房地产案例与分析

考试试题

[多选题]按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有()名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师
[问答题] 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000*12)/1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。 请问： 1．张某的选择是否正确？ 2．针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？
[多选题]共用题干 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1 9 9 7年1 2月3 1日建成投入使用，经济寿命为5 0年。经批准，该公司于2 0 0 5年1 2月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2 00 5年1 2月3 1日起至2 0 4 5年1 2月3 0日止，不可续期。 200 7年6月3 0日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。 如果采用收益法估价，经调查，在估价时该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为3 0 0万元，且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为( )万元。
[问答题]甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500㎡，总建筑面积10000㎡，2013年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/㎡，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/㎡ 。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为当年实际投入成本已达12000元/㎡，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的
[解析题]某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 问题： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（注：应为动态分析法，下同）进行估价。 关于该估价项目的说法，正确的是（ ）。
[多选题]共用题干 甲、乙是两块相邻矩形空地，规划用途均为商业。这两宗地块地势平坦，日照、通风、干湿条件相同，水、电、煤气、通信等基础设施完备。乙地块所有者丙公司和甲地块所有者丁公司均有将对方地块买下并将两地块合并兴建一座购物中心的意愿。丙、丁公司联合于2011年3月5日委托某房地产估价机构对两地块的购买价格进行评估，3月10日估价人员到现场进行实地勘查，并于3月20日出具了估价报告。估价结果是：甲地块市场价格为2250万元，乙地块市场价格为3800万元，甲乙两地块合并后的市场价值为7200万元。请问： 价值时点应定在()。
[多选题]共用题干 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于200 4年，现状用于商业，于2 00 7年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是()。
[多选题]共用题干 某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。 针对上述情况，在估价时最恰当的做法是( )。
[多选题]某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。 评估时应考虑的补偿费用不包括（　）。
[多选题]某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。 该评估所得的估价结果是（　）。
[多选题]由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。 现甲对估价结果有异议，正确的做法是（　）。
[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（注：应为动态分析法，下同）进行估价。 采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（ ）。
[问答题]某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？
[问答题]某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。 1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。 2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理
[解析题]行政划拨土地地上房地产抵押如何评估?
[多选题]共用题干 钱先生的房屋在2011年8月的旧城改造中被征收，征收决定公告发布之日为2011年4月10日，征收人与钱先生签订征收补偿协议的日期是2011年5月21日，虽然钱先生的房屋被征收，但钱先生和征收人在征收补偿款上一直有争议：钱先生认为被征收房屋的补偿价格偏低，征收人认为是严格按照评估价和相关政策给予补偿的，2012年1月15日，钱先生一纸诉状将征收人告至当地法院，为调解此征收补偿纠纷，法院于2012年4月10日委托某评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师回答下列问题： 估价对象房地产状况应为()。
[问答题]房地产抵押估价报告 估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估 估价委托人：××股份有限公司 估价机构：××房地产估价有限公司 注册房地产估价师：×××（注册号：×××） ×××（注册号：×××） 估价作业期：2011年9月18日至9月27日 估价报告编号：××估字[2011]第××号 目录（略） 致估价委托人函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略） 估价结果报告 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1.估价对象范围 估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24㎡，土地面积为8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。 2.估价对象概况 （1）位置及环境状况（略） （2）建筑物状况 估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构。层高4.5m，建筑面积均为6100㎡；第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。 （3）土地状况 估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。 3.权利状况 （1）房屋所有权情况（略） （2）土地使用权情况（略） （3）他项权利状况 根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。 根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产 价格的影响。 五、价值时点 2011年9月14日，与实地查勘日一致。 六、价值类型 房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据 （一）国家和地方政府相关法律法规（略） （二）房地产估价技术规范和标准 1.《房地产估价规范》； 2.《房地产抵押估价指导意见》； 3.《城市房地产抵押管理办法》。 （三）估价委托人提供的有关资料 1.《房屋所有权证》； 2.《国有土地使用证》； 3.委托人提供的其他有关资料。 （四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法。估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略） 十、估价结果 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。 十一、估价人员（略） 十二、估价作业期（略） 十三、估价报告应用的有效期（略） 十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（略） 估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析（略） 二、估价对象区位状况描述与分析（略） 三、估价对象权益状况描述与分析（略） 四、市场背景描述与分析（略） 五、最高最佳利用分析（略） 六、估价方法适用性分析（略） 七、估价测算过程 （一）成本法 成本法是求取价值对象（注：严格说应为估价对象）在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为： 房地产价值＝重新购建价格-建筑物折旧 房地重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 1.土地取得成本 采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797元（测算过程略）。 2.开发成本 开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。 （1）建筑安装工程费 建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。 A.建筑物建安费 根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/㎡，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为12263.24×1150＝14102726（元）。 B.附属工程费 附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/m2，则附属工程费为795204元。 建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726＋795204＝14897930（元）。 （2）勘察设计和前期工程费 1）勘察设计费 按造价的6.23%计算，为928141元。（依据略） 2）前期工程费 按建筑面积计122元/m2，共计1496115元。（依据略） 上述两项合计为2424256元。 （3）不可预见费 根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本的1%～3%，本次评估确定其比率为3%。前述（1）（2）项之和的3%，为446938元。 3.管理费用 管理费用为前述各项之和的3%，为768155元。（依据略） 4.销售费用 销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。 5.投资利息 投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75年。（依据略） 利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。 假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成 本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则： 投资利息＝（土地取得成本＋勘察设计和前期工程费＋开发期间税费）×[（1＋利率）开发年限-1]+[（建筑安装工程费＋附属工程费＋不可预见费＋管理费用＋销售费用）×[（1＋利率）开发年限/2-1]＝829443（元） 6.销售税费 销售税费为销售收入的5.85%，另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/m2，则：销售税费＝P×5.85%＋11×12263.24（依据略） 7.开发利润 根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15%，则： 开发利润＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费）×成本利润率＝（27203519＋P×5.85%＋11×12263.24）×15% 8.估价对象房地产重新购建价格的确定 房地产重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 解得：P＝34539073（元） 9.建筑物折旧的确定 建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1-成新率）。 经计算，建筑物折旧为1410273元。（测算过程略） 10.成本法评估结果确定 房地产价格＝房地产重新购建价格-建筑物折旧 ＝34539073-1410273 ＝33128800（元） 则：房地产单价＝33128800÷12263.24≈2701（元/m2） （二）收益法 1.基本原理 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 房地产收益为有限年期的收益法公式为： V＝A/Y[1-（1＋Y）-n] 式中，V为房地产价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。 2.测算过程 本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为： 房地产年净收益＝房地产年总收益-房地产年总费用 （1）确定房地产年总收益 房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。 根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查（调查结果表略），综合确定估价对象平均租金为每月20元/m2，正常空置率为1%，租金损失率为1%，则房地产年总收益为： 20×12×12263.24×（1-1%）×（1-1%）＝2884608（元） （2）确定房地产年总费用 ①管理费 结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%（依据略），则年管理费为：2884608×1.5%＝43269（元）。 ②维修费 维修费按房屋重置价格的2%计算（依据略），估价对象房屋重置价格为14102726元，则年维修费为：14102726×2%＝282055（元）。 ③房屋年保险费 保险费按房屋现值的2‰计算（依据略），估价对象房屋现值为12791453元，则房屋年保险费为：12791453×2‰＝25385（元）。 ④年应交税金 主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%，则年应交税金为：2884608×13.68%＝394614（元） 则：房地产年总费用＝①＋②＋③＋④＝745323（元） （3）确定房地产年净收益 房地产年净收益＝房地产年总收益-房地产年总费用 ＝2884608-745323 ＝2139285（元） （4）确定报酬率 估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。 （5）确定房地产价格 截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为50年，则其剩余年限约为41年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日，至价值时点，土地剩余使用年限为43.96年。 根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为： V＝A/Y[1-（1＋Y）-n] ＝2139285/6.0%×[1-（1＋6.0%）-43.96] ＝32902609（元） 3.收益法评估结果确定 房地产单价＝32902609/12263.24≈2683（元/m2） （三）估价对象市场价值 根据上述测算，成本法测算结果为2701元/m2，收益法测算结果为2683元/m2；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则： 估价对象房地产单价＝（2701＋2683）/2≈2692（元/m2） 估价对象房地产总价＝2692×12263.24≈3301.26（万元） （四）估价对象抵押价值 根据委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值＝3301.26-0＝3301.26（万元）。 八、估价结果确定 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。 估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整），单价：人民币2692元/m2。
[解析题](二)某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。
[单选题]评估时依据的建筑面积应为()。
[问答题] 有一砖混结构的住宅，于2 00 3年1月1 0竣工投入使用，建筑面积93.88m2，该住宅原为福利商品房，于2 00 6年1月1 0日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于20 1 3年1月1 0日的市场价格。计算公式如下： 房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧 (1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地7 0年使用期限的楼面地价为1 80元／m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为1 7 0元／m2，则土地重新取得成本为： 土地重新取得成本=楼面地价*建筑面积=1 8 0*93. 88 =16898.4（元） (2)建筑物重置总价的计算。房产管理部门20 1 1年1月1日公布的《房屋重置价格标准》 中砖混结构房屋的重置单价为2 6 00元／m2，房产管理部门2 0 1 2年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖结结构房屋的重置单价为2 7 00元／m2，房产管理部门2 0 1 3年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元／m2，则估价对象建筑物重置总价为： 建筑物重置总价=重置单价*建筑面积=2 6 00*93. 88=244088（元） (3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为： 建筑物折旧=建筑物重置总价*（1-成新率） 其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为： 建筑物折旧=2 44 0 88*(1-70%)=73226.4（元） (4)估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为： 房地产总价=16898. 4+244088- 73226.6=187 760（元） 房地产单价=187760／93. 88=2000（元／m2）。
[多选题]共用题干 甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店。至2006年12月止，甲方共支付乙方工程款14000万元，全楼结构封顶，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生13000万元，乙方应返还1000万元；乙方则认为工程款实际发生14500万元，甲方尚应再支付500万元。双方争执不下，至2007年3月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。 如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，委托估价机构评估其转让价格，则价值时点应为()。
[多选题]某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。 若某公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是（　）。
[多选题]共用题干 甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表。 如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( )。
