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考试试题

[多选题]共用题干甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店。至2006年12月止，甲方共支付乙方工程款14000万元，全楼结构封顶，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生13000万元，乙方应返还1000万元；乙方则认为工程款实际发生14500万元，甲方尚应再支付500万元。双方争执不下，至2007年3月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，委托估价机构评估其转让价格，则价值时点应为()。

[单选题]估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。

[多选题]A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营;而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。根据以上材料,回答34-40题; B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理()手续?

[解析题]某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

[单选题]假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。

[多选题]某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，2012年9月10日，该房地产抵押评估价值P应为（　）万元。

[问答题]H办公用房建于200 5年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为6 0%，用地为200 4年通过出让国有土地使用权取得，使用期限4 0年。 2 0 1 0年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。 1.土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1 200元／m2。则土地价格为：1200*2 3 1 0*60%=1663200（元）≈16 6.3（万元） 2.建筑物价格计算按照本市2 0 1 0年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2 1 7 5元／m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.8 5%，开发商利润率20%，则利息为： 2 1 7 5*0.5*5. 85%≈63. 6(元／m2) 开发商利润为：2 1 7 5*20%=435（元／m2）钢筋混凝土框架结构使用年限为6 0年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为： [1-(1-2%)*5/60]*100%=92% 建筑物现值为： (2175+63. 6+435)*9 2%*2310=5681934. 72（元）≈568.2（万元） 3.估价结果确定 166.3+568. 2=734. 5(万元)。

[解析题]张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

[单选题](一)　　某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。 2.本估价项目的估价结果不包括( )。　　

[问答题]张某看中一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该地区极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2 。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价1 40万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？

[多选题]共用题干某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2 。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积为1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。评估时依据的建筑面积应为( )。

[多选题]共用题干甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于200 4年，现状用于商业，于2 00 7年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。该宗房地产的再次抵押价值为( )。

[问答题]某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料

[多选题]共用题干因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。张某对评估结果有异议，首先应当( )。

[多选题]甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（）。 A.比较法和收益法 B 成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法

[多选题]某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行（）。

[单选题]　(三)　　某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。 8.针对上述情况，在估价时最恰当的做法是( )。　　

