房地产案例与分析

考试试题

[问答题]上海市某旧小区进行房屋征收,某估价公司采用比较法进行评估,计算过程如下:征收范围北至××路,南至××路,西至××路,东至××路,除部分沿街底层为店铺外,其余均为居住房屋。根据估价师现场踏勘,征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门,总层数2层,公用灶间,无管道煤气,无卫生间,底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。沿街居住房屋大部分同上,有管道煤气;有小部分为混合结构3层,每层设公用卫生间、走廊灶间。假设估价对象典型房屋为:普通石库门底层,朝南,无天井,灶间三户合用,无卫生间,不沿街,无管道煤气。根据比较法的替代原理,选择2001年8月~200 2年5月期间与估价对象功能相同、标准相近且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例,进行交易日期、区域因素和个别因素修正,具体计算如表4-16所示:1.交易情况案例为正常市场成交价,不用修正。2.交易日期根据上海二手房指数报告,按上海二手房指数的变化幅度取表中值,分别调整(因5月的指数尚未出台,本测算假设4~5月上升幅度为0.5%)。3.区域因素案例与估价对象相近,不用修正。4.个别因素朝向:按下表根据朝向因素相应地进行系数修正如表4-17所示。层次:参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数,分别修正到底层。设备:有管道煤气,调整1%;有抽水马桶三户合用,调整1%。其他:底层天井独用,调整3. 5%;阳台调整1%。根据比较案例一~五计算结果,取其算术平均值:估价对象的比较价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726元/m2以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。具体计算过程详见表4-18所示。
[问答题]房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司,法定代表人:××,住所;市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所,法定代表人:××,住所:××市××路××号;房地产估价机构资质等级:一级。三、估价对象(一)地理位置及概况(略)(二)估价对象概况估价对象:酒店第一、二、十至十三、二十层建筑面积:11275m2土地使用权年限:40年(19 98年8月20日起至20 3 8年8月1 9日止)竣工日期:2001年8月估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构:框架土地使用权来源:协议出让建筑物装修情况:(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据五、估价时点2 00 9年8月2 0日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价,与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第十至十三层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法估价;第二十层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币2 08 5 2 1 0 5 0元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价,与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第十至十三层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法估价;第二十层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第一、二层估价酒店第一层为酒店大堂,第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价。可比实例一,国际中心商场2009年8月的市场售价为:一层45000元/m2,二层30000元/m2。可比实例二,世贸大厦商场2009年8月的市场售价为:一层39000元/m2,二层25000元/m2 。可比实例三,世纪广场商场2009年8月的市场售价为:一层38000元/m2,二层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算(见下表)。一层比准价格为:(34091+34392+34142)/3= 34208(元/m2)二层比准价格为:(20979+21645+21563)/3=21396(元/m2)第一、二层价值为:(34208+21396)*2830=157359320(元)(二)酒店第十至十三层估价酒店第十至十三层为客房,建筑面积为4 5 0 0m2。因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价。选用收益法公式:V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]式中V——房地产价格;A——年净收益;Y——资本化率;n——尚可使用年限。1.尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为5 0年,已使用8年,故尚可使用年限为42年,即n=42 。2.年净收益A的确定酒店第十至十三层共有客房1 04间。根据该公司提供的200 6年至2008年的经营情况分析表及财务报表,平均每间客房日租金为人民币400元,一年3 6 5天,则:年总收入=104*4 00*365 =15184000(元)酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占4 5%。年净收益A =15184000*(1- 45%)=8351200(元)3.资本化率Y的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率,再考虑风险调整值,选定Y=8%。酒店第十至十三层价值V=8351200/8%*[1-1/(1+8%)42]=100270342(元)(三)酒店第二十层估价酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧,建筑面积为11 2 5 m2,现已出租经营,租期剩余5年。因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价。按租约规定,第二十层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为1 00万元、1 1 0万元。1 2 0万元、1 3 0万元、1 40万元,租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益年净收益A =[100/(1+8%)+110/(1+8%)2 +120/(1+8%)3 +130/(1+8%)4 +140/(1+8 %)5]/5*(1- 20%)= 756792(元)酒店第二十层价值V=756792/8%*[1-1/(1+8%)5]=3021651(元)(四)估价对象的总价值1 5 7359320 +10 0 270342+3 0216 51=2 6 0 6 51313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察,该酒店的成新率为八成,因此估价对象的现值为:2 6 0 6 5 1 3 1 3*80% =208521050(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币20 8 5 2 1 0 5 0元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
