××市某公寓部分房地产抵押价值评估报告 （封面、目录、致估价委托方函、注册房地产估价师声明、 估价假设与限制条件略） 估价结果报告 （一）委托方 委托评估方名称：××××房地产开发有限责任公司 住所：...
××市某公寓部分房地产抵押价值评估报告
（封面、目录、致估价委托方函、注册房地产估价师声明、
估价假设与限制条件略）
估价结果报告
（一）委托方
委托评估方名称：××××房地产开发有限责任公司
住所：××
法人：××
联系电话：××
联系人：××
（二）估价方
估价机构全称：××××房地产评估咨询有限责任公司
法人：×××
住所：××市××大街24号华侨村4门1层
估价机构资质等级：壹级
证书编号：建房估证字[××××]×××号
（三）估价对象
估价对象位于××市××区××公寓，××公寓建成于2000年，由A、B、C三座公寓、D楼（北段裙房）和E楼（南段裙房）组成。截至价值时点200 3年2月2 8日，公寓和裙房均已投入使用。
估价对象位于××市××区××，东三环与东四环之间。对外交通主要依靠姚家园路，进而可连接东三环和东四环。距估价对象最近的公共交通站点需由姚家园路步行向西到××路，主要有7 1 8路、11 5路、43路等公交车，或向东到金台路。估价对象周边为××的成熟社区，配套设施比较齐全：朝阳体育馆、眉州东坡酒楼、××区妇幼保健中心、柯达冲洗、××商场、工商银行等。××公园距估价对象较近，且附近无污染源，因此周边环境较好。
本次估价对象即××市××××D楼、E楼及A02b等3 8套公寓。其中D楼建筑面积为2544. 29m
根据委托方提供的××《房屋所有权证》、××《房屋所有权证》及委托估价方提供的相关证明资料，估价对象技术经济指标如表4-1所示：
(1)D楼（北段裙房）
D楼（北段裙房）共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。
外墙为橙色涂料、外窗为白色塑钢窗。
D楼（北段裙房）功能分配及装修情况如表4-2所示：
注：截至价值时点，D楼装修维护及保养情况良好。
(2)E楼（南段裙房）
E楼（南段裙房）共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。
外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。 E楼的建筑平面设计为内廊式结构。房间布置在走廊的东西两侧，楼梯在南北侧，房间顶部建有采光顶。
E楼（南段裙房）功能及装修情况如表4-3所示：
(3)公寓
根据委托估价方提供《房屋所有权证》及估价人员现场踏勘：估价对象A、B座公寓总层数为22层，C座总层数为20层；A座公寓一梯6户、B座公寓一梯1 2户、C座一梯1 0户；结构类型均为钢混，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。公寓建筑面积及装修情况如表4-4所示：
估价对象公寓楼外部装修情况和设备情况如表4-5所示：
公寓楼内部装修情况如表4-6所示：
至价值时点，A02b等38套公寓装修使用及维护情况良好。
估价对象已经达到“七通”即通路、通上下水、通电、通电讯、通燃气、通热力，基
础设施状况良好。至价值时点，水、电等配套设施运转正常。
根据委托方提供的××《国有土地使用证》，估价对象所在的××公寓项目土地所有权为国家所有，土地使用者为××××房地产开发有限责任公司，土地使用权以有偿出让的方式取得，土地用途为住宅和商业，其中住宅用途的使用年限到20 6 9年1月2 7日止，商业用途的使用年限到203 9年1月2 7日止，图号为I-2-2-[10]，使用权面积为13955m
根据委托估价方提供的《房屋所有权证》，房屋所有权人为××××房地产开发有限责任公司，截止至价值时点，据委托估价方提供的有关资料，估价对象未有权属纠纷，未设置他项权利。
各楼权利状况如表4-7所示。
（四）估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估××区××（××公寓）D楼、E楼及A02b等38套公寓房地产抵押价值。
（五）价值时点
（六）价值定义
本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市
场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（七）估价依据（略）
（八）估价原则（略）
（九）估价方法
根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘查，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，选取成本法、收益法、市场比较法作为本次评估的基本方法。
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
（十）估价结果
估价对象房地产在价值时点没有估价师所知悉的法定优先受偿款，因此，市场价值等于抵押价值如表4-8所示：
（十一）注册房地产估价师
如表4-9所示。
（十二）估价作业期
（十三）实地查勘期
（风险分析和变现能力分析略）
估价技术报告
（一）个别因素分析（略）
（二）区域因素分析（略）
（三）市场背景分析
（略）
（略）
高档住宅市场：2002年××住宅租赁市场竞争较为激烈，市场总供应量显著增长，同时，新物业提供了更加完善的配套设施和服务，对市场产生了一定冲击。需求方面，由于跨国企业不断推进本地化政策，并相应调整外籍员工的住房津贴，使租金的变化更加敏感。而9月1日正式出台的内外销并轨对原外销中、低档楼盘造成了一定压力。综上所述，2002年××住宅租赁市场平均租金稳中有降，空置率略有上升。供给方面，2 00 2年××住宅的供给继续增长，新建住宅主要集中于××的东部和北部，CBD地区、××公园周边地区、××周边地区等。 2 00 3年第一季度，××市高档住宅市场新供应量和需求都比上一季度有所上升，空置率相应下降，租金报价有所下调。