[问答题]某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？

[问答题]提示由于本报告篇幅过长，从应试实战角度出发，笔者对本报告进行了拆分，此次指错题部分仅是对估价对象采用成本法的计算过程。在估价技术报告中对估价对象采用收益法计算过程部分略去，估价结果报告及报告其他部分完整。 ××市××宾馆房地产抵押价值评估报告（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略）估价假设和限制条件 1.在价值时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。 3.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 4.报告中的土地权属、面积、使用年限等均以《国有土地使用证》(市门中外国用(2007)字第00339号）为依据。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。 5.根据委托方提供的《××市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字( 2007)第245号）及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982. 431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849. 64992万元，欠缴土地出让金数额约为132. 78万元，我们在评估结果中已予扣除。但此部分未缴费用会对土地权属产生影响，在此提请报告使用者注意。 6.报告中的房屋建筑物权属、结构、建成年代等均以《房屋所有权证》（市门中外字第001 80号）为依据。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。 7.根据《房屋所有权证》（市门中外字第001 80号），委估对象证载建筑面积为30893. 1m2；根据评估人员的现场勘查，证载21号房屋（建筑面积38m2）原为公共通廊，现已拆除并改建中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m2。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。 8.根据《国有土地使用证》(市门中外国用(97)字第00339号），委估地块用途为旅游，根据京政发[2012]32号文件，此用途属于商业用途范畴，根据《房屋所有权证》（市门中外字第001 80号），委估房屋用途为商业，根据评估人员的现场勘查，委估对象实际用途为宾馆。根据合法原则，本次评估设定委估对象为商业（旅游）用途。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。 9.根据《国有土地使用证》(市门中外国用(2007)字第00339号）及《房屋所有权证》（市门中外字第001 80号），委估对象中第3、4号房屋（建筑面积6700. 6m2）及其对应的国有土地使用权（分摊土地面积14205.7m2）已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从201 2年1 2月26日至201 3年12月26日，抵押权利价值为1 500万元人民币。抵押权利至价值时点尚未注销。本次评估未考虑上述抵押权对评估结果的影响，在此提请报告使用者在使用本报告之时，考虑此项他项权利。除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。 10.本报告估价对象为综合性度假宾馆，其中既包括娱乐、餐饮、住宿等营业用房，也包括员工宿舍、锅炉房等非营业性附属用房，它们作为一个整体共同产生收益。若单独以其中的营业性房地产设定抵押权，在变现时其价格可能会受到与之配套的非营业性用房的影响，本报告中未考虑该因素对评估结果的影响，在此提请报告使用者注意上述因素对委估对象价格的影口向。 1 1.委托方提供的资料属实。并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。12.本报告评估目的是为委托方向银行办理抵押贷款手续提供房地产价格参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。 13.本报告评估结果是估价对象在现状条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。 14.本报告的估价结果为正常条件下的房地产公开市场价值，房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。估价结果报告一、估价项目名称 ××市××宾馆房地产抵押价格评估二、委托估价方单位名称：××市××宾馆有限公司单位地址：××市×××区水闸北路法定代表人：××× 三、受托估价方单位名称：××市××房地产评估有限公司单位地址：××市××区东土城路14号建达大厦1 5 1 5室房地产资格证书号：建房估证字[2011]014号资格等级：壹级法定代表人：××× 联系电话：略邮政编码：1 00006 四、估价目的为委托方向银行进行抵押贷款提供房地产市场价格参考依据。五、估价对象概况本次评估对象为××市××宾馆有限公司所属位于×××区水闸北路21号××市××宾馆，土地面积为65495.4m2，证载房屋建筑面积为30893.1m2，实际建筑面积为30855.1m2。 1.个别因素委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。根据《国有土地使用证》(市门中外国用(2007)字第00339号），××市××宾馆有限公司以出让方式取得委估对象的国有土地使用权，旅游用途，出让年限为40年，使用年限为2007年4月25日至2047年4月24日，剩余出让年限为34.2年，土地使用权面积为65495.4m2 。根据《××市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(2007)第245号）及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982. 