房地产案例与分析

考试试题

[单选题](二) 　　因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 4.本案中征收评估机构的选定程序应当是( )。 　　
[单选题](一) 　　某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。 3.导致两个估价结果差异较大的因素不包括( )。 　　
[多选题]共用题干 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积45 00m2，代征地面积5 00m2，规划建筑面积15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2 008年1 0月1 8日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至200 9年1 0月1 8日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于200 9年1 0月1 8日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6 6 5 0元／m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7. 47%，折现率为10%。 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2 3 00元／m2，则土地总价为( )万元。
[多选题]共用题干 甲、乙是两块相邻矩形空地，规划用途均为商业。这两宗地块地势平坦，日照、通风、干湿条件相同，水、电、煤气、通信等基础设施完备。乙地块所有者丙公司和甲地块所有者丁公司均有将对方地块买下并将两地块合并兴建一座购物中心的意愿。丙、丁公司联合于2011年3月5日委托某房地产估价机构对两地块的购买价格进行评估，3月10日估价人员到现场进行实地勘查，并于3月20日出具了估价报告。估价结果是：甲地块市场价格为2250万元，乙地块市场价格为3800万元，甲乙两地块合并后的市场价值为7200万元。请问： 价值时点应定在()。
[多选题]共用题干 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。
[问答题]对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分别需要搜集哪些资料
[问答题]某市长江路3 1 6号7 8 61 m2 土地使用权出让价格评估结果报告（节选） （一）估价委托人（略） （二）估价机构（略） （三）估价目的 确定估价对象于价值时点的土地使用权公开市场价格，为委托人办理土地使用权出让手续提供价值参考依据。 （四）估价对象 本次评估的估价对象为坐落于某市长江路3 1 6号的一宗净地，宗地面积为7861 m2 。根据委托人提供的测绘报告（丙测[2006]××号），估价对象宗地呈长方形，使用权面积为7 8 6 1 m2 ，四至范围为东至××路，南临长江路，西临市四建公司，北至××小学南围墙。委托人提供的《出让国有土地使用权呈报表》记载该宗地拟出让为商品住宅用地，土地使用权出让年限为7 0年；此次评估设定用途为住宅。估价对象场地平整，地势平坦，地质条件良好。宗地东南面有一处市民休闲公园，景观条件良好。估价人员经实地查勘确定宗地所在区域基础设施已达到“五通”（通路、通电、通上水、通下水及通信）。 （五）价值时点 200 6年8月3日。 （六）价值定义 此次评估的房地产价值是在“五通一平”和国有出让土地使用权状态下70年期土地使用权于价值时点的公开市场价格。 （七）估价依据（略） （八）估价原则（略） (九)估价方法 估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。由于估价对象宗地所在区域住宅用地的一级市场和二级市场交易频繁，与估价对象相类似的交易实例丰富，可以运用比较法进行估价，又由于估价对象属于待开发房地产，且土地利用条件明确，符合假设开发法运用的条件，因此可以采用假设开发法进行验证。但是，该城市的基准地价体系编制时间相对较早已不能适应土地市场的变化；该宗地目前是空地，收益法不太好进行操作，城区内的住宅用地显然不能运用成本法进行估价。综上所述，本报告将采用比较法和假设开发法对估价对象进行估价。 比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ( 十 )估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设和限制条件的基础上，于价值时点200 6年8月3日的估价结果如下： 宗地单价：1 9 30元／m2 （大写：每平方米壹仟玖佰叁拾元）；估价对象总价格：1517.1 7万元（大写：人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整）。 （十一）注册房地产估价师（略） （十二）估价作业期：200 6年8月3日～8月8日。 （十三）实地查勘期（略） 某市长江路316号7861m2 土地使用权出让价格评估技术报告 （一）估价对象实物状况描述与分析（略） （二）估价对象权益状况描述与分析（略） （三）估价对象区位状况描述与分析 1．区域位置 估价对象位于某市长江路中段，所在区域为向东500m至大胜街，向南至四方街，向西至东陵路，向北至黄淮路所围成的区域。该区域所属土地级别为城市二级住宅用地范围。 2．繁华程度 估价对象所在区域是该市商服繁华程度较高的地区之一，属家乐福广场辐射区，区域内商服繁华程度较高。 3．交通便捷程度 区域内有1、101、3、103、146、1 2 8等多路公交车通过，市内交通便捷度高；估价对象所在区域紧邻一环路和黄河大道，距机场8km，距高速公路入口仅5 km，形成了辐射能力较强的对外交通网络。 4．环境和景观 三山公园和西湖景区位于估价对象所在区域，景区内休憩设施齐全，自然环境条件良好；工业大学和纳米研究所与估价对象近邻，区域内人口总体素质高于周边区域；随着该市政府旧城改造工程的完工，区域内绿地和植被布局和建筑格局进一步合理，估价对象周围景观条件良好。 5．公共配套设施完备程度 经估价人员实地查勘。区域内基础设施开发程度已达到“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通信），供水、排水、供电、通信等保证率较高，区域内无经常性水灾发生。基础设施总体状况良好。同时，区域内有工商银行、东郊菜场、家乐福购物中心、喜来登酒店等公共服务配套设施。 6．城市规划限制 此区域在城市建设方面无明确规划限制。 （四）市场背景描述与分析（略） （五）最高最佳利用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价。