[问答题]指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过四个,后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分,请在答题纸上作答不得在试卷上改错) 下面是某抵押估价报告节选 (十五)风险提示说明 1.有关事项说明 根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得,有关事项特此说明如下: 2005年,原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权,并于同年办理了报建手续,于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。 2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今,XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦,2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》,其土地使用年限住宅剩余58.2年,商业剩余28.2年,建筑目前正在装饰改造中,尚未交付使用。于价值时点,估价对象为毛坯状态,尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复,本次估价所对应状态为价值时点状态,并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。 2.房地产市场变化情况 目前,受全球金融危机、国外经济增速放缓,甚至出现整体经济衰退的影响,我国整体经济增速已放缓,近期部分城市出现了房价下降过快等问题,国家各部委相继出台相关政策,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在,预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。 3.抵押估价报告使用提示 委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下: (1)估价对象为在建工程,报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响,应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响;在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。 (2)根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验,其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制: a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款,主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。 b.经济衰退或房地产政策调整,致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。 c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。 d.经营方经营不当,会导致估价对象的市场价格降低。 e.可能存在的欠缴土地出让金,本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金,此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致,应以委托人提供面积确认为准。 鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点,建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
[问答题]某市长江路3 1 6号7 8 61 m2 土地使用权出让价格评估结果报告(节选)(一)估价委托人(略)(二)估价机构(略)(三)估价目的确定估价对象于价值时点的土地使用权公开市场价格,为委托人办理土地使用权出让手续提供价值参考依据。(四)估价对象本次评估的估价对象为坐落于某市长江路3 1 6号的一宗净地,宗地面积为7861 m2 。根据委托人提供的测绘报告(丙测[2006]××号),估价对象宗地呈长方形,使用权面积为7 8 6 1 m2 ,四至范围为东至××路,南临长江路,西临市四建公司,北至××小学南围墙。委托人提供的《出让国有土地使用权呈报表》记载该宗地拟出让为商品住宅用地,土地使用权出让年限为7 0年;此次评估设定用途为住宅。估价对象场地平整,地势平坦,地质条件良好。宗地东南面有一处市民休闲公园,景观条件良好。估价人员经实地查勘确定宗地所在区域基础设施已达到“五通”(通路、通电、通上水、通下水及通信)。(五)价值时点200 6年8月3日。(六)价值定义此次评估的房地产价值是在“五通一平”和国有出让土地使用权状态下70年期土地使用权于价值时点的公开市场价格。(七)估价依据(略)(八)估价原则(略)(九)估价方法估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。由于估价对象宗地所在区域住宅用地的一级市场和二级市场交易频繁,与估价对象相类似的交易实例丰富,可以运用比较法进行估价,又由于估价对象属于待开发房地产,且土地利用条件明确,符合假设开发法运用的条件,因此可以采用假设开发法进行验证。但是,该城市的基准地价体系编制时间相对较早已不能适应土地市场的变化;该宗地目前是空地,收益法不太好进行操作,城区内的住宅用地显然不能运用成本法进行估价。综上所述,本报告将采用比较法和假设开发法对估价对象进行估价。比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。( 十 )估价结果本估价机构根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,采用科学合理的估价方法,经过周密、准确的测算,并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析,确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设和限制条件的基础上,于价值时点200 6年8月3日的估价结果如下:宗地单价:1 9 30元/m2 (大写:每平方米壹仟玖佰叁拾元);估价对象总价格:1517.1 7万元(大写:人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整)。(十一)注册房地产估价师(略)(十二)估价作业期:200 6年8月3日~8月8日。(十三)实地查勘期(略) 某市长江路316号7861m2 土地使用权出让价格评估技术报告(一)估价对象实物状况描述与分析(略)(二)估价对象权益状况描述与分析(略)(三)估价对象区位状况描述与分析1.区域位置估价对象位于某市长江路中段,所在区域为向东500m至大胜街,向南至四方街,向西至东陵路,向北至黄淮路所围成的区域。该区域所属土地级别为城市二级住宅用地范围。2.繁华程度估价对象所在区域是该市商服繁华程度较高的地区之一,属家乐福广场辐射区,区域内商服繁华程度较高。3.交通便捷程度区域内有1、101、3、103、146、1 2 8等多路公交车通过,市内交通便捷度高;估价对象所在区域紧邻一环路和黄河大道,距机场8km,距高速公路入口仅5 km,形成了辐射能力较强的对外交通网络。4.环境和景观三山公园和西湖景区位于估价对象所在区域,景区内休憩设施齐全,自然环境条件良好;工业大学和纳米研究所与估价对象近邻,区域内人口总体素质高于周边区域;随着该市政府旧城改造工程的完工,区域内绿地和植被布局和建筑格局进一步合理,估价对象周围景观条件良好。5.公共配套设施完备程度经估价人员实地查勘。区域内基础设施开发程度已达到“五通”(通路、通上水、通下水、通电、通信),供水、排水、供电、通信等保证率较高,区域内无经常性水灾发生。基础设施总体状况良好。同时,区域内有工商银行、东郊菜场、家乐福购物中心、喜来登酒店等公共服务配套设施。6.城市规划限制此区域在城市建设方面无明确规划限制。(四)市场背景描述与分析(略)(五)最高最佳利用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价。最高、最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所在区域的房地产市场状况,以及该市土地利用总体规划的要求,同时结合估价对象区域因素和个别因素状况,按照最高、最佳利用原则,分析认定本报告中估价对象作为住宅用地使用为最高、最佳利用。(六)估价方法适用性分析(略,见结果报告)(七)估价测算过程1.比较法比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式:比准价格=可比实例成交价格*(交易情况/修正系数)*(区域因素/修正系数)*(个别因素/修正系数)*(其他因素/修正系数)(1)选取可比实例选择与估价对象属于同一供求区域内的3个近期已发生交易的类似房地产作为可比实例。列表描述如表6-1所示:(2)进行交易情况修正根据所掌握的资料,可比实例A、B、C均为正常交易,无需进行交易情况修正。(3)进行交易日期修正该市住宅用地2006年1月~2006年8月的地价指数(定基价格指数)见表6-2所示:交易日期的修正系数参照上表确定。