431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849. 64992万元，欠缴土地出让金数额约为132. 78万元，我们在评估结果中已予扣除。根据《房屋所有权证》（市门中外字第001 80号），房屋所有权人为××市××宾馆有限公司，商业用途，证载建筑面积为30893. 1m2 。根据评估人员的现场勘查，证载21号房屋(建筑面积38m2)原为公共通廊，现已拆除并改建中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855. 1m2 。委估对象建筑风格颇具中国传统特色，庭院以湖为中心，大量运用假山、流水，并进行大面积绿化，主体建筑外观为仿古设计。具体建筑物及装修情况见下表。委估对象宗地红线内基础设施达到“七通” （即通路、通电、供水、排水、通信、供暖及供气），具体情况如下： (1)通路：东北临水闸北路。 (2)供电：市政供电，建有变电站1座，变电能力为3400kVA，输入、输出电压分别为10kV、0. 4kV，年总用电量为500万kVA，供电保证率100%。 (3)供水：市政管网供应，供水能力22万t/年，管径为φ1 50，供水保证率100%；宗地内管网管径为φ100，总长度20000m。 (4)排水：雨污水分排，宗地内污水排水点管径为φ100～φ400，雨水排水点管径为φ200～φ300，明渠规格2.5m*1.5m。 (5)通信：总通信能力600门，交换机型号为NEC7400，实装电话48 1门，其中直拨35门，分机600门。 (6)供暖：自建6t供暖锅炉3台。 (7)供气：自建供气系统供应液化石油气。根据《国有土地使用证》(市门中外国用(2007)字第00339号）及《房屋所有权证》（市门中外字第001 80号），委估对象中第3、4号房屋（建筑面积6700. 6m2）及其对应的国有土地使用权（分摊土地面积14205. 7m2）已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从201 2年1 2月26日至201 3年1 2月26日，抵押权利价值为1 500万元人民币。抵押权利至价值时点尚未注销。除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。 2.区域因素委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。委估对象位于城乡结合部，东距×××区约1. 5km，区域产业聚集度较高，商业繁华度一般，周边分布有永定河饮水管理处、三家店信用社、门头沟生产资料公司、日用杂品公司、×××石膏制品厂、×××造纸厂、供电局、农行三家店分理处、宏远宾馆、三家店商场等。委估对象西距三家店水库约200m，环境优美；东距×××路约1km，附近有336路、383路、959路、972路、960路、929路公交车通过，出行相对便捷。宗地红线外基础设施开发程度达到“四通”（即包括通路、供电、供水及通信）。六、价值时点 201 3年2月19日，为注册房地产估价师现场查勘之日。七、价格定义根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准'评估结果中的房地产价格是指上述项目于价值时点2013年2月19日出让国有土地使用权及其建筑物在现状条件下的公开市场价格。出让国有土地使用权价格是指委估对象用途为商业（旅游用地），剩余出让年限为34.2年.实际开发程度为宗地红线外“四通”（即通路、供电、供水、通信）及红线内场地平整条件下的土地使用权价格；建筑物价格是指委估对象在现状结构和装修条件下’于价值时点201 3年2月19日的市场价格。八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，具体选用成本逼近法、重置成本法及收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。具体估价步骤如下： 1.运用成本逼近法求取委估地块出让国有土地使用权价格，以房地产开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和税费来确定土地使用权价格。 2.根据重置成本法计算公式，求取房产价格。 3.上述两种方法求出的出让土地使用权价格与房产价格之和即为成本法求出的委估对象房地产现值。 4.采用收益还原法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，在选取适当的还原利率后，求取估价对象房地产总价。 5.对成本法及收益还原法求出的房地产结果进行技术处理，最终求出估价对象房地产的单位价格及总价格。十一、价格结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产（土地面积65495. 4m2，证载房屋建筑面积30893. 1m2，实际建筑面积为30855. 1m2）在价值时点201 3年2月19日的市场价值为（币种为人民币）：房地产总价：20979万元大写金额：贰亿零玖佰柒拾玖万元整楼面平均单价：6799元/m2 其中：土地总价：7870. 73万元大写金额：柒仟捌佰柒拾万零柒仟叁佰元整楼面平均单价：255 1元/m2 房产总价：13108. 27万元大写金额：壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整楼面平均单价：4248元/m2 十二、注册房地产估价师项目负责人：××× 审核人员：××× 估价人员：××× 十三、估价作业期 201 3年2月1 9日至201 3年2月21日。十四、实地查勘期 201 3年2月1 9日。十五、估价报告应用的有效期本报告估价结果有效期自报告完成之日起壹年。估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析 201 2年××市商业营业用房施工面积达到400. 35万m2，新开工面积126. 55万m2，竣工面积82. 95万m2，销售面积32. 88万m2；总投资额57. 61亿元，总销售额25. 95亿元。