性分析根据合法用途和产权状况，五～六层、五～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。（变现能力其他分析略）估价技术报告 ―、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）七、估价测算过程（一）比较法比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 1.选取可比实例（1）可比实例A的确定 G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。（2）可比实例B的确定 W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。（3）可比实例C的确定 Y公寓式酒店七层，2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。 2.编制比较因素条件说明表（可比实例的具体房地产状况描述略）房地产价格比较因素条件说明表 3.建立比较基础（过程略） 4.编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：（1）交易情况修正可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。（2）市场状况调整以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。（3）房地产状况调整以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。比较因素条件指数表 5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。（测算过程略） 6.确定估价对象比准价格将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。（28841＋28661＋26690）÷3＝28064（元/m2）（二）收益法收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。 1.计算酒店五～八层年经营收入经测算，酒店五～八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。 2.计算总费用（总营业支出）估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。酒店年总费用＝经营成本及经营费用＋管理费用及财务费用＋维修费＋保险费＋相关税金（1）经营成本及经营费用经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：26753354×25%＝6688338（元）（2）管理费用及财务费用管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：26753354×3%＝802601（元）（3）维修费按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。年维修费＝3500×3586.18×2%＝251033（元）（4）保险费按建筑物重置价格乘以保险费率2‰（依据略）计算，即：年保险费＝3500×3586.18×2‰＝25103（元）（5）相关税金税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。相关税金＝年经营收入×17.5%＝26753354×17.5%＝4681837 （元） 3.确定估价对象房地产年净收益年净收益A＝年经营收入－年总费用＝26753354－12448912＝14304442（元） 4.确定报酬率报酬率取12%（确定过程略）。 5.确定收益年限根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。 6.确定估价对象收益价值根据公式，估价对象收益价值计算如下： V＝A/Y[1－（1＋Y）-n]＝14304442÷12%×[1－1/（1＋Y）30.7]＝115651209（元）评估单价＝115651209÷3586.18＝32249（元/㎡）（三）估价对象市场价格根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：估价对象单价＝28064×0.5＋32249×0.5＝ 30157（元/m2）估价对象总价＝30157×3586.18 ＝10815（万元）（取整到万元）（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值：10815万元－0元＝10815万元八、估价结果确定（略）附件（略）

[多选题]共用题干甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为1 5年，租金为2. 10元／（m2.天）；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1 0年，租金为2. 50元／（m2.天）；B座总建筑面积为67 5 00 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为4 0 5 00万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款9 3%；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 A、B座合计抵押建筑面积为( )m2 。 A:124500 B:127000 C:1 3 2 5 0 0 D:1 3 5 0 0 0

[多选题]A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。估价的在建工程抵押价值为（　）。

[解析题]某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。问题: 项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下： a、收集有关资料; b、分解监理合同内容; c、确定监理组织; d、确定机构人员; e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划; f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?

[多选题]共用题干甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。至此为止，正常情况下，若设甲公司的实际花费为C，则( )。

[多选题]某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。若测算该商品项目未来净收益为2000万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则共在价值时点的开发价值为（）。

[单选题]该公司委托评估应选择()。

[多选题]共用题干某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则：该四星级酒店的经济寿命是()。

[问答题]甲公司200 9年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3 500元/m2 ，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2010年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3 9 00元/m2 。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2 ，其余1 2栋流拍。当20 1 2年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6 1 00元/m2 一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2010年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比200 9年的楼面地价高400元/m2 ，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些？

[多选题]共用题干王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。 2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示()。

[问答题](三)张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是( 5000×12) 11000000= 6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000= 7%，所以选择购买酒店式公寓。　　请问：　　1.张某的选择是否正确? 　　2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

[问答题]某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？

[单选题](一) 　　某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。 2.本估价项目的估价结果不包括( )。　　

[单选题]估价的价值范围应是()

[多选题]某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。下列关于房地产损害赔偿估价的表述中，正确的是（　）。

[多选题]共用题干因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。张某就征收补偿提出的下列要求中.，不合理的是( )。

[多选题]某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。

[多选题]共用题干估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。

[问答题] 某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为20 1 2年7月1 0日。注册房地产估价师于20 1 2年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自20 1 2年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响？如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响？