(4)土地使用年期修正当可比实例与估价对象的土地使用年期不一致时,需进行年期修正,年期修正公式如下:K =[1-1/(1+Y)m]/ [1-1/(1+Y)n]式中:K——可比实例的土地使用年期修正系数;Y——土地还原率(6%);n——可比实例土地使用年期;m——估价对象土地使用年期。(5)进行容积率修正容积率修正可以参照该市基准地价体系中的容积率修正体系,该市二级住宅用地的容积率修正体系见表6-3所示:(6)进行区域因素修正估价人员根据实地查勘和所掌握的资料,对3个可比实例与估价对象的区域因素进行修正。区域因素包括:1)距市中心距离:以估价对象的实际状况为标准,确定其指数为1 00,若可比实例与市中心距离小于此标准,则可比实例的指数高于1 00,若可比实例与市中心距离大于此标准,则可比实例的指数低于1 00 。2)交通便捷程度:以估价对象的交通条件为标准,确定其指数为1 00,若可比实例周边主干道条数多于此标准,则可比实例的指数高于1 00,若可比实例周边主干道条数少于此标准,则可比实例的指数低于1 00 。3)公共配套设施完备度:以估价对象的公共配套设施状况为标准,确定其指数为1 00 。若可比实例的基础设施状况优于此标准,则可比实例的指数高于1 00,若可比实例的基础设施状况劣于此标准,则可比实例的指数低于100 。4)环境状况:以估价对象周边的环境质量为标准,确定其指数为1 00,若可比实例周边的环境质量优于此标准,则可比实例的指数高于1 00,若可比实例周边的环境劣于此标准,则可比实例的指数低于1 00 。5)景观状况:以估价对象周边的景观状况为标准,确定其指数为1 00,若可比实例周边的景观状况优于此标准,则可比实例的指数高于1 00,若可比实例周边的景现状况劣于此标准,则可比实例的指数低于1 00 。(7)进行个别因素修正估价人员根据实地查勘和所掌握的资料,对3个可比实例与估价对象的个别因素进行修正。个别因素包括:1)宗地面积:以估价对象的建筑面积为标准,确定其指数为1 00,若可比实例的面积优于此标准,则可比实例的指数高于1 00,若可比实例的面积劣于此标准,则可比实例的指数低于1 00 。2)宗地形状:以估价对象的形状为标准,确定其指数为100,若可比实例的宗地形状优于此标准,则可比实例的指数高于100,若可比实例的宗地形状劣于此标准,则可比实例的指数低于1 00 。3)水文地质:以估价对象的水文地质条件为标准,确定其指数为1 00,若可比实例的水文地质条件优于此标准,则可比实例的指数高于100,若可比实例的水文地质条件劣于此标准,则可比实例的指数低于1 00 。4)宗地内基础设施状况:以估价对象的宗地内基础设施状况为标准,确定其指数为1 00,若可比实例的宗地内基础设施状况优于此标准,则可比实例的指数高于1 00,若可比实例的宗地内基础设施状况劣于此标准,则可比实例的指数低于1 00 。(8)计算可比实例的比准价格,并确定估价对象的最终比准价格,详细测算过程见表6—4~表6-6所示:由于3个可比实例的比准价格相差不大,估价人员决定采用简单算术平均法确定估价对象的最终单价,为1941. 55元/m2 。2.假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的基本公式为:宗地价值=开发完成后的房地产价值-后续建设成本-后续管理费用-后续销售税费-后续销售费用-投资者购买待开发房地产所应负担的税费(采用现金流量折现法测算)(1)确定折现率估价人员采取安全利率加风险调整值法来确定折现率。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。价值时点的中国人民银行一年期存款利率为2.2 5%。根据估价对象所在区域的经济现状及未来预测、同类房地产的投资利润率及行业风险水平等确定风险调整值为6%;则估价对象折现率Y=安全利率+风险调整值=2.25%+6%=8. 25%。(2)求取开发完成后房地产的价值估价人员根据《出让国有土地使用权呈报表》中记载的土地利用条件可以按照最高、最佳利用原则确定容积率为1.6,扣除公共设施用地600 m2 后可建造住宅楼的土地面积为7 2 61m2,则住宅商品房的建筑面积=1.6*7261=11617. 6m2 。估价人员在对市场同类型住宅小区项目进行调查后综合确定该类住宅商品房在建成出售时(1年后)的平均价格为3 5 00元/m2 ,则:开发完成后房地产的价值=该类房地产在建成出售时的平均价格*拟建建筑面积/(1+Y)=(3500*11617.6)/(1+8.25%) =3756.2 7万元(3)后续建设成本估价人员根据该市建筑业的市场行情,确定框架结构建筑物的建安成本为1050元/m2 ;前期费用综合确定为300元/m2 。开发成本=(1050+300)*(7861*1.6)=16 9 7.98万元(4)后续管理费用估价人员根据该市建筑市场管理费用的正常水平,确定管理费用为开发完成后房地产价值的5%。后续管理费用=375 6. 27*5%=187. 81万元(5)后续销售税费销售税费包括销售开发完成后的房地产所必需的广告宣传、销售代理和应缴纳的税金及附加,以及交易手续费等其他销售税费。估价人员根据该市房地产市场的综合调查结果,确定该房地产的销售税费率为8%,后续销售税费=3756.2 7*8%=300. 50万元。(6)投资者购买待开发房地产应负担的税费依据国家相关法律法规的规定.取得土地使用权的契税税率为4%,土地登记费为1.5元/m2 ,则:投资者购买待开发房地产应负担的税费=4%*地价+7861*1.5(单位:元)(7)计算估价对象宗地的价值(V)V=(2) - (3)- (4)- (5) - (6) =1508. 46万元单价=1 5 084 6 00/7861=1918. 92元/m23.结果确定以上两种技术路线的估价结果相近,且比较符合价值时点所在区域地产市场的客观水平,故采用简单算术平均法确定估价对象的公开市场价值,估价对象单价P= (1941. 55+1918.92)/2≈1930元/m2 。估价对象总价值V=1930*7861=1517. 17万元(八)估价结果确定业估价人员通过以上周密的计算,并结合估价经验和对影响此区域土地价格有关因素的分析,确定估价对象于价值时点200 6年8月3日的公开市场价值为:1517. 17万元(大写:人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整)。
[问答题]××市某综合用途土地抵押价值评估报告(封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略)估价结果报告一、委托方单位名称:××××房地产有限公司注册地址:××市××区××园法定代表人:××二、估价方单位名称:(略)法定代表人:(略)住所:(略)估价资格:房地产估价机构壹级资质三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1.权属状况××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月1 8日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号],取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地,估价对象即位于该小区用地的东南部。 2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号],土地面积为8000m2,土地使用者为××××房地产有限公司。名称:××中心土地使用权。2.查勘现状坐落:××区××危改小区内,考察××市地价区类划分,估价对象用地属于四类地价区。四至:根据《国有土地使用证》 [市海中外国用(200)字第××号]列示:东至盖板河路,南至规划路,西至规划小区路,北至区间道路。根据实地查勘,估价对象用地呈矩形,东至八达岭高速路西侧绿化带,南临凯奇大厦和××清真寺,西临中航油大厦,北临冠城商厦(商检局大楼),与《国有土地使用证》所示范围一致。土地面积及使用年限:土地面积8000m2,土地用途为综合。其中:写字楼50年,自2004年6月30日至2054年6月29日止,截止价值时点,尚余42年;商业40年,自2004年6月30日至2044年6月29日止,截止价值时点,尚余32年。建筑面积:根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200一规审字一××号]及《功能面积表》等资料,××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。工程进度:截止价值时点,××中心项目用地地上建筑物基本拆平,尚未开始建筑物施工,土地基本达到“三通一平”建设条件。注:上表根据委托方提供的资料绘制。收益建筑面积的确定:根据上表及委托方介绍可知,××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工,其实际功能分配情况仍有可能发生变化,遵循稳健原则,本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积,即收益建筑面积为118709m2,则收益容积率为14. 