总体来说，201 2年××市的商业用房需求呈上升趋势。从市场大环境来看，经济的迅速发展使××市商业氛围更加活跃，宏观商业气候近年来不断被看好，各种新兴行业的迅速发展，为商业用房带来了旺盛的需求；另外，大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展，使这些地方拥有强大的购买力和聚集人气的能力，也增加了对商业用房的需求。预期201 3年商业房地产的发展趋势，酒店业将是商业发展的亮点。根据资料显示，各大跨国集团已制定了严密的扩张计划，在××市形成了东、西、南、北全面布局高档酒店之势。三、最高最佳利用分析由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。委估对象处在××市×××区规划商业区内，商业用途为该地块的最有效利用方式，同时根据有关权属证明文件看，商业用途也为其合法用途。四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）成本法求取房地产价格 1.成本逼近法求取委估地块地价待估宗地位于×××区水闸北路21号，通过调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况，按照新土地管理法规定，并结合该项目的实际情况，运用成本逼近法测算其地价，其各项费用如下： (1)土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所需支付的平均费用及税费，根据对待估宗地周边地区的土地利用情况和市场资料的调查，并考虑委估宗地的实际情况（包括其征地费用及其征收补偿情况），土地取得费取28万元/亩，即地面单价为420元/m2。 (2)土地开发费根据对所征用土地的开发程度和该区域基础设施配套情况的调查，以及对平均开发成本的测算，该地区基础设施配套程度在达到宗地红线外“四通”（即包括通路、供电、供水及通信）及宗地红线内场地平整的情况下，其费用平均为地面单价180元/m2。 (3)投资利息根据委估对象的建设规模及项目特点，调查确定该项目土地开发周期为2年，投资利息率按2012年2月21日调整利率后中国人民银行公布的1～3年贷款利息率5. 49%计，假设土地取得费为一次性投入，土地开发费为分期投入，这里土地开发费按平均投入计算，利息以复利计算，则：投资利息=土地取得费*[(1+贷款利息率)土地开发周期-1）+土地开发费*[(1+贷款利息率)土地开发周期/2 -1] =420*[(1+5.49%)2-1] +180*[(1+5. 49% )2/2 -1] =57(元/m2) (4)投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入并发挥作用，因此投资利润应与同行业的投资回报相一致，商业（旅游）用地的土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑××市商业（旅游）用途土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润收益实际情况，以30%作为本次土地评估的投资利润率。则：投资利润=（土地取得费+土地开发费）*利润率=(420+180)*30% =180（元/m2） (5)土地成本费用取上述四项费用之和，则：土地成本费用=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润= 420 +180 +57 +180=837（元/m2） (6)土地增值收益根据委估地块所在区域的一般情况，结合委估对象实际情况，土地增值收益取土地成本费用的20%，则：土地增值收益= 837*20%=167（元／m2） (7)年期修正系数年期修正系数=1 -1/(1+r)n=0. 9011 式中 r——土地还原利率（以中国人民银行公布一年期存款利率1.98%为基础，考虑目前2%的通货膨胀和一定的风险利率，土地还原利率取7%）； n——待估宗地土地剩余使用年限，取34.2年。 (8)熟地价待估宗地34.2年期土地使用权价格（地面熟地价）=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）*年期修正系数=(837 +167)*0.9011=905（元/m2）总价= 905*65495.4/10000=5927. 33（万元） 2.重置成本法求取委估对象房产价格 (1)估价对象概况（略） (2)房屋及建筑物现值的计算各类房屋详细资料及计算结果见后附的房屋现值计算表房屋现值计算表注：1.建安费用：根据现行《××市建设工程预算定额》，并综合考虑房屋结构、设备及装修状况进行取值。 2.红线内市政及园林绿化等：建安费用的20%。 3.建造成本：前两项之和。 4.管理费用：建安费用的10%。 5.专业人员费：建造成本的10%。 6.建造费用：建造成本与管理费用、专业人员费之和。 7.利息：计息期为2年，根据中国人民银行公布的2年期固定资产贷款利息率5. 49%，按复利计算。 8.利润：建造费用的30%。 9.重置成本：建造费用与利息、利润之和。 10.成新率：根据住建部《房地产估价规范》的有关规定，并结合该房地产的结构、建成年代计算。 11.房产单价：重置成本与成新率之积。 12.房产总价：房产单价与建筑面积之积。 3.综合求取委估对象房地产价格委估对象房地产的价格为土地价格加房产价格，则委估房地产价格为：房地产总价= 5927.33+13108. 27=19035.6（万元）（二）收益法评估房地产总价（略）六、估价结果确定评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产（土地面积65495. 4m2，房屋建筑面积30855. 1m2）在价值时点201 3年2月1 9日的市场价值为（币种为人民币）：房地产总价：20979万元大写金额：贰亿零玖佰柒拾玖万圆整楼面平均单价：6799元/m2 其中：土地总价：7870. 73万元大写金额：柒仟捌佰柒拾万零柒仟叁佰圆整楼面平均单价：2551元/m2 房产总价：13108. 27万元大写金额：壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰圆整楼面平均单价：4248元/m2 附件（略）