商业市场：2 003年1季度商业用房开发投资额为3. 88亿元，同比减少11. 8%。 200 3年1季度商业用房施工面积224.9万m
（四）最高最佳利用分析
在合法前提下的最高、最佳利用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态、受位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高、最佳利用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象规划用途为住宅及商业，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场踏勘以及对当前市场调查的预期分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。
（五）估价方法适用性分析（略）
（六）估价测算过程
D楼（北段裙房）
第一、成本法
估价对象房地产价格=土地在价值时点的市场价格+建筑物现值
(1)取得土地费用
估价对象位于××市××区××，根据委托估价方提供的《××市国有土地使用权出让合同》及委托估价方的介绍，估价对象为配套商业用途，配套商业用途楼面毛地价为该项目住宅楼面毛地价的1.5倍，即9 9 9元/m
估价对象位于××市××区××地区，调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发及其他费为建筑面积2000元/m
土地取得费用=土地毛地价+土地开发及其他费用=999元/m
(2)利息
假设估价对象建设周期为1年，年利率以价值时点金融机构贷款利率为标准，1年期
贷款利率为5.31%，计算中只计单利，则：
利息=2 9 9 9元/m
(3)利润
参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润率2 5%，则：
利润=2 9 9 9元/m
(4)管理费
按土地取得费用的2.5%计算，则：
管理费=2 9 9 9元/m
(5)税费
税费指营业税、城市维护建设税和教育费附加，根据国务院令第136号《中华人民共和国营业税暂行条例》、国务院国发[1985]第1 9号文颁布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及×政发[1993]第3 6号《××市人民政府关于提高教育费附加率的通知》的规定，营业税为上述各项费用之和的5%计算，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，合计为上述各项费用之和的5. 5%，则：
税费=(2999+159. 25+749. 75+74. 98)*5.5%=219. 06元/m
(6)土地在价值时点的市场价格
=取得费用+利息+利润+管理费+税费
=2999+15 9.25+749. 75+74. 98+219. 06 =4202. 04元/m
土地价格=4202. 04元/m
(1)房屋建造成本
确定建安工程造价为2400元/m
取建安费用的1%，则：
建材行业劳保统筹基金=2400元/m
参照×房市场字[1995]第1 45号《关于印发<××市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）>的通知》，并结合估价对象具体情况，不可预见费取建安费用的5%，则：
不可预见费=2400元/m
取建安费用的10%，则：
红线内市政费=2 400元/m
其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，根据有关政府文件《关于改进和调整工程勘查不合理收费办法和标准的通知》、建设[1991]1 5 0号《关于改进和调整部分勘察设计不合理收费办法和标准的通知》、(86)京建规字第0 9 7号《关于编制基本建设工程竣工图取费标准的批复》、1 9 9 1年1 2月1 4日××市人民政府第3 1号令发布《××市建设工程质量管理监督办法》及[1992]价费字47 9号《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》等，其他费用包括勘探费0.3%、规划设计费2%、竣工图费7%、质量监督费0. 25%、工程监理费2%及招标费0.26%等，合计其他费用单价为1 14元/m
房屋建造成本合计=1）+2)+3)+4)+5）=2 8 9 8元/m
(2)利息
估价对象建设周期为1年，以价值时点的金融机构贷款利率为标准，1年期利率为5.31%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计，则：
利息=2 8 9 8元/m
(3)管理费
按房屋建造总成本的2.5%计算，则：
管理费=28 9 8元/m
(4)利润
按照开发商利润率为2 5%计算，则：
利润=2 89 8元/m
(5)税费
同土地部分的计算说明，按上述(1)、(2)、(3)、(4)各项之和的5.5%计算，则：
税费=(2898+ 76. 94+72. 45+724.5)*5.5%=207. 45元/m
(6)房屋综合建筑成本
房屋综合建筑成本为上述(1)至(5)项之和，即：
(7)建筑物现值
根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定成新度为100%，则：
建筑物单价=房屋综合建筑成本*成新度=3979. 34元/m
建筑物现值=3979. 34元/m