84(按118709 /8000估算)。3.周边环境估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角,南距北三环中路约200m,东距×××高速路约100m。估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段,与××区、××区相邻。估价对象附近有众多写字楼,北侧为高档居住社区,向西可至×××小区和×××研究总院,向南可至××公园,附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过,其东南侧的××桥是×××高速路的起点,南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着××大街的改造拓宽以及××科技园的启动建设,此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。五、价值时点本报告的价值时点为2012年1 1月21日,为注册房地产估价师现场勘查之日。六、价值类型本报告中房地产抵押价值,等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例,有条件选用比较法,应选用比较法进行估价;同时,由于估价对象具有开发潜力,故选用假设开发法作为第二种方法。比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,以求取比较价格;将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。假设开发法是指在求取估价对象的价格时,将估价对象的预期开发后的价值,扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,来确定估价对象现值的一种估价方法。对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。十、估价结果估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2,土地面积8000m2,总容积率17. 84,土地取得方为出让,用途为综合楼,最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1922万元,没有法定优先受偿款,抵押现值为:人民币1922万元,大写金额:人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。十一、注册房地产估价师(略)十二、估价作业期201 2年1 1月1 8日至201 2年1 1月25日十三、实地查勘期(略)十四、估价报告应用的有效期本估价报告时效为一年,自201 2年1 1月25日起至201 3年1 1月24日止。十五、估价对象变现能力分析(略)十六、风险提示(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析截至9月底,××市累计销售大量各类商品房530.4万m2,增长23. 2%,商品房销售面积增长速度的幅度缩小,有利于房地产业发展和调整市场供求状况。今年以来,由于土地政策调整,房地产新开工项目减少,1~9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2,下降53%。在其影响下,商品房新开工面积1 652万m2,仅增长7. 4%,对房地产投资后劲产生一定影响,但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。就写字楼及综合楼市场而言,其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行( DTZ)的分析,××写字楼市场似平逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多,特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势,表现为租金持续下跌,入住率没有明显改善,销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势,但售价变化幅度比较小。从供应上看,201 2年上半年仅有××中心和××中心入伙,总供应量为9.9万m2,使市场总存量达到23万m2,但因一些公司进行调整和兼并,部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看,2012年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业,而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。四、最高最佳利用分析最高最佳利用是在合法的前提下,技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。五、估价方法适用性分析(略)六、估价测算过程(一)比较法采用比较法,即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例,进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,以求取估价对象法定出让年限下的熟地价,进而确定其熟她现值。可比案例的选取遵循如下原则:(1)与估价对象土地的用途相同。(2)与估价对象土地处于同一供求圈。(3)与估价对象土地价格类型相同。(4)与估价对象土地价值时点接近。(5)可比案例均为正常交易,即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。1.选取比较实例根据替代原则,调查××市同类地区土地市场交易情况,结合我公司收集的地价资料,选取以下三个实例:(1)实例A位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积518. 62m2,收益建筑面积2619. 54m2,收益容积率5. 05。2012年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。(2)实例B位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积1617. 5m2,收益建筑面积3568. 9m2,收益容积率2. 21。 2011年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。(3)实例C位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积1900m2,收益建筑面积4080m2,收益容积率2. 150 2010年3月成交的楼面熟地价水平为33 1 5元/m2。2.比较因素条件说明估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。3.比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见比较因素条件指数表。经比较修正后的楼面熟地价相差不大,取三个比较价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价,为3 1 60元/m2。估价对象收益建筑面积为118709m2,综合楼用途,法定出让年限为:写字楼50年,截止价值时点尚余42年;商业40年,截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为:3160*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=2097(万元)。(二)假设开发法考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求,因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是:(1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权,土地面积8000m2,规划总建筑面积142739m2,收益容积率14. 84。(2)评估计算过程中采用比较法确定项目的平均售价,从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。(3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。(4)限制性条件:工程建设投资均匀分期投入;土地投资在开始一次投入,正常开发建设周期为3年。1.