[解析题](一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

[问答题]某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？

[多选题]共用题干某酒店一楼有一空调机房，建筑面积为250m2。空调主机于1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为( )万元。

[解析题]行政划拨土地地上房地产抵押如何评估?

[多选题]A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。估价的在建工程抵押价值为（　）。

[多选题]共用题干甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常的市场条件下，P最可能的取值为( )。

[问答题]赵某于2 0 1 2年6月预购了一幢别墅（总售价为1 20万元），并先后向开发商支付了1 1 4万元。该别墅于2 0 1 3年6月3 0日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。 20 1 3年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2 0 1 3年9月1 0日委托估价机构进行了估价，此时同类型（指重新装修前）的别墅的正常市场售价为1 3 0万元，赵某希望评估价值为2 0 1 3年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即1 7 0万元，现估价人员掌握的资料有： 1．赵某与开发商于20 1 2年6月签订的商品房买卖合同原件； 2．赵某的购房发票； 3．商品房预售许可证复印件； 4．其他有关房地产市场资料。【问题】 1．上述资料用于抵押估价是否齐全？ 2．估价人员可否承诺按1 7 0万元进行估价？ 3．可否按2 0 1 3年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？

[多选题]共用题干某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。本估价项目最适宜采用的估价方法是( )。

[多选题]共用题干 2010年8月甲、乙双方决定合作开发三栋高层住宅楼，规划批准用地30000m2，建筑面积100000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的4:6比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金，乙分得的部分定为商品住宅，并于2010年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了2800万元的土地使用权出让金。2012年10月30日主体结构建至8层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1500元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米2500元。问：该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为()。

[多选题]共用题干 2002年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期征收工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近小区一套156m2建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。 2002年8月双方办理了房屋产权调换手续。开发商因工作需要欲继续使用上述156m2房屋，遂与被征收入商议，被征收人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问最少租用( )个月后被征收入应补交的差价款可以全部冲抵。

[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（注：应为动态分析法，下同）进行估价。关于该估价项目的说法，正确的是（）。

[多选题]某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（）。

[问答题]张某与王某合作投资开发一个房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2 ，售价为3000元/m2 ，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2 的房屋送给好友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381. 05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实际应得1351. 05万元；乙则认为该套房屋的成本为2 5万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368. 55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案更合理？你认为应该如何分配？为什么？

[问答题]黄某于200 9年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2 0 1 0年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。 2 0 1 2年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了比较法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)/2=45（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？

[多选题]张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。估价对象的原购买价格（M）换算为成交日期一次性付清的价格为（）。

[单选题](二)　　因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 7.张某就征收补偿提出的下列要求中b不合理的是( )。　　

[多选题]某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。

[多选题]共用题干甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表。如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计人土地取得相关税费的是( )。

[多选题]甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。该房屋的抵押建筑面积应为（）m2。

[多选题]6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该房地产估价机构的估价思路不宜采用（　）。

[单选题]评估时依据的建筑面积应为()。

[问答题]指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明 1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下： 2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。 2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。 2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。 3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制： a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。 b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。 c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。 d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。 e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

[多选题]共用题干某乡的李某2006年在县城购置了一处临街门市房，三大间，建筑面积90m2。2008年3月李某病故。李某双亲及老伴早逝，膝下只有两个儿子，李某临终前委托某房地产估价机构对该门市进行估价，评估结果为60万元。李某立下遗嘱：该门市房由两个儿子继承。李某病故后，兄弟俩共同出资砌墙，将门市一分为二。2009年1月，大儿子欲将其门市转让给其兄弟，其兄弟也同意购买（假设当地从2008～2009年房地产市场行情没有变化且房屋折旧可忽略不计），则：大儿子那一半门市的正常合理价格为()。

[多选题]共用题干某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于200 0年、建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。该医院应与( )接洽购买综合楼事宜。

[多选题]共用题干甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000m2的商品房。至2010年1 2月止，甲方共支付乙方工程款1 500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1 5 80万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至201 2年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为( )。

[解析题]甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问： 1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? 2.装修补偿应如何确定? 3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