[多选题]共用题干某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1 9 9 7年1 2月3 1日建成投入使用，经济寿命为5 0年。经批准，该公司于2 0 0 5年1 2月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2 00 5年1 2月3 1日起至2 0 4 5年1 2月3 0日止，不可续期。 200 7年6月3 0日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。如果采用收益法估价，经调查，在估价时该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为3 0 0万元，且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为( )万元。

[多选题]共用题干某公司的三层旧商业楼建筑面积为3600m2，土地面积为2000m2，购买土地时的单价为500元/m2。现经批准允许在原建筑物上加盖一层，面积为1200m2。该公司现拟将该房地产卖出，委托房地产估价机构评估。加盖房屋时，首先必须经()批准。

[多选题]甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是（）。

[解析题]四、指出并改正下列估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错) 　　本次估价背景情况如下：　　估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记.2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。　　以下是该房地产抵押估价报告内容片断：　　注册房地产估价师声明　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。　　2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。　　3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。　　4.我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。　　5.我们已于2012年1 1月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。　　6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。　　参加本次估价的注册房地产估价师：　　估价假设和限制条件　　1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。　　2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。　　3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。　　4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。　　5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。　　6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。　　7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。　　8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。　　9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。　　10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。

[问答题] ××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方 ××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方 ××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象 ××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。 ××××商贸公司于2 00 6年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即2 00 6年4月1日至2 0 4 6年3月3 1日），土地用途为商业。 ××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6 611 m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于200 8年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）。四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间 2 0 1 0年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据（略）八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在20 1 0年4月1日的市场价值为人民币1 6 8 2万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2 5 44元／m2（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。十、估价人员（略）十一、估价作业日期 2 0 1 0年3月1 0日—2 0 1 0年3月20日。十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（一）收益法估价测算过程 1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6 611m2，其中：一至六层建筑面积各1000m2，七层建筑面积4 10m2，八层建筑面积201 m2 。一至二层、三至六层、七至八层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0. 80、1:0.75、1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：一层1 00元，二层8 0元，三层7 0元，四层6 0元，五层4 0元，六层3 0元，七至八层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：一至三层10%，四至六层1 5%，七至八层20%。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下。 (1)一层年有效毛收入：A=1000*1 00*0.8*12=96. 00（万元）。 (2)二层年有效毛收入：B=1000*80*0.8*1 2*9 0%=69. 12（万元）。 (3)三层年有效毛收入：C=1000*70*0.75*12 =63. 00（万元）。 (4)四层年有效毛收入：D=1000*6 0*0.75*1 2*85% =45. 90（万元）。 (5)五层年有效毛收入：E= 1000*40*0.75*1 2*85%= 30. 60（万元）。 (6)六层年有效毛收入：F=1000*3 0*1 2*85%=30. 60（万元）。 (7)七、八层年有效毛收入：G=(410+201)*20*0.7*1 2*80%=8.2 1（万元）。年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G= 96. 00+69. 12+63. 00+45. 90+30. 60+30. 60+8. 21= 343. 43(万元)。 2.估算年运营费用 (1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年2 9 3元／m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=2 9 3*2560=75. 01（万元）。 (2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343. 43*5%=17. 17（万元）。 (3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343. 43*8% =27. 47（万元）。 (4)年保险费：按年租金收入的0.2%计算。则：年保险费=343. 43*0.2% =0. 69（万元）。 (5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建教育费附加，其中：房产税为年租金收入的1 2%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343. 43*(12 %+5. 5%)=60. 10（万元）。年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75. 01+17. 17+27. 47+0. 69+60.10 =180. 44（万元）。 3.估算年净收入年净收入A=年有效毛收入-年运营费用=343. 43 -180. 44 =162. 99（万元）。 4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。 5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即，n=40-5=35（年），且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格： V=A/Y[1-1/(1+Y)n] 将上述相关数据：A=162. 99,Y =8%，n=3 5代入上述公式，有： V=162.9 9/8%*[1-1/(1+8%)35]=1899.58（万元）（二）成本法估价测算过程 1.估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期4 0年的基准地价为每平方米土地面积2 8 6 0元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日起至估价时点已经过5年，其减价率为5/40 =12.5%，则估价对象土地价格为：2 8 6 0*（1-12.5%）*2560= 640. 64（万元） 2.估算建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧 (1)建筑物重置价格根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1 2 9 0元／m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1 2 9 0*6 6 1 1=852. 82(万元) (2)建筑物折旧根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价*（1-残值率）*已使用年限／耐用年限=852. 82*（1-0）*2/60= 28. 43（万元）。 (3)建筑物现值建筑物现值=建筑物重置总价-建筑物折旧费总额=852. 82-28. 43 =824. 39（万元） 3.估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640. 64+894. 39=1465. 03（万元）。（三）估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价=(1899. 58+1465. 03)/2 =1682（万元）（取整数）估价对象房地产建筑面积单价=16820000/6611=2544（元／m2）（取整数）七、估价结果经过评估，××商务楼在2 0 1 0年4月1日的市场价值为人民币1 6 8 2万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。附件（略）。