开发项目的总开发价值考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平,考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况,确定估价对象开发项目之销售价格为:写字楼为13000元/m2,商业为16000元/m2,则均价为:(13000*81874+16000*36835)/118709=13931(元/m2)。2.开发项目成本(1)建造成本费用1)建安成本:按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算,包括以下项目:注:1.建安工程费包含结构、设备和装修费。2.红线内市政费用取建安工程费用的10%,为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。3.电贴费按每平方米100W用电量,用户受电电压等级为380/220V,每千伏安(度)270元计算。2)不可预见费按建安费用的10%,4800*10%=480(元/m2)3)专业人员费按建安综合成本的7.5%,5307 *7. 5%=398(元/m2)则建造成本为:5307 +480 +398 =6185(元/m2)(2)贷款利息取以上三项合计款项为基数,正常工期取3年,贷款利率按3年期贷款利率5. 49%测算,计息期为正常工期的一半,以单利计息,得:6185*5.49%*3*0.5=509(元/m2)(3)开发商利润开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑),则开发商利润(不包括购地成本利润)为:6185*40%=2474(元/m2)(4)销售费用××中心项目各种费率取值如下:代理及广告费:1.0%营业税及附加:5.5%13931*(0. 010 +0. 055) =906(元/m2)(5)项目开发余值单位余值= 13931 -(6185 +509 +2474 +906)=3857(元/m2)3.地价测算设法定出让年限下的总地价为X土地年费用利息率:5. 49%(土地开发期为3年,设土地费用在项目初期一次性投入,年利息率5. 49%)购地成本利润率:30%因此,单位开发余值=X(1+3 *5. 49% +30%)=3857(元/m2)所以,法定出让年限下的楼面熟地价= 2633(元/m2)估价对象收益建筑面积为118709m2,综合楼用途,法定出让年限为:写字楼50年,截止价值时点尚余42年;商业40年,截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为:2633*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=1747(万元)七、估价结果根据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价采用了比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的比较法的理论依据为“替代原理”,更体现市场行为;假设开发法的理论依据为“效用价值论”,适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑,确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2,土地面积8000m2,总容积率17. 84,土地取得方式为出让,用途为综合楼,最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1 922万元,没有法定优先受偿款,抵押现值为:人民币1 922万元,大写金额:人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。附件(略)
[解析题]三、下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明l处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)   房地产抵押评估报告   估价项目名称:××市开发区××路××号房地产抵押价值评估   估价委托人:××有限公司   估价机构:××房地产估价有限公司   注册房地产估价师:×××(注册号:×××)   ×××(注册号:×××)   估价作业日期:2012年10月1日至2012年10月8日   估价报告编号:××估字[ 2012]第××号   目录(略)   致估价委托人函(略)   注册房地产估价师声明(略)   估价假设和限制条件(略)   估价结果报告   一、估价委托人(略)   二、估价机构(略)   三、估价对象   估价对象为××市开发区××路××号的房地产,房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司,房地产权证号为:××号,房屋用途为工业,建筑面积为15000mz;土地用途为工业用地,使用权类型为出让,终止日期为2052年10月13日,土地使用权面积为25000㎡。   估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角,土地形状较规则,开发程度较高,区域内达到“七通一平”(通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整),公共配套齐全。(土地其他情况略)   估价对象包括两栋建筑物,具体情况如下:   一号车间:单层,钢结构,建筑面积1 0000㎡,建成于2002年,2011年进行了电力改造,尚有11万元工程尾款未结清,层高16. 5m,普通水泥地面,彩钢板顶棚,彩钢板墙面,照明、水、电配套设施齐全,养护情况良好,可正常使用。   二号车间:单层、钢结构,建筑面积5000rri2,建成于2002年,层高8m,目前出租给其他公司使用,租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。(建筑物其他情况略)   四、估价目的   为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。   五、价值时点   本次估价的价值时点为2012年10月13日。   六、价值定义   本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略)   七、估价依据(略)   八、估价原则(略)   九、估价方法(略)   十、估价结果   估价人员经过实地查勘和分析测算,确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为:人民币9666万元(大写:人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为:人民币0万元(大写:人民币零万元整)。因此,确定估价对象的房地产抵押价值为:人民币9666万元(大写:人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价:6444元/㎡。   十一、估价人员(略)   十二、估价作业日期   2012年10月1日至2012年10月8日。   十三、估价报告应用的有效期(略)   十四、估价对象变现能力分析(略)   估价技术报告   一、估价对象实物状况描述与分析(略)   二、估价对象权益状况描述与分析(略)   三、估价对象区位状况描述与分析(略)   四、市场背景描述与分析   1.××市宏观经济发展状况   ××市近年经济快速发展,2012年GDP同比增长12%,财政收入同比增长9%,固定资产投资规模增长15%。(其他经济发展情况略)   2.××市房地产市场发展状况   ××市2012年房地产市场十分活跃,市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长90/0,写字楼成交量同比增长12%,商业物业成交量同比增长5%,住宅成交价格同比上升12%,写字楼   成交价格同比上升10%,商业物业成交价格上升16%。   五、最高最佳利用分析(略)   六、估价方法适用性分析(略)   七、估价测算过程   (一)成本法测算过程   1.土地取得成本   采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/㎡。(测算过程略)   土地取得成本= 1300×25000= 3250(万元)   2.建设成本   (1)建筑安装工程费   当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/mz。(依据略)   建安工程费= 2600×15000= 3900(万元)   (2)勘查设计和前期工程费   勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。(依据略)   勘查设计和前期工程费=3900 x9% =351(万元)   (3)基础设施建设费   基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。