房地产案例与分析

考试试题

[多选题]甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。 采用成本法估价时，应（　）。
[多选题]估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。 由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（　）。
[多选题]共用题干 某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则： 购买该地块的正常市场价格为()。
[多选题]甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。 在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（　）。
[问答题]上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用比较法进行评估，计算过程如下：征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。 根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生间，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。 沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。 假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街，无管道煤气。 根据比较法的替代原理，选择2001年8月～200 2年5月期间与估价对象功能相同、标准相近且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如表4-16所示： 1．交易情况 案例为正常市场成交价，不用修正。 2．交易日期 根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整（因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%）。 3．区域因素 案例与估价对象相近，不用修正。 4．个别因素 朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正如表4-17所示。 层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层。 设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%。 其他：底层天井独用，调整3. 5%；阳台调整1%。 根据比较案例一～五计算结果，取其算术平均值： 估价对象的比较价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726元/m2 以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。 具体计算过程详见表4-18所示。
[多选题]甲市某住宅小区内建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。该商住楼商业用房的现行价格为12000元/m2，住宅为6000元/m2。现在要在该小区商住楼附近的道路上修建一高架路。该高架路工程于2013年1月开始，2013年3月结束。 若以资金时间价值观念考虑，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于（　　）因素。
[多选题]房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。 下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（　）。
[多选题]某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。 该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ）。
[多选题]宏发纺织公司在甲市有A、B两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中A厂区在2000年补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在A厂区为危险房，B厂区为严重损坏房，甲房地产行政主管部门已通知该工厂停止使用。宏发公司为了生存和发展，决定转让A厂区，抵押B厂区房地产，用筹得的资金在B厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对A、B两厂区进行估价。对B厂区的土地估价的思路应当是（　　）。
[问答题]估价对象为一宗10000m2 的七通一平用地，土地使用权出让时间为2 00 6年3月1日，土地使用权出让年限为5 0年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共1 8层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2 （含独立使用的车棚30 0m2 ），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1 5 00元/m2 。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。 现需估价200 6年9月1日的土地交易价格，有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1 100元/m2 ，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为1 0%，按建筑面积计，月租赁收入会稳定在5 0元/m2 。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出3 0%，平均价格为2 7 00元/m2 ；建成一年时可售出6 0%，平均价格为2 800元/m2 ；剩余的1 0%会在建成一年半售出，平均价格为2 9 00元/m2 ，销售代理费（销售费用）为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为1 2%，贷款年利率为6%，销售利润率为2 0%，估价测算如下（节选）。 6．在建设用地使用权期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。 采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
[多选题]共用题干 甲、乙是两块相邻矩形空地，规划用途均为商业。这两宗地块地势平坦，日照、通风、干湿条件相同，水、电、煤气、通信等基础设施完备。乙地块所有者丙公司和甲地块所有者丁公司均有将对方地块买下并将两地块合并兴建一座购物中心的意愿。丙、丁公司联合于2011年3月5日委托某房地产估价机构对两地块的购买价格进行评估，3月10日估价人员到现场进行实地勘查，并于3月20日出具了估价报告。估价结果是：甲地块市场价格为2250万元，乙地块市场价格为3800万元，甲乙两地块合并后的市场价值为7200万元。请问： 价值时点应定在()。
[多选题]某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。在百分率法中，交易情况修正系数应以（　　）作为基准来确定。
[问答题]对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料 估价测算如下（节选）： （一）年有效毛收入 2 20 0 0*(5 0+5)*1 2*(1-10%)=13068000元 （二）年运营费用 1.年维修费用 2 5 0 0 0*20 0 0*2% =1000000元 2.年管理费用 年管理费用=年有效毛收入*管理费用率+管理用房租金损失=1 3 0 6 8 000*3%+ 500*50%=692040元 3.年营业税及附加年营业税及附加=1 3 0 6 8 000*5. 55%=725274（元） 4.年运营费用小计 年运营费用=1000000+692040+725274= 2417 314（元） （三）年净收益年净收益=(一)项-（二）项=13068000- 2417314 =10650686（元） （四）估价结果 估价结果= 1 0 6 5 0 6 8 6/ 5% *[1-1/(1+5%)50] =194438130（取整）
[多选题]2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。 2012年3月，B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设计任务，委托给了A市乙级资质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。据此，请回答以下问题： 按照有关规定，D建筑设计公司设计该国际宾馆的耐久年限应为（ ）。
[多选题]某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（　　）。
[多选题]共用题干 2010年8月甲、乙双方决定合作开发三栋高层住宅楼，规划批准用地30000m2，建筑面积100000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的4:6比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金，乙分得的部分定为商品住宅，并于2010年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了2800万元的土地使用权出让金。2012年10月30日主体结构建至8层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1500元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米2500元。问： 该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为()。
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