[问答题] 用比较法计算某套住宅的价格，选取一个可比实例甲，可比实例甲的成交价格为2000元/m2， 成交日期为201 0年1 2月3 1日，价值时点为20 1 2年1 2月3 1日。 (1)由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常市场价格偏低了7%。 (2)当地同类房地产价格水平的变动情况为：201 1年年底比201 0年年底上涨了5%，201 2年 年底比201 1年年底上涨了4%。 (3)可比实例甲的区位状况好于估价对象，导致可比实例的价格要比估价对象高出6%。 (4)可比实例甲的实物状况要比估价对象差，导致可比实例的价格要比估价对象差3%。 (5)可比实例甲的权益状况与估价对象相近。 (6)可比实例的区位、实物、权益状况调整系数占房地产状况调整系数的权重各为40%、35%、25%。 根据以上资料得出： 可比实例甲的比较价格= 2000*(100-7)/100*(100 +9)/100*[100/(100-6)*0.4+100/(100+3)*0.35+100/100*0.25]
[问答题]甲公司200 9年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3 500元/m2 ，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2010年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3 9 00元/m2 。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2 ，其余1 2栋流拍。当20 1 2年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6 1 00元/m2 一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2010年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比200 9年的楼面地价高400元/m2 ，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些？
[多选题]共用题干 赵某2000年10月按房改政策以4万元的成本价购买了一套1998年10月建成的砖混结构公房，房屋的经济寿命为50年，残值率为1.96%，建筑面积为100m2，1998年建筑物的重置价为500元/m2，2000年建筑物重置价格为540元/m2，2006年10月的重置价格为750元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建筑面积、建成年月相同的商品房的正常转让价格为10万元，请问： 赵某的房屋在2006年10月的最可能实现的售价是()。
[单选题]某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。文章。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。 根据以上材料,回答23-25题; 能否翻建的最终批准权在()。
[问答题]某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
[问答题]某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
[多选题]共用题干 某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。 评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是( )。
[多选题]共用题干 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。 本估价项目的估价结果不包括( )。
[问答题]房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围？房地产保险估价可分为哪两类？
[问答题]某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。 请问：房地产估价机构应搜集哪些资料
[多选题]某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。 注册房地产估价师应当在估价报告的（ ）内容中对该税收政策调整进行阐述。
[多选题]共用题干 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。
[问答题]对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要收集哪些资料？
[单选题]　(三) 　　某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。 10.评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是( )。
[多选题]共用题干 某乡的李某2006年在县城购置了一处临街门市房，三大间，建筑面积90m2。2008年3月李某病故。李某双亲及老伴早逝，膝下只有两个儿子，李某临终前委托某房地产估价机构对该门市进行估价，评估结果为60万元。李某立下遗嘱：该门市房由两个儿子继承。李某病故后，兄弟俩共同出资砌墙，将门市一分为二。2009年1月，大儿子欲将其门市转让给其兄弟，其兄弟也同意购买（假设当地从2008～2009年房地产市场行情没有变化且房屋折旧可忽略不计），则： 大儿子那一半门市的正常合理价格为()。
[单选题]假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。
[多选题]某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。 估价测算中应采用的投资回报率为（ ）。
[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。 在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（　）。
[多选题]共用题干 抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。问： 按《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》规定，甲只能优先受偿( )万元。
[单选题](二) 　　因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 5.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是( )。
[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下： 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（　）。
[多选题]共用题干。 某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则： 购买该地块的正常市场价格为()。
[多选题]共用题干 甲公司拥有一宗面积为8 00 00m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及1000 0 m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是( )。
[问答题]甲公司拥有一幢商住综合楼，该综合楼于2012年8月底竣工后对外出租。2014年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2015年6月因修建地铁需要征收甲公司该综合楼，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的基本事项有哪些不同房屋征收估价影响因素有哪些
[多选题]共用题干 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积45 00m2，代征地面积5 00m2，规划建筑面积15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2 008年1 0月1 8日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至200 9年1 0月1 8日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于200 9年1 0月1 8日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6 6 5 0元／m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7. 47%，折现率为10%。 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是( )。
[多选题]甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。 若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（ ）。 A.比较法和收益法 B 成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法
[多选题]共用题干 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1 9 9 7年1 2月3 1日建成投入使用，经济寿命为5 0年。经批准，该公司于2 0 0 5年1 2月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2 00 5年1 2月3 1日起至2 0 4 5年1 2月3 0日止，不可续期。 200 7年6月3 0日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( )。
[问答题] 某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为20 1 2年7月1 0日。注册房地产估价师于20 1 2年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自20 1 2年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。 请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响？如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响？