(依据略)   基础设施建设费= 290 x15000= 435(万元)   (4)其他工程费   其他工程费为每平方米建筑面积130元。(依据略)   其他工程费=130 x15000 =195(万元)   (5)开发期间税费   开发期间税费为每平方米建筑面积210元(依据略)   开发期间税费= 210×15000= 315(万元)   (6)建设成本   建设成本= 3900 +351+435 +195 +315= 5196(万元)   3.管理费用   管理费用比率一般按4%计算(依据略)   管理费用= 5196 x4%= 207. 84(万元)   4.销售费用   销售费用比率一般按3%计算(依据略)   销售费用= (3250+5196) x3% =253.38(万元)   5.投资利息   计息期按一年计算,利率按6.15%计算。(依据略)   投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×6.15%   = (3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15   = 547. 79(万元)   6.销售税费   销售税费一般为销售价格V(即开发完成后的价值)的5. 65%。(依据略)   销售税费=V×5.65%   7.开发利润   项目成本利润率为15%。(依据略)   开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)×15%   = (3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79) x15%   = 1418. 25(万元)   销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费 =土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格x5.65%   销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/(1- 5.65 010) =(3250+ 5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79 +1418. 25)/(1-5. 65%) = 11524.39(万元)   8.折旧   根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。(确定过程略)   房地产现值为:11524. 39×90% =10371.95(万元)   取整:10372万元   单价:10372/15000= 6915(元/㎡)(取整)   (二)收益法测算过程   式中A-年净收益;   Y——报酬率;   g——年收益递增率;   n——收益年限。   1.测算年净收益   年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入   年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用(物业管理费、水电费等)   年净收益=年有效毛收入-年运营费用   (1)年有效毛收入   该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/(㎡?天)(不包括物业费、水电费),空置率为5%。(依据及测算过程略)   年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)   =1.5×365×0.95= 520.13(元/12)   (2)年运营费用   1)营业税及附加   包括营业税、城市建设维护费、教育费附加,占租金有效毛收入的5. 5%。   营业税及附加= 520. 13×5.5%= 28. 61(元/㎡)   2)房产税   房产税占租金有效毛收入的12%。   房产税= 520. 13 x12%= 62. 42(元/㎡)   3)维修费   维修费为5.2元/ni2。(依据及测算过程略)   4)管理费   管理费占租金有效毛收入的3%。(依据略)   管理费= 520.13×3% =15.6(元/㎡)   5)保险费   经测算,保险费为10. 39元/㎡。(依据及测算过程略)   (3)年净收益   年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费   =520.13 - 28. 61 - 62.42 -5.2 - 15.6 - 10. 39= 397. 97(元/㎡)   2.确定报酬率Y   经测算,报酬率为7%。(依据及测算过程略)   3.确定收益逐年递增比率g   经测算,估价对象净收益每年递增1%。(依据及测算过程略)   4.确定尚可收益年限n   估价对象为钢筋混凝土结构,其耐用年限为60年,该房地产建成于2002年,则建筑物剩余使用年限为50年,再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》,土地使用权终止日期为2052年10月13日,土地剩余年限为40年,土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的规定,建筑物耐用年限长于土地剩余年限时,应当按土地剩余年限计算。因此,估价对象尚可使用40年,即收益年限n为40年。   八、估价结果确定   采用简单算术平均法确定估价对象评估价格:   评估单价= (6915 +5972) /2 =6444(元/㎡)(取整)   评估总价= 6444 x15000= 9666(万元)   估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元(大写:人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。   单价:6444元/㎡   附件(略)
[问答题]下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分,请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在括号后面空格处的不计分) ××在建工程房地产抵押价值评估报告 封面(略) 致估价委托人函(略) 目录(略) 估价师声明(略) 估价假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、房地产估价机构(略) 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1.区位状况(略) 2.实物状况(略) 3.权益状况(略) 五、价值时点 2015年4月18日。 六、价值类型 房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据(略) 八、估价方法 估价人员进行了实地查勘,通过认真分析所掌握的资料,根据估价对象的特点及估价目的。选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法,其中假设开发法中开发完成后的价值采用比较法估价。 九、估价结果 经测算,估价对象在价值时点2015年4月18日的客观价值为4794.52万元。大写:肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 十、注册房地产估价师(略) 十一、实地查勘期 2015年4月18日。 十二、估价作业日期 2015年4月16~22日。 十三、变现能力分析(略) 十四、风险提示(略) 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料,根据估价对象的特点及估价目的,选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法,其估价技术路线如下: 1.根据《房地产估价规范》,“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”,因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路,可将预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费,求取估价对象的客观合理价格或价值。 2.估价对象为在建工程,有明确的工程进度和费用投入,因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路,以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和,求取估价对象的客观合理价格或价值。 3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的总价值和单位价值。 