[多选题]共用题干某写字楼建筑面积为6800m2，高4层，设有两部直梯，简单装修，位于某市交通要道和商业次中心附近，现业主委托某房地产估价机构评估其价格。如果评估目的是为整体拍卖提供拍卖底价，则评估价应为()。

[问答题] 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1 00 0万元，经营收益各按50%分成到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为100 00m2，售价3 00 0元／m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再做处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预接的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381. 05万元，现因乙拿走一套价值3 0万元的房屋，故乙实得13 51. 05万元；乙则认为该套房屋的成本为2 5万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368. 55万元。【问题】若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？

[单选题]卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在21-22题中选择正确的答案：估价时点是()

[单选题]评估时依据的建筑面积应为()。

[多选题]共用题干某商品房交易估价，评估人员采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案例B的权重定为0.4，其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按比较法评得的评估对象估价结果为( )。

[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（注：应为动态分析法，下同）进行估价。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。

[多选题]某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。房地产估价师在评估时应（　）。

[多选题]某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（）。

[问答题] H办公用房建于200 5年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为6 0%，用地为200 4年通过出让国有土地使用权取得，使用期限4 0年。 2 0 1 0年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。 1.土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1 200元／m2。则土地价格为：1200*2 3 1 0*60%=1663200（元）≈16 6.3（万元） 2.建筑物价格计算按照本市2 0 1 0年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2 1 7 5元／m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.8 5%，开发商利润率20%，则利息为： 2 1 7 5*0.5*5. 85%≈63. 6(元／m2) 开发商利润为：2 1 7 5*20%=435（元／m2）钢筋混凝土框架结构使用年限为6 0年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为： [1-(1-2%)*5/60]*100%=92% 建筑物现值为： (2175+63. 6+435)*9 2%*2310=5681934. 72（元）≈568.2（万元） 3.估价结果确定 166.3+568. 2=734. 5(万元)。

[多选题]某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。现该公司提出退房申请，请问在（　）情况下，开发商可以退房。

[多选题]某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。本次估价的估价对象应包括（）。

[多选题]甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是（）。

[多选题]某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。本次住宅转让估价的估价对象范围应为（）。

[多选题]某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。

[多选题]共用题干甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店。至2006年12月止，甲方共支付乙方工程款14000万元，全楼结构封顶，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生13000万元，乙方应返还1000万元；乙方则认为工程款实际发生14500万元，甲方尚应再支付500万元。双方争执不下，至2007年3月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，委托估价机构评估其转让价格，则价值时点应为()。

[问答题] 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料估价测算如下（节选）：（一）年有效毛收入 2 20 0 0*(5 0+5)*1 2*(1-10%)=13068000元（二）年运营费用 1.年维修费用 2 5 0 0 0*20 0 0*2% =1000000元 2.年管理费用年管理费用=年有效毛收入*管理费用率+管理用房租金损失=1 3 0 6 8 000*3%+ 500*50%=692040元 3.年营业税及附加年营业税及附加=1 3 0 6 8 000*5. 55%=725274（元） 4.年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274= 2417 314（元）（三）年净收益年净收益=(一)项-（二）项=13068000- 2417314 =10650686（元）（四）估价结果估价结果= 1 0 6 5 0 6 8 6/ 5% *[1-1/(1+5%)50] =194438130（取整）

[多选题]按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有()名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师