[多选题]共用题干 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1 9 9 7年1 2月3 1日建成投入使用，经济寿命为5 0年。经批准，该公司于2 0 0 5年1 2月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2 00 5年1 2月3 1日起至2 0 4 5年1 2月3 0日止，不可续期。 200 7年6月3 0日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。 如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。
[多选题]共用题干 因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 张某对评估结果有异议，首先应当( )。
[多选题]A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。 对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜采用（　）方法。
[多选题]某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。 本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。
[多选题]共用题干 甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为1 5年，租金为2. 10元／（m2.天）；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1 0年，租金为2. 50元／（m2.天）；B座总建筑面积为67 5 00 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为4 0 5 00万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款9 3%；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。
[多选题]某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。 关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（ ）。
[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（注：应为动态分析法，下同）进行估价。 在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（ ）。
[多选题]某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。 评估时应考虑的补偿费用不包括（　）。
[单选题]估价的价值范围应是()
[问答题] 某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。 【问题】 你认为这样做合适吗？为什么？
[解析题]某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
[多选题]共用题干 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积为250m2。空调主机于1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问： 如报酬率为5. 25%，则至少需签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
[多选题]共用题干 2002年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期征收工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近小区一套156m2建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。 2002年8月双方办理了房屋产权调换手续。 进行产权调换房屋差价结算时，被征收入应补交的房屋差价款为( )。
[多选题]共用题干 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1 9 9 7年1 2月3 1日建成投入使用，经济寿命为5 0年。经批准，该公司于2 0 0 5年1 2月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2 00 5年1 2月3 1日起至2 0 4 5年1 2月3 0日止，不可续期。 200 7年6月3 0日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。 若合资期限约定为2 0年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是( )。
[多选题]甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。 关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是（ ）。
[问答题]指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错） 本次估价背景情况如下： 估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段： 3.估价对象最高最佳利用分析 估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定： （1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明： 1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润＞现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价； 2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润＞现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价； 3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润＞现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价； 4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价； 5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价； 6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。 该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制： 登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行： 1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途； 2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。 （九）估价对象风险提示 估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；5）合理使用评估价值；6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。
[多选题]共用题干 某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿）则： 该房地产土地部分的现时总价为()元/m2。
[问答题]下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分） 封面 房地产估价报告 估价项目名称： XX市XX路XXX号XX商业房地产价值评估? 估价委托人：XX法院 房地产估价机构：XX房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX（注册号 XXX），XXX （注册号XXX） 估价作业期： 2015年6月14日至2015年6月19日 致估价委托人函（略） 目录（略） 估价师声明（略） 估价假设和限制条件 1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。 2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。 3.估价对象房地产本身不存在质量问题。 4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。 5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。 6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。 7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。 （其他假设和限制条件略） 估价结果报告 （一）估价委托人（略）? （二）房地产估价机构? 估价机构：XXX房地产估价有限公司? 住所： XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼? 法定代表人： XXX? 资质等级：一级? 证书编号：建房估证字【2015】XXX 号? 有效期限： 2013 年XX月XX日至 2015 年XX月XX日? （三）估价目的? 为法院办案提供价格参考。 （四）估价对象? 1.土地实物状况描述 估价对象所在宗地坐落于xx市xx区xx号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。 2.建筑物实物状况描述 经实地查勘，估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。 估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。 3.估价对象权益状况描述与分析 依据估价委托人提供的《xx省房地产权证》（粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号）等资料记载，房地产权属人均为xxx。 权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。 估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为xxx。 4.