五、估价测算过程 (一)假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1.采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 2.估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用比较法测算估价对象开发完成后的价值。 比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.1采用的公式: 2.2所选可比实例(表4-5)。 表4-5 可比实例情况表 2.3交易情况修正: 可比实例A、B、C均属正常交易,交易情况无需修正,交易情况修正系数均为100/100。 2.4交易日期调整: 近期××市房地产市场状况稳定,可比实例A、B、C均属近期交易,交易日期无需调整,调整系数均为100/100。 2.5房地产状况调整: 因权益状况相同,将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。 2.5.1区域因素调整 根据可比实例的具体情况,可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表4-6)。 表 4-6 个别因素调整表 2.5.2个别因素调整 根据可比实例的具体情况,可比实例A、B的个别因素略差于估价对象,可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较,得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-6)。 2.6比较修正计算(见表4-7): 表4.7 比较法修正计算表 从测算结果来看,三个可比实例的比较价格水平差异不大,因此采用简单算术平均数作为比较法测算结果: (3009+2980+2963)/3=2984元/m2 2.7预计开发完成后的总价值: 估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等,不能对外销售,可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为: 2984×39820.80=11882.53万元 3.继建开发成本的测算 估价对象共4栋,其中编号第28栋总建筑面积为24578.00 m2(含地下建筑面积3998.00 m2),第21、22、23栋总建筑面积23221.80 m2(含地下建筑面积3981.00 m2)。经现场查勘,第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程,第21、22、23栋正在进行基础灌筑工程。 3.1续建建筑安装工程费。 根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2015年一季度造价指数的通知》(××建价字[2015]10号),钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18~970.2元/ m2,本次评估取900元/m2。另外,依据以上文件,桩基础增加值为80元/ m,一般水电安装增加值为30元/m2,消防设备及安装增加值为10元/m2,电梯及安装增加值为50元/m2,则续建工程成本为: 24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95万元 3.2室外道路管网及绿化等工程费。 根据类似住宅的技术经济指标,按用地面积取30元/m2,估价对象用地面积为23667.00 m2。 则室外道路管网及绿化等工程续建成本为: 30×23667.00=71.00万元 3.3估价对象的续建成本合计: 4917.95+71.00=4988.95万元 4.管理费用 主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出,按市场平均水平取续建成本的3%。 4988.95×3%=149.67万元 5.销售税费 包括广告宣传费用及营业税等,依据类似项目平均标准,取开发完成后房地产价值的8%。 11882.53×8%=950.60万元 6.开发利润 ××置业公司的投资直接成本利润率15%,续建成本为4988.95万元,开发利润为: 4988.95×15%=748.34万元 7.投资者购买待开发房地产应负担的税费 主要包含契税及印花税等,为:在建工程价值×4.1%。 8.运用假设开发法的测算结果 假设开发法的测算结果为: (11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4845.98万元 (二)成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程,折旧为零。 采用的公式: 估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 1.土地取得成本 运用基准地价修正法求取估价对象土地价格,并测算相关税费。 土地取得成本单价=1717.18元/m2(计算过程略) 估价对象用地面积为23667.00m2,则估价对象土地总价为:1717.18×23667.00=4064.05万元 2.开发成本 2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)。 2.2基础设施配套费。 基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准,基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积),则合计318.57万元。 2.3建筑安装工程费。 估价对象已建部分建筑安装工程费为:196.62万元。 则估价对象开发成本为:39.82+318.57+196.62=555.01万元 3.管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查,管理费一般为开发成本的2%~4%,本次评估取其中间值,即按开发成本的3%计取。 555.01×3%=16.65万元 4.投资利息 按正常开发进度,整个项目开发周期为1.5年,假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。 555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81万元 5.销售税费 估价对象尚未进入预售或销售阶段,故不考虑销售税费。 6.开发利润 经调查,××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%,本次评估取利润率15%。 555.01×15%=83.25万元 7.运用成本法的估价结果 4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77万元 六、估价结果确定 运用假设开发法测算的价格为4846.27万元,运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的,确定假设开发法估价结果权重为50%,成本法估价结果权重为50%,则估价对象房地产价值为: 4846.27×50%+4742.77×50%=4794.52万元 则估价对象房地产价值为4794.52万元,大写:肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
[问答题]房地产抵押评估报告估价项目名称:××市开发区××路××号房地产抵押价值评估估价委托人:××有限公司估价机构:××房地产估价有限公司注册房地产估价师:×××(注册号:×××)×××(注册号:×××)估价作业日期:201 2年1 0月1日至201 2年1 0月8日估价报告编号:××估字[2012]第××号目录(略)致估价委托人函(略)注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)估价结果报告一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象估价对象为××市开发区××路××号的房地产,房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司,房地产权证号为:××号,房屋用途为工业,建筑面积为15000m2;土地用途为工业用地,使用权类型为出让,终止日期为2052年10月1 3日,土地使用权面积为25000m2 。估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角,土地形状较规则,开发程度较高,区域内达到“七通一平” (通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整),公共配套齐全。