[多选题]共用题干某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则：该四星级酒店的经济寿命是()。

[多选题]某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。本次住宅转让估价的估价对象范围应为（）。

[问答题]某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2 00 3年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防季统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。【问题】 1.该房屋是否可以使用最高最佳使用原则进行估价？为什么？ 2.写出估价技术路线。

[多选题]某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（　）。

[问答题]有一砖混结构的住宅，于2 00 3年1月1 0竣工投入使用，建筑面积93.88m2，该住宅原为福利商品房，于2 00 6年1月1 0日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于20 1 3年1月1 0日的市场价格。计算公式如下：房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧 (1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地7 0年使用期限的楼面地价为1 80元／m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为1 7 0元／m2，则土地重新取得成本为：土地重新取得成本=楼面地价*建筑面积=1 8 0*93. 88 =16898.4（元） (2)建筑物重置总价的计算。房产管理部门20 1 1年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2 6 00元／m2，房产管理部门2 0 1 2年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖结结构房屋的重置单价为2 7 00元／m2，房产管理部门2 0 1 3年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元／m2，则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价*建筑面积=2 6 00*93. 88=244088（元） (3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为：建筑物折旧=建筑物重置总价*（1-成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=2 44 0 88*(1-70%)=73226.4（元） (4)估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=16898. 4+244088- 73226.6=187 760（元）房地产单价=187760／93. 88=2000（元／m2）。

[单选题]卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在1-2题中选择正确的答案：估价时点是()

[多选题]某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。下列关于房地产损害赔偿估价的表述中，正确的是（　）。

[问答题]有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以选用哪4种估价方法？并简述理由。

[多选题]共用题干甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为1 5年，租金为2. 10元／（m2.天）；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1 0年，租金为2. 50元／（m2.天）；B座总建筑面积为67 5 00 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为4 0 5 00万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款9 3%；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。

[单选题]某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。根据以上材料,回答29-33题; 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。

[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（　）。

[多选题]共用题干某公司的三层旧商业楼建筑面积为3600m2，土地面积为2000m2，购买土地时的单价为500元/m2。现经批准允许在原建筑物上加盖一层，面积为1200m2。该公司现拟将该房地产卖出，委托房地产估价机构评估。加盖房屋时，首先必须经()批准。

[多选题]共用题干甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于200 4年，现状用于商业，于2 00 7年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是( )。

[多选题]在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（　）。

[问答题]张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000*12)/1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。请问： 1．张某的选择是否正确？ 2．针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？

[问答题]封面（略）致估价委托人函 ××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。 ×××房地产估价有限公司（公章）二〇一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告 ―、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述 1.位罝（略） 2.土地状况估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。 3.建筑物状况 ××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。（二）估价对象权属状况 1.土地权属整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：×××（其他内容略） 2.房屋权属估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586.18m2，五～六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略） 3.其他权利经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点 2014 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）六、价值类型（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期 2014年9月11日。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 1.通用性分析估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。 2.独立使用性分析估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。 3.可分割转让性分析根据合法用途和产权状况，五～六层、五～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。（变现能力其他分析略）估价技术报告 ―、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）七、估价测算过程（一）比较法比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 1.选取可比实例（1）可比实例A的确定 G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。（2）可比实例B的确定 W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。（3）可比实例C的确定 Y公寓式酒店七层，2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。 2.编制比较因素条件说明表（可比实例的具体房地产状况描述略）房地产价格比较因素条件说明表3.建立比较基础（过程略） 4.编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：（1）交易情况修正可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。（2）市场状况调整以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。（3）房地产状况调整以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。比较因素条件指数表5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。（测算过程略） 6.确定估价对象比准价格将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。（28841＋28661＋26690）÷3＝28064（元/m2）（二）收益法收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。 1.计算酒店五～八层年经营收入经测算，酒店五～八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。 2.计算总费用（总营业支出）估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。酒店年总费用＝经营成本及经营费用＋管理费用及财务费用＋维修费＋保险费＋相关税金（1）经营成本及经营费用经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：26753354×25%＝6688338（元）（2）管理费用及财务费用管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：26753354×3%＝802601（元）（3）维修费按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。年维修费＝3500×3586.18×2%＝251033（元）（4）保险费按建筑物重置价格乘以保险费率2‰（依据略）计算，即：年保险费＝3500×3586.18×2‰＝25103（元）（5）相关税金税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。相关税金＝年经营收入×17.5%＝26753354×17.5%＝4681837 （元） 3.确定估价对象房地产年净收益年净收益A＝年经营收入－年总费用＝26753354－12448912＝14304442（元） 4.确定报酬率报酬率取12%（确定过程略）。 5.确定收益年限根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。 6.确定估价对象收益价值根据公式，估价对象收益价值计算如下： V＝A/Y[1－（1＋Y）-n]＝14304442÷12%×[1－1/（1＋Y）30.7]＝115651209（元）评估单价＝115651209÷3586.18＝32249（元/㎡）（三）估价对象市场价格根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：估价对象单价＝28064×0.5＋32249×0.5＝ 30157（元/m2）估价对象总价＝30157×3586.18 ＝10815（万元）（取整到万元）（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值：10815万元－0元＝10815万元八、估价结果确定（略）附件（略）

