房地产案例与分析

考试试题

[多选题]某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2014年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2014年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2014年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。确定商场在2014年8月30日的交易价格的最终依据是（　　）。
[解析题]某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。 问题: 项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下： a、收集有关资料; b、分解监理合同内容; c、确定监理组织; d、确定机构人员; e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划; f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。 你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?
[多选题]某工厂有一处临街厂房，占地面积为900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为100元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，价值时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（　　）万元。
[多选题]共用题干 甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店。至2006年12月止，甲方共支付乙方工程款14000万元，全楼结构封顶，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生13000万元，乙方应返还1000万元；乙方则认为工程款实际发生14500万元，甲方尚应再支付500万元。双方争执不下，至2007年3月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。 如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，委托估价机构评估其转让价格，则价值时点应为()。
[多选题]某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。 注册房地产估价师应当在估价报告的（　　）内容中对该税收政策调整进行阐述。
[问答题]宝光公司在甲市商业区有一栋自建5层厂房，现因公司战略调整，欲将该厂房转让给某集团改建为百货超市。根据宝光公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为8000m2，竣工日期为2003年6月。现委托甲估价公司评估其转让价格。 　　请问： 1.甲估价公司应搜集哪些资料？ 2.本次估价的估价目的和价值定义应如何表述？
[多选题]某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。 本估价项目最适宜采用的估价方法是（　　）。
[问答题]甲房地产估价机构接受委托对某商业房地产进行市场调查分析，房地产估价师张某在分析消费者消费习惯时应重点关注哪些方面？
[多选题]某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。 关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（　　）。
[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表2-1： 表2-1　房地产开发计划　　 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（　　）。
[问答题]甲公司2012年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2015年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2018年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。 　　请问：乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？
[多选题]甲公司在城乡接合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3-1： 表3-1　基本情况表 如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（　　）。
[单选题]评估时依据的建筑面积应为()。
[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（　　）。
[问答题]某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别
[多选题]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。 收益期限为无限年时，房地产在价值时点的收益价格V＝A/（1＋Y）＋A/（1＋Y）2＋…＋A/（1＋Y）n＋…。此公式中的假设前提不包括（　　）。
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