[问答题]房地产估价报告项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估估价委托人：××市房屋征收管理办公室估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××） ×××（注册号：×××）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：××估字第××号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）房地产估价机构（略）（三）估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。（四）估价对象 1.实物状况（1）土地状况估价对象位于××区××东街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000㎡，地块形状规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。（2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000㎡，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。 2.权益状况（1）土地使用权根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，用地面积为1000㎡，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。（2）房屋所有权估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000㎡（其他情况略）。（3）他项权利估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。（4）租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/㎡，租赁期限从2010年8月8目至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。 3.区位状况（略）（五）价值时点 2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。（六）价值类型被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（七）估价原则 1.独立、客观、公正原则（说明略）； 2.合法原则（说明略）； 3.最高最佳利用原则（说明略）； 4.替代原则（说明略）； 5.价值时点原则（说明略）。（八）估价依据 1）《中华人民共和国物权法》； 2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3）《中华人民共和国土地管理法》； 4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》　（GB/T50291－1999）； 5）《城市房屋拆迁管理条例》； 6）《国有土地上房屋征收评估办法》； 7）《房屋征收评估委托书》； 8）《房屋征收评估委托合同》； 9）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》； 10）估价对象的《房屋租赁合同》； 11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。（九）估价方法经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。（十）估价结果评估总价：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。（十一）注册房地产估价师注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。（十二）实地查勘期（略）（十三）估价作业日期 2011年8月8日至2011年8月18日估价技术报告（一）估价对象实物状况描述与分析（略）（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）（四）市场背景描述与分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估价方法适应性分析（略）（七）估价测算过程 1.比较法测算比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比较价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例（2）比较因素说明表（3）比较因素情况修正表（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）比较法评估单价：16670.81元/㎡；比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430（元）。 2.收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为： V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n] 其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元／㎡，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／㎡，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／㎡（测算过程略）。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至价值时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。（4）价格评估确定（详见下表）（参数选取及具体计算过程略）收益法评估单价：7444.35元／㎡；收益法评估总价：22333038.05元。（八）估价结果确定考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。 ××房地产估价有限公司二0一一年八月十八日附件（略）

[问答题] 某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2 00 3年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防季统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。【问题】 1.该房屋是否可以使用最高最佳使用原则进行估价？为什么？ 2.写出估价技术路线。

[单选题](二) 　　因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 7.张某就征收补偿提出的下列要求中b不合理的是( )。　　

[问答题]某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些

[多选题]6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。如果甲获得该地的途径是划拨获得，则乙购买时应该（　）。

[问答题]2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问： 1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？ 2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？

[多选题]某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（）。

[多选题]共用题干甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于200 4年，现状用于商业，于2 00 7年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是( )。