[多选题]某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（　）。

[多选题]共用题干某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积45 00m2，代征地面积5 00m2，规划建筑面积15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2 008年1 0月1 8日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至200 9年1 0月1 8日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于200 9年1 0月1 8日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6 6 5 0元／m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7. 47%，折现率为10%。下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是( )。

[多选题]共用题干估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。

[单选题]某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。根据以上材料,回答13-16题; 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()

[问答题]甲公司200 9年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3 500元/m2 ，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2010年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3 9 00元/m2 。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2 ，其余1 2栋流拍。当20 1 2年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6 1 00元/m2 一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2010年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比200 9年的楼面地价高400元/m2 ，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些？

[多选题]共用题干某写字楼建筑面积为6800m2，高4层，设有两部直梯，简单装修，位于某市交通要道和商业次中心附近，现业主委托某房地产估价机构评估其价格。在用收益法评估时，客观收益应取()。

[单选题]　(三)　　某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。 10.评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是( )。　　

[多选题]共用题干甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表。如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( )。

[多选题]共用题干某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于200 0年、建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。买方可支付的最高购买价为()。

[多选题]张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。关于本次抵押估价的说法，正确的是（）。

[多选题]共用题干某商品房交易估价，评估人员采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案例B的权重定为0.4，其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按比较法评得的评估对象估价结果为( )。

[问答题]某人于1 9 9 6年7月预购了一幢别墅（总售价为1 2 0万元），并先后向开发商支付了1 1 4万元。该别墅于1 9 9 7年7月3 0日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。 1 9 9 7年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1 9 9 7年9月1 0日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为1 3 0万，该人希望估价为1 9 9 7年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即1 7 0万元。现估价人员掌握的资料有： (1)该人与开发商于1 9 9 7年7月3 0日签订的正式合同原件； (2)该人的购房发票； (3)商品房预售许可证复印件； (4)其他市场资料。【问题】 1.上述资料用于抵押估价是否齐全？ 2.估价人员可否承诺按1 7 0万元进行估价？ 3.可否按1 9 9 7年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？

[问答题]甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500㎡，总建筑面积10000㎡，2013年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/㎡，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/㎡。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为当年实际投入成本已达12000元/㎡，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的

[问答题]上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用比较法进行评估，计算过程如下：征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生间，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街，无管道煤气。根据比较法的替代原理，选择2001年8月～200 2年5月期间与估价对象功能相同、标准相近且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如表4-16所示：1．交易情况案例为正常市场成交价，不用修正。 2．交易日期根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整（因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%）。 3．区域因素案例与估价对象相近，不用修正。 4．个别因素朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正如表4-17所示。层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层。设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%。其他：底层天井独用，调整3. 5%；阳台调整1%。根据比较案例一～五计算结果，取其算术平均值：估价对象的比较价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726元/m2 以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。具体计算过程详见表4-18所示。

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