问答题
10.00分
(一)某正常营业中的酒店有多种功能用房,其中,客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自 行经营,娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行了实地查勘...
(一)某正常营业中的酒店有多种功能用房,其中,客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自 行经营,娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,拟选用收益法作为主要的估价方法之一。
针对上述情况,请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
针对上述情况,请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
参考解析: 1.采用收益法估价时,如何测算该商铺的有效毛收入?
[答案]有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后,根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金,应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
[答案]对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:
(1)租金构成内涵问题,如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题,选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
(2)租金的支付方式问题,如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等,比较法估价时,应详细了解可比实例的租金支付方式。