[问答题] ××市某综合用途土地抵押价值评估报告（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略）估价结果报告一、委托方单位名称：××××房地产有限公司注册地址：××市××区××园法定代表人：×× 二、估价方单位名称：（略）法定代表人：（略）住所：（略）估价资格：房地产估价机构壹级资质三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象 1．权属状况 ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月1 8日与××市房地产管理局（现××市国土资源和房屋管理局）签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号]，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。 2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号]，土地面积为8000m2，土地使用者为××××房地产有限公司。名称：××中心土地使用权。 2．查勘现状坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。四至：根据《国有土地使用证》 [市海中外国用(200)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦（商检局大楼），与《国有土地使用证》所示范围一致。土地面积及使用年限：土地面积8000m2，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自2004年6月30日至2054年6月29日止，截止价值时点，尚余42年；商业40年，自2004年6月30日至2044年6月29日止，截止价值时点，尚余32年。建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200一规审字一××号]及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。工程进度：截止价值时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。注：上表根据委托方提供的资料绘制。收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m2，则收益容积率为14. 84（按118709 /8000估算）。 3．周边环境估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距×××高速路约100m。估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与××区、××区相邻。估价对象附近有众多写字楼，北侧为高档居住社区，向西可至×××小区和×××研究总院，向南可至××公园，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过，其东南侧的××桥是×××高速路的起点，南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着××大街的改造拓宽以及××科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。五、价值时点本报告的价值时点为2012年1 1月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。六、价值类型本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用比较法，应选用比较法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比较价格；将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17. 84，土地取得方为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。十一、注册房地产估价师（略）十二、估价作业期 201 2年1 1月1 8日至201 2年1 1月25日十三、实地查勘期（略）十四、估价报告应用的有效期本估价报告时效为一年，自201 2年1 1月25日起至201 3年1 1月24日止。十五、估价对象变现能力分析（略）十六、风险提示（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析截至9月底，××市累计销售大量各类商品房530.4万m2，增长23. 2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。今年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1～9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1 652万m2，仅增长7. 4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行( DTZ)的分析，××写字楼市场似平逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，201 2年上半年仅有××中心和××中心入伙，总供应量为9.9万m2，使市场总存量达到23万m2，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2012年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。四、最高最佳利用分析最高最佳利用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。五、估价方法适用性分析（略）六、估价测算过程（一）比较法采用比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例，进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，进而确定其熟她现值。可比案例的选取遵循如下原则： (1)与估价对象土地的用途相同。 (2)与估价对象土地处于同一供求圈。 (3)与估价对象土地价格类型相同。 (4)与估价对象土地价值时点接近。 (5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。 1．选取比较实例根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司收集的地价资料，选取以下三个实例： (1)实例A 位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518. 62m2，收益建筑面积2619. 54m2，收益容积率5. 05。2012年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。 (2)实例B 位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617. 5m2，收益建筑面积3568. 9m2，收益容积率2. 21。 2011年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。 (3)实例C 位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m2，收益建筑面积4080m2，收益容积率2. 150 2010年3月成交的楼面熟地价水平为33 1 5元/m2。 2．比较因素条件说明估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。 3．比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见比较因素条件指数表。经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取三个比较价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3 1 60元／m2。估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止价值时点尚余42年；商业40年，截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160*(42*81874 +32*36835)／(50*81874 +40*36835)*8000=2097（万元）。（二）假设开发法考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是： (1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m2，规划总建筑面积142739m2，收益容积率14. 84。 (2)评估计算过程中采用比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。 (3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准（试行）》规定。 (4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。 1．开发项目的总开发价值考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目之销售价格为：写字楼为13000元/m2，商业为16000元/m2，则均价为：(13000*81874+16000*36835)/118709=13931(元/m2)。 2．开发项目成本 (1)建造成本费用 1)建安成本：按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目：注：1．建安工程费包含结构、设备和装修费。 2．红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。 3．电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安（度）270元计算。 2)不可预见费按建安费用的10%，4800*10%=480（元/m2） 3)专业人员费按建安综合成本的7.5%，5307 *7. 5%=398（元/m2）则建造成本为：5307 +480 +398 =6185（元/m2） (2)贷款利息取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5. 49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得：6185*5.49%*3*0.5=509（元/m2） (3)开发商利润开发商直接成本利润率取40%（按照正常开发周期3年考虑），则开发商利润（不包括购地成本利润）为：6185*40%=2474（元/m2） (4)销售费用 ××中心项目各种费率取值如下：代理及广告费：1.0% 营业税及附加：5.5% 13931*(0. 010 +0. 055) =906(元/m2) (5)项目开发余值单位余值= 13931 -(6185 +509 +2474 +906)=3857（元/m2） 3．地价测算设法定出让年限下的总地价为X 土地年费用利息率：5. 49% （土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率5. 49%）购地成本利润率：30% 因此，单位开发余值=X(1+3 *5. 49% +30%)=3857（元/m2）所以，法定出让年限下的楼面熟地价= 2633（元/m2）估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止价值时点尚余42年；商业40年，截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为： 2633*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=1747（万元）七、估价结果根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“效用价值论”，适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17. 84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1 922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1 922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。附件（略）

[多选题]6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该房地产估价机构的估价思路不宜采用（　）。

[多选题]共用题干某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1 9 9 7年1 2月3 1日建成投入使用，经济寿命为5 0年。经批准，该公司于2 0 0 5年1 2月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2 00 5年1 2月3 1日起至2 0 4 5年1 2月3 0日止，不可续期。 200 7年6月3 0日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( )。

[多选题]共用题干某乡的李某2006年在县城购置了一处临街门市房，三大间，建筑面积90m2。2008年3月李某病故。李某双亲及老伴早逝，膝下只有两个儿子，李某临终前委托某房地产估价机构对该门市进行估价，评估结果为60万元。李某立下遗嘱：该门市房由两个儿子继承。李某病故后，兄弟俩共同出资砌墙，将门市一分为二。2009年1月，大儿子欲将其门市转让给其兄弟，其兄弟也同意购买（假设当地从2008～2009年房地产市场行情没有变化且房屋折旧可忽略不计），则：大儿子那一半门市的正常合理价格为()。

[解析题]某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

[多选题]某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（　）。

[多选题]某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（）。

[多选题]共用题干甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于200 4年，现状用于商业，于2 00 7年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。该宗房地产的再次抵押价值为( )。

[多选题]由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。对于甲自建的房屋，乙估价机构应按照（　）进行评估。

[解析题]甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问： 1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? 2.装修补偿应如何确定? 3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

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