估价对象区位状况 （1）位置现状描述与分析 1）坐落：xx市xx区xx号。 2）方位：城市市区地带，越秀区中部。 3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0. 5km。 4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。 5）朝向：楼宇主朝向为南、北。 6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。 （2）周围环境状况描述与分析 1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。 2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是xx市内重要商务办公区。 （3）景观状况描述与分析 区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。 （4）外部配套设施状况描述与分析 1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。 2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。 （五）价值时点 2015年6月17日 （确定理由略） （六）价值类型 估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。 （七）估价原则? 本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。 （八）估价依据? 1.法律、法规和政策性文件? ①《中华人民共和国房地产管理法》；? ②《中华人民共和国土地管理法》；? ③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；? ④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；? ⑤《中华人民共和国拍卖法》。? 2.技术标准、规程、规范? ①《房地产估价规范》；? ②《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）。? 3.委托方提供的相关资料 （略） 4.估价人员调查收集的相关资料? ①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；? ②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。 （九）估价方法? 估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。 估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。 因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。 综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。 比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与待估房地产加以对照比较，就两者之间的影响该土地的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算待估房地产价值的方法。 收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。 （十）估价结果? 本次估价对象为xx市xx区xx号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015 年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。 （十一）注册房地产估价师? 注册房地产估价师 表 1 （十二）实地查勘期? 二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。? （十三）估价作业日期 二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。 商业房地产市场价值评估技术报告 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象实物状况描述与分析 1.土地实物状况描述 估价对象所在宗地坐落于xx市xx区xx号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。 2.建筑物实物状况描述 经实地查勘，估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。 估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。 （二）估价对象权益状况描述与分析 1.合法权利人 依据估价委托人提供的《xx省房地产权证》（粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号）等资料记载，房地产权属人均为xxx。 2.权属来源方式 估价对象权属来源于购买所得。 3.土地权益状况描述 估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为综合用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为50年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为xxx。 4.建筑物权益状况描述 估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。 （三）估价对象区位状况描述与分析 1.位置现状描述与分析 1）座落：xx市xx区xx号。 2）方位：城市市区地带，越秀区中部。 3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。 4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。 5）朝向：楼宇主朝向为南、北。 6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼 。 2.周围环境状况描述与分析 1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。 2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。 3.景观状况描述与分析 区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。 4.外部配套设施状况描述与分析 1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。 2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。 二、最高最佳使用分析 1.合法性分析 估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产，根据估价委托人提供的《xx省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。 2.利用方式分析 最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下： （1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。 （2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。 （3）改变用途前提（略） （4）重新开发前提（略） （5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。 估价对象为xx市xx区xx号1层的商业房地产。目前估价对象现出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2007年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行xx市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。 三、估价方法适用性分析 1.估价方法选取 通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。 （1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。 （2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。 （3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。 （4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。 综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。 比较法技术路线（略） 收益法技术路线（略） 四、估价测算过程 1. 收益法计算过程 （1）公式选用 估价对象为出租型的商业物业，xx市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。 收益法测算公式为： V一房地产价值； A一未来第一年房地产净收益； Y一报酬率； g一净收益逐年递增的比率； n一房地产剩余收益年限。 （2）租金收入的确定 经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2。具体测算过程略。 （3）有效出租面积的确定 根据估价人员的对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《xx省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。 （4）其他收入的确定 根据相关调查的数据，xx市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下： 其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。 （5）空置率的确定 据了解xx市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7％。经调查，估价对象位于xx市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。 （6）租金变化趋势分析 估价对象位于xx繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，某市东路段同类型商业物业的年租金增长率在2％至5％之间，按遵守谨慎原则，拟定估价对象每年租金年均增长率为3.8%。 （7）年有效毛收入 年有效毛收入=（潜在毛租金收入× 12个月×有效出租面积-空置和收租损失）＋其他收入 =[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45 =1147元/（年?m2）? （8）运营费用 出租型商业物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下： ①房产税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，出租房屋的房产税以租金收入的12％计； 1147×12%=138元/（年?m2）。 ②租赁税费：依据xx省政府公布的《印发xx省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》，从2011 年1月1日起，对xx省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税（简称“三税”）单位和个人，按实际缴纳的“三税”税额的2％征收地方教育附加，则计算缴纳租赁税费合计取租金收入的5.7%： 1147×5.7%=65元/年?m2。 ③房屋维修费：房屋维修费一般取重置成本的2.5%：（确定依据略） 3250 × 2.5%=81/年?m2。 ④房屋重置成本：估价对象为钢筋混凝土结构5层商业办公楼，参考xx市造价站《关于发布xx市建设工程2013年参考造价的通知》（穗建造价 [20151 7号）公布的2015年钢筋混凝土结构高层建筑物的单方造价，再考虑估价对象的实际情况进行适当修正确定估价对象上盖建筑物重置价格为：3250元/m2。 ⑤房屋保险费：出租房屋一般需要投保房屋火灾险等保险费，根据保险公司平均收费的水平和 《xx省土地估价实用指引》的数据，房屋保险费一般取房屋原值的0.15%--0.2%，考虑估价对象的实际情况，取房屋保险费为0.2%；3250×0.2%=6.5元/（年?m2）。 ⑥其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或无法预见的情况发生，为使估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一般按有效收入的1％-3%，考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%； 1147×1%=11元/年m2。 公式：年经营费用=房产税＋租赁税费＋物业服务费＋房屋维修=138+65+7+81+11=302元/（年?m2）。 （9）年净收益 估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用=1147-302= 845元／（年?m2） （10）报酬率的确定： 采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，报酬率=3.5%+2%=5.5% 。（确定过程略） 市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，过程如表2 表 2 注：年净收益=月租金×12个月×（1一空置率），报酬率=年净收益÷市场价格 经上述市场提取法确定三个案例的报酬率，对三个案例的报酬率进行算术平均，则报酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47% 根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8和市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。 （11）收益年限： 估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2004 年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。 （12） 测算过程表及测算结果 经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下： 式中V一收益价格（元，元／m2）； A一第一年净收益（元，元／m2）； r一报酬率（%）； n一未来可获收益的年限（年）； g一年净收益递增率； 按照以上公式代入数据测算得： V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2） 总价值=20432 ×1340.45＝27388074（元） 2.比较法测算过程 公式选择：比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 （1）可比实例选取与分析 可比实例A：××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元／m2。交易日期2014年8月17日。 可比实例B：××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元／m2，交易日期2014年7月21日。 可比实例C：××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元／m2，交易日期2015年5月17日。 （2）交易实例与估价对象比较分析 将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表： 因素条件对比说明表 （3）比较因素修正系数确定 根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。 （4）比较价值计算 根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。 比较价值计算表 根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2） （5）总价格 已知裙楼建筑面积为1340.45㎡，则裙楼部分的总价为：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（万元） 3.确定估价对象评估结果 通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果， 20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。总价格=20455 ×1340.45=27418905元。 五、评估结果确定 本次估价对象为xx市xx区xx号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905 ，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。
[问答题] 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题： 1.如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 2.如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 3.该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？
[问答题]王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万平方米，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时，应考虑的因素都包括哪些？
[问答题] 有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以选用哪4种估价方法？ 并简述理由。
[多选题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下： 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。 在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（　）。
[多选题]共用题干 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。
[多选题]B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后()日内，办理房屋租赁登记备案手续。
[多选题]共用题干 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。 2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。 若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0. 4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款( )万元。
[单选题]某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 根据以上材料,回答7-10题; 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。
[多选题]共用题干 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积45 00m2，代征地面积5 00m2，规划建筑面积15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2 008年1 0月1 8日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至200 9年1 0月1 8日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于200 9年1 0月1 8日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6 6 5 0元／m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7. 47%，折现率为10%。 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是()。
[问答题]甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？

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