(土地其他情况略)估价对象包括两栋建筑物,具体情况如下:一号车间:单层,钢结构,建筑面积10000m2,建成于2002年,201 1年进行了电力改造,尚有1 1万元工程尾款未结清,层高16. 5m,普通水泥地面,彩钢板顶棚,彩钢板墙面,照明、水、电配套设施齐全,养护情况良好,可正常使用。二号车间:单层、钢结构,建筑面积5000m2,建成于2002年,层高8m,目前出租给其他公司使用,租期到201 5年1 2月3 1日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。(建筑物其他情况略)四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为201 2年10月13日。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(略)十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算,确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为:人民币9666万元(大写:人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为:人民币0万元(大写:人民币零万元整)。因此,确定估价对象的房地产抵押价值为:人民币9666万元(大写:人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价:6444元/m2。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2012年1 0月1日至201 2年1 0月8日。十三、估价报告应用的有效期(略)十四、估价对象变现能力分析(略)估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(略)二、估价对象权益状况描述与分析(略)三、估价对象区位状况描述与分析(略)四、市场背景描述与分析1.××市宏观经济发展状况××市近年经济快速发展,201 2年GDP同比增长12%,财政收入同比增长9%,固定资产投资规模增长15%。(其他经济发展情况略)2.××市房地产市场发展状况××市201 2年房地产市场十分活跃,市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长9%,写字楼成交量同比增长1 2%,商业物业成交量同比增长5%。住宅成交价格同比上升12 %,写字楼成交价格同比上升10%,商业物业成交价格上升16%。五、最高最佳利用分析(略)六、估价方法适用性分析(略)七、估价测算过程(一)成本法测算过程1.土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/m2。(测算过程略)土地取得成本= 1300*25000=3250(万元)2.建设成本(1)建筑安装工程费当地同类标准层高的单层钢结构厂房建安工程费单价为2600元/m2。(依据略)建安工程费= 2600*15000=3900(万元)(2)勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。(依据略)勘查设计和前期工程费=3900*9%=351(万元)(3)基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。(依据略)基础设施建设费= 290*15000=435(万元)(4)其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130元。(依据略)其他工程费= 130*15000=195(万元)(5)开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元(依据略)开发期间税费=210*15000 =315(万元)(6)建设成本建设成本=3900 +351 +435+195 +315=5196(万元)3.管理费用管理费用比率一般按4%计算(依据略)管理费用= 5196 *4%=207. 84(万元)4.销售费用销售费用比率一般按3%计算(依据略)销售费用=(3250 +5196)*3% =253. 38(万元)5.投资利息计息期按一年计算,利率按6. 15%计算。(依据略)投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)*6. 15%=(3250 +5196 +207. 84 +253. 38) *6.15= 547. 79(万元)6.销售税费销售税费一般为销售价格V(即开发完成后的价值)的5. 65%。(依据略)销售税费= V*5. 65%7.开发利润项目成本利润率为15%。(依据略)开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)*15 %=(3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79) *15 %= 1418. 25(万元)销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格*5. 65%销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/(1 -5. 65%)=(3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79 +1418. 25)/(1-5.65 %)= 11524. 39(万元)8.折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。(确定过程略)房地产现值为:11524. 39*90%=10371. 95(万元)取整:1 0372万元单价:10372/15000=6915(元/m2)(取整)(二)收益法测算过程收益价格 式中 A——年净收益;Y——报酬率;g——年收益递增率;g——年收益递增率n——收益年限。1.测算年净收益年有效毛收入=月租金*1 2*收益总面积*出租率+其他收入年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用(物业管理费、水电费等)年净收益=年有效毛收入-年运营费用(1)年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/m2·天(不包括物业费、水电费),空置率为5%。(依据及测算过程略)年有效毛收入=日租金*365*(1-5%)=15*365 *0. 95 =520. 13(元/m2)(2)年运营费用1)营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加,占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加=520. 13*5.5% =28. 61(元/m2)2)房产税房产税占租金有效毛收入的12% 房产税= 520. 13 *12%=62. 42(元/m2)3)维修费维修费为5.2元/m2。(依据及测算过程略)4)管理费管理费占租金有效毛收入的3%。(依据略)管理费= 520. 13*3%=15.6(元/m2)5)保险费经测算,保险费为10. 39元/m2。(依据及测算过程略)(3)年净收益年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费= 520. 13 - 28. 61 - 62. 42 -5.2- 15.6- 10. 39=397. 97(元/m2)2.确定报酬率Y经测算,报酬率为7%。(依据及测算过程略)3.确定收益逐年递增比率g经测算,估价对象净收益每年递增1%。(依据及测算过程略)4.确定尚可收益年限n估价对象为钢筋混凝土结构,其耐用年限为60年,该房地产建成于2002年,则建筑物剩余使用年限为50年,再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》,土地使用权终止日期为2052年1 0月1 3日,土地剩余年限为40年,土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》( GB/T50291—1999)的规定,建筑物耐用年限长于土地剩余年限时,应当按土地剩余年限计算。因此,估价对象尚可使用40年,即收益年限n为40年。5.测算收益价格八、估价结果确定采用简单算术平均法确定估价对象评估价格:评估单价=(6915 +5972)/2=6444(元/m2)(取整)评估总价= 6444*15000=9666(万元)估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元(大写:人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价:6444元/m2附件(略)