房地产案例与分析

考试试题

[多选题]在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（　）。
[多选题]共用题干 甲公司于200 8年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m 2、69000m2 。总层数为地上4层、地下1层，20 1 0年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为1 5年，租金为2. 10元／（m2.天）；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1 0年，租金为2. 50元／（m2.天）；B座总建筑面积为67 5 00 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为4 0 5 00万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款9 3%；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
[多选题]A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。 对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜采用（　）方法。
[多选题]（三）甲方（开发公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。 　 现甲方想请丙房地产估价机构评估剩余部分房地产市场价值。优先选用的方法为（　）。
[问答题]致委托估价方函（略） ××别墅房地产估价结果报告（略） ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 2 0 0 8年4月1 5日 五、估价对象概况 （一）××市概况（略） （二）××别墅项目概况 1.土地情况 (1)土地使用权性质：出让土地使用权，2 00 5年1月6日取得国有土地使用权证。 (2)土地总面积70000m2。 (3)用途：别墅及配套设施。 (4)1 08栋别墅，建筑总面积35285m2 。 其中：一期工程建设3 3栋别墅，建筑面积10 3 7 8m2 。 2.地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为2层砖混结构。目前一期工程3 3栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2 。建筑材料及设备（略）。 六、估价采用的方法和步骤 （一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 （二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 （一）方法一：房地分别估价 1.土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 (1)利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米3 9 6元，土地开发费用为每平方米1 5 8元，土地使用权出让金为每平方米2 7 7 0元。以上三项合计为每平方米3 3 24元。 (2)利用市场比较法进行土地估价根据测算，下述三个交易实例修正后的价格比较接近（见表1、表2），故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230) /3=3371（元／m2） 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=(3324+3371)／2≈3348(元／m2) (3)土地估价综合结果 土地总价=土地单价*土地总面积=3348*70000=234360000（元）=23436（万元） 2.别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建筑成本。 (1)据测算别墅建筑物的重新建筑成本为3 4 2 8元／m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率1 5%、利润率2 0%、销售税费1 0%。 (2)根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428*35285≈120957000（元）=12095.7（万元）。 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物成本的00%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3 4 2 8*50% =1714（元／m2）。 (3)现有别墅建筑物价格： 3 42 8*7548+1714*2830=30725100（元）=3072.5 1(万元) 3.别墅现有房地产价格 23436+3072. 51=26508. 51(万元) （二） 方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1.别墅总楼价 市场研究分析（略） 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为1 1 2 00元／m2，则本项目完工后的总楼价为1 1 2 00*35285=395192000（元）=39519.2（万元）。 2.销售税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则39519.2*10%=3951.9（万元）。 3.建筑物未完工部分的价格-全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=12095. 7-3072.51= 9023. 19（万元）。 4.别墅现有房地产价格=39519. 2-3951.9-9023. 19=26544. 11（万元）。 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表3 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526. 31万元。 九、附件、说明、其他资料（略）
[多选题]共用题干 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于200 4年，现状用于商业，于2 00 7年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
[问答题]用比较法计算某套住宅的价格，选取一个可比实例甲，可比实例甲的成交价格为2000元/m2， 成交日期为201 0年1 2月3 1日，价值时点为20 1 2年1 2月3 1日。 (1)由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常市场价格偏低了7%。 (2)当地同类房地产价格水平的变动情况为：201 1年年底比201 0年年底上涨了5%，201 2年 年底比201 1年年底上涨了4%。 (3)可比实例甲的区位状况好于估价对象，导致可比实例的价格要比估价对象高出6%。 (4)可比实例甲的实物状况要比估价对象差，导致可比实例的价格要比估价对象差3%。 (5)可比实例甲的权益状况与估价对象相近。 (6)可比实例的区位、实物、权益状况调整系数占房地产状况调整系数的权重各为40%、35%、25%。 根据以上资料得出： 可比实例甲的比较价格= 2000*(100-7)/100*(100 +9)/100*[100/(100-6)*0.4+100/(100+3)*0.35+100/100*0.25]
[多选题]甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。 在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（　）。
[多选题]A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。 估价机构应首先审核该在建工程的合法性，要求委托人提供（　）。
[问答题]2014年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150 m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2013年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票，至今尚有20万贷款未偿。 　　现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/ m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了156 m2商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了2014年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误
[问答题]某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。 【问题】 你认为这样做合适吗？为什么？
[多选题]共用题干 甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1 9 8 6年4月3 0日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为5 0年。甲公司于2 00 6年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2 00 6年4月3 0日起至204 6年4月2 9日止，约定不可续期0 200 8年4月3 0日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。 下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是( )。
[多选题]共用题干 甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1 9 8 6年4月3 0日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为5 0年。甲公司于2 00 6年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2 00 6年4月3 0日起至204 6年4月2 9日止，约定不可续期0 200 8年4月3 0日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。 若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6 00 0万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2 008年4月3 0日同类建筑物重置价值为4 5 00万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为( )万元。
[多选题]某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。 该评估所得的估价结果是（　）。
[问答题]房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围？房地产保险估价可分为哪两类？
[多选题]6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。 如果甲获得该地的途径是划拨获得，则乙购买时应该（　）。
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