某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2 00 3年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，...

某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2 00 3年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防季统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

【问题】

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参考解析:

（一）

(2)收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。

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1 问答题 1.00分

甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1 00 0万元，经营收益各按50%分成到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为100 00m，售价3 00 0元／m，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再做处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预接的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381. 05万元，现因乙拿走一套价值3 0万元的房屋，故乙实得13 51. 05万元；乙则认为该套房屋的成本为2 5万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368. 55万元。

【问题】

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？

2 问答题 1.00分

H办公用房建于200 5年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m，建筑密度为6 0%，用地为200 4年通过出让国有土地使用权取得，使用期限4 0年。 2 0 1 0年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。

根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1 200元／m。

则土地价格为：1200*2 3 1 0*60%=1663200（元）≈16 6.3（万元）

按照本市2 0 1 0年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2 1 7 5元／m。

该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.8 5%，开发商利润率20%，则利息为：

)

开发商利润为：2 1 7 5*20%=435（元／m）

钢筋混凝土框架结构使用年限为6 0年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：

[1-(1-2%)*5/60]*100%=92%

建筑物现值为：

(2175+63. 6+435)*9 2%*2310=5681934. 72（元）≈568.2（万元）

3 多选题 2.00分

共用题干
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m，其中建设用地面积45 00m，代征地面积5 00m，规划建筑面积15000m。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2 008年1 0月1 8日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至200 9年1 0月1 8日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于200 9年1 0月1 8日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6 6 5 0元／m，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7. 47%，折现率为10%。下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是( )。

A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的3 5%时才可以设定抵押
B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

4 多选题 2.00分

共用题干
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m，其中建设用地面积45 00m，代征地面积5 00m，规划建筑面积15000m。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2 008年1 0月1 8日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至200 9年1 0月1 8日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于200 9年1 0月1 8日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6 6 5 0元／m，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7. 47%，折现率为10%。若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是()。

A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率
C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

5 多选题 2.00分

共用题干
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m，其中建设用地面积45 00m，代征地面积5 00m，规划建筑面积15000m。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2 008年1 0月1 8日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至200 9年1 0月1 8日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于200 9年1 0月1 8日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6 6 5 0元／m，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7. 47%，折现率为10%。采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2 3 00元／m，则土地总价为( )万元。

A.1035.0
B.106 6.1
C.1150.0
D.1184.5

房地产案例与分析题库

某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2 00 3年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，...

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