最高、最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所在区域的房地产市场状况，以及该市土地利用总体规划的要求，同时结合估价对象区域因素和个别因素状况，按照最高、最佳利用原则，分析认定本报告中估价对象作为住宅用地使用为最高、最佳利用。 （六）估价方法适用性分析（略，见结果报告） （七）估价测算过程 1．比较法 比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式： 比准价格=可比实例成交价格*（交易情况/修正系数）*（区域因素/修正系数）*（个别因素/修正系数）*（其他因素/修正系数） (1)选取可比实例 选择与估价对象属于同一供求区域内的3个近期已发生交易的类似房地产作为可比实例。列表描述如表6-1所示： (2)进行交易情况修正 根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。 (3)进行交易日期修正 该市住宅用地2006年1月～2006年8月的地价指数（定基价格指数）见表6-2所示： 交易日期的修正系数参照上表确定。 (4)土地使用年期修正 当可比实例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，年期修正公式如下： K =[1-1/(1+Y)m]/ [1-1/(1+Y)n] 式中：K——可比实例的土地使用年期修正系数； Y——土地还原率(6%)； n——可比实例土地使用年期； m——估价对象土地使用年期。 (5)进行容积率修正 容积率修正可以参照该市基准地价体系中的容积率修正体系，该市二级住宅用地的容积率修正体系见表6-3所示： (6)进行区域因素修正 估价人员根据实地查勘和所掌握的资料，对3个可比实例与估价对象的区域因素进行修正。 区域因素包括： 1)距市中心距离：以估价对象的实际状况为标准，确定其指数为1 00，若可比实例与市中心距离小于此标准，则可比实例的指数高于1 00，若可比实例与市中心距离大于此标准，则可比实例的指数低于1 00 。 2)交通便捷程度：以估价对象的交通条件为标准，确定其指数为1 00，若可比实例周边主干道条数多于此标准，则可比实例的指数高于1 00，若可比实例周边主干道条数少于此标准，则可比实例的指数低于1 00 。 3)公共配套设施完备度：以估价对象的公共配套设施状况为标准，确定其指数为1 00 。若可比实例的基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于1 00，若可比实例的基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100 。 4)环境状况：以估价对象周边的环境质量为标准，确定其指数为1 00，若可比实例周边的环境质量优于此标准，则可比实例的指数高于1 00，若可比实例周边的环境劣于此标准，则可比实例的指数低于1 00 。 5)景观状况：以估价对象周边的景观状况为标准，确定其指数为1 00，若可比实例周边的景观状况优于此标准，则可比实例的指数高于1 00，若可比实例周边的景现状况劣于此标准，则可比实例的指数低于1 00 。 (7)进行个别因素修正 估价人员根据实地查勘和所掌握的资料，对3个可比实例与估价对象的个别因素进行修正。 个别因素包括： 1)宗地面积：以估价对象的建筑面积为标准，确定其指数为1 00，若可比实例的面积优于此标准，则可比实例的指数高于1 00，若可比实例的面积劣于此标准，则可比实例的指数低于1 00 。 2)宗地形状：以估价对象的形状为标准，确定其指数为100，若可比实例的宗地形状优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的宗地形状劣于此标准，则可比实例的指数低于1 00 。 3)水文地质：以估价对象的水文地质条件为标准，确定其指数为1 00，若可比实例的水文地质条件优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的水文地质条件劣于此标准，则可比实例的指数低于1 00 。 4)宗地内基础设施状况：以估价对象的宗地内基础设施状况为标准，确定其指数为1 00，若可比实例的宗地内基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于1 00，若可比实例的宗地内基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于1 00 。 (8)计算可比实例的比准价格，并确定估价对象的最终比准价格，详细测算过程见表6—4～表6-6所示： 由于3个可比实例的比准价格相差不大，估价人员决定采用简单算术平均法确定估价 对象的最终单价，为1941. 55元／m2 。 2．假设开发法 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法的基本公式为： 宗地价值=开发完成后的房地产价值-后续建设成本-后续管理费用-后续销售税费-后续销售费用-投资者购买待开发房地产所应负担的税费（采用现金流量折现法测算） (1)确定折现率 估价人员采取安全利率加风险调整值法来确定折现率。 安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。 价值时点的中国人民银行一年期存款利率为2.2 5%。根据估价对象所在区域的经济现状及未来预测、同类房地产的投资利润率及行业风险水平等确定风险调整值为6%；则估价对象折现率Y=安全利率+风险调整值=2.25%+6%=8. 25%。 (2)求取开发完成后房地产的价值 估价人员根据《出让国有土地使用权呈报表》中记载的土地利用条件可以按照最高、最佳利用原则确定容积率为1.6，扣除公共设施用地600 m2 后可建造住宅楼的土地面积为7 2 61m2，则住宅商品房的建筑面积=1.6*7261=11617. 6m2 。估价人员在对市场同类型住宅小区项目进行调查后综合确定该类住宅商品房在建成出售时（1年后）的平均价格为3 5 00元/m2 ，则： 开发完成后房地产的价值=该类房地产在建成出售时的平均价格*拟建建筑面积/(1+Y)=(3500*11617.6)/(1+8.25%) =3756.2 7万元 (3)后续建设成本 估价人员根据该市建筑业的市场行情，确定框架结构建筑物的建安成本为1050元/m2 ；前期费用综合确定为300元/m2 。 开发成本=(1050+300)*(7861*1.6)=16 9 7.98万元 (4)后续管理费用 估价人员根据该市建筑市场管理费用的正常水平，确定管理费用为开发完成后房地产价值的5%。 后续管理费用=375 6. 27*5%=187. 81万元 (5)后续销售税费 销售税费包括销售开发完成后的房地产所必需的广告宣传、销售代理和应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。估价人员根据该市房地产市场的综合调查结果，确定该房地产的销售税费率为8%，后续销售税费=3756.2 7*8%=300. 50万元。 (6)投资者购买待开发房地产应负担的税费 依据国家相关法律法规的规定．取得土地使用权的契税税率为4%，土地登记费为1.5元/m2 ，则： 投资者购买待开发房地产应负担的税费=4%*地价+7861*1.5（单位：元） (7)计算估价对象宗地的价值(V) V=(2) - (3)- (4)- (5) - (6) =1508. 46万元 单价=1 5 084 6 00/7861=1918. 92元/m2 3．结果确定 以上两种技术路线的估价结果相近，且比较符合价值时点所在区域地产市场的客观水平，故采用简单算术平均法确定估价对象的公开市场价值，估价对象单价P= (1941. 55+1918.92)/2≈1930元/m2 。 估价对象总价值V=1930*7861=1517. 17万元 （八）估价结果确定 业估价人员通过以上周密的计算，并结合估价经验和对影响此区域土地价格有关因素的分析，确定估价对象于价值时点200 6年8月3日的公开市场价值为：1517. 17万元 （大写：人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整）。
[多选题]共用题干 某公司的三层旧商业楼建筑面积为3600m2，土地面积为2000m2，购买土地时的单价为500元/m2。现经批准允许在原建筑物上加盖一层，面积为1200m2。该公司现拟将该房地产卖出，委托房地产估价机构评估。 估价机构最适宜采用()进行评估。
[解析题]张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
[多选题]共用题干 甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店。至2006年12月止，甲方共支付乙方工程款14000万元，全楼结构封顶，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生13000万元，乙方应返还1000万元；乙方则认为工程款实际发生14500万元，甲方尚应再支付500万元。双方争执不下，至2007年3月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。 该五星级酒店预计2008年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是()。
[问答题]指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错） 某城市一临街商业铺面征收补偿估价报告（节选） 估价对象为某城市一临街商业铺面，因旧城改造列入征收范围，并于2014年8月30日发布了房屋征收公告。某房地产估价机构于2014年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2014年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2014年9月5日到现场进行了实地查勘。由于该商铺权利人不同意征收，拒绝估价师进入内部拍照调研，该征收报告的附件如下： （九）附件 1.估价委托书复印件。 2.估价对象位置示意图。 3.实地查勘的外部状况和周围环境状况的照片。 因当时人拒绝，未进行实地查勘的估价对象内部状况，作为估价假设中的依据未定事项假设在估价报告中说明。 4.估价对象权属证明复印件。 5.估价对象法定优先受偿款调查情况，该商铺还有3万未还的抵押贷款，并附反映估价对象法定优先受偿款的资料。 6.可比实例位置图和外观照片。 7.估价所依据的其他文件资料。 8.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。 9.注册房地产估价师估价资格证书复印件。
[多选题]共用题干 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。 2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。 因该大厦800万元的价值为200 6年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是( )。
[多选题]共用题干 抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。问： 按《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》规定，甲只能优先受偿( )万元。
[多选题]某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。 本次估价的估价对象应包括（ ）。
[多选题]共用题干 甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为1 5年，租金为2. 10元／（m2.天）；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1 0年，租金为2. 50元／（m2.天）；B座总建筑面积为67 5 00 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为4 0 5 00万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款9 3%；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
[多选题]共用题干 甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为1 5年，租金为2. 10元／（m2.天）；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1 0年，租金为2. 50元／（m2.天）；B座总建筑面积为67 5 00 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为4 0 5 00万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款9 3%；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。

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