D楼=土地在价值时点的市场价格+建筑物现值=767+1012 =1779万元
第二、收益法
根据估价对象的特点，适宜使用收益法进行估价。收益法是运用适当的报酬率，将预
期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其
之和得出估价对象房地产价格的一种评估方法。
收益法计算公式为：P=∑Ft/(1+i)t
式中：P——评估值；
Ft——未来第t个收益期的预期收益额；
i——折现率。
本次估价报酬率的确定，是依据当前银行一年期定期存款利率加风险调整的方法，并
考虑××市商业市场租赁和销售情况及估价对象的位置，确定本次估价的报酬率
为8. 98%。
依照现行市场行情和估价对象实际情况，计算年有效毛收入。其基本计算公式为：年
有效毛收入=日租金*（1-空置率）*计算期。租金的标准和空置率是依据市场一般标
准结合估价对象的具体情况确定的。
根据目前市场行情，调查估价对象周边地区与估价对象同类型的商业用房的市场租
金，则年有效毛收入如表4-10所示：
即估价对象年有效毛收入为：2720355元。
年运营费用包括税费、管理费、维修费、保险费等，结合估价对象使用状况，按年有效毛收入的20%计算。
年净收益=年有效毛收入*（1-年运营费率）=2 7 2 0 3 5 5*80%=217 6284（元）
估价对象商业裙房于价值时点时土地性质为出让，终止日期为20 3 9年1月2 7日，估价对象地上建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年（估价对象建成年代为2000年），以价值时点计算，综合考虑估价对象收益年期剩余36年，则
根据V=(A/Y)*[1-(1+Y)-n]，其中：A=2176284 Y=8. 98% n=36年
故：V=2314万元
收益价格≈2314万元
第三、估价对象D楼的最终评估值
依照上述两种估价方法所得结果，并参考××市房地产市场的特点，采用加权平均法得出最终结果，则估价对象D楼的最终值为：
估价对象D楼总值=成本价格*0. 4+收益价格*0.6=17 79*0.4+2314*0.6=2 1 00万元
估价对象D楼单价2100万元/2544. 29m
按照成本法中土地价格和建筑物价格的比例，则D楼中土地价格为9 0 5万元，建筑物价格为1 1 9 5万元。
E楼（南段裙房）
第一、成本法
（计算过程略 ）
E楼成本价格=土地在价值时点的市场价格+建筑物现值=680+986 =1666万元
第二、收益法
（计算过程略）
E楼收益价格≈2006万元
第三、估价对象E楼裙房的最终评估值
参考××市房地产市场的特点和抵押评估安全原则，采用加权平均法积算出最终结果，则估价对象E楼裙房的最终值为：
估价对象E楼裙房总值=成本价格*0. 4+收益价格*0.6=1666*0.4+2006*0.6=1870万元
估价对象E楼裙房单价1870万元/2576. 39m
公寓
第一、成本法
估价对象房地产价格=土地在价值时点的市场价格+建筑物现值
（计算过程略）
估价对象公寓成本价格
公寓价格=土地在价值时点的市场价格+建筑物现值=(3754. 30+4039. 16)元/m
第二、收益法
（前面计算过程略）
估价对象公寓于价值时点时土地性质为出让，终止日期为20 6 9年1月2 7日，估价对象地上建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年（估价对象建成年代为2000年），以价值时点2003年2月28日计算，综合考虑估价对象收益年期剩余5 6年，根据V=(A/Y)*[1-(1+Y)-n]，其中：A =322. 62，Y=6.9 8%，n=56
故：V=4516. 41万元
收益价格=4516. 41万元
第三、比较法
在替代原理指导下，利用比较法，必须以发育健全的房地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料。由于××市估价对象所在区域房地产开发实例较多，与估价对象比较具有相关性和替代性，故可以采用比较法，即：将估价对象与在较近时期内已经发生交易的类似实例进行对照比较，并依据后者的已知价格，参照该项目的交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在价值时点价格的方法。
(1)比较实例选择
选择的实例应与估价对象处于同一供需圈，用途为内销公寓，交易时间与估价对象的价值时点相近，并且均为公寓实际成交价格的实例。对交易案例进行分析后，选择以下三
个作为比较案例，如表4-11所示：
(2)因素选择
因估价对象与比较案例处于同一房地产供需圈，所以仅对区域因素和个别因素修正。
选择的区域因素有：道路通达度、公共交通便捷度、基础设施完善程度、环境条
件等。
选择的个别因素有：物业性质、户型、采光、通风、室内装修、配套设施完备程度、
建筑结构与质量、新旧程度、专业物业管理。
(3)因素条件说明
估价对象与比较案例的各因素条件详见表4-12所示：
(4)编制比较因素条件指数表
估价对象与比较案例的各比较因素条件指数表如表4-13所示。
(5)因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较案例交易日期修正、交易情况修正、区域因素及个别因素修正，即将估价对象的因素条件指数与比较案例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，详见表4-14所示：
(8132+8770+6601)/3= 7834元/m
估价对象成新度确定100%（参照成本法），则评估现值为：7 8 34*100%*5657. 49 =4432. 08万元
第四、估价对象公寓的最终评估值
依照上述三种估价方法所得结果，并参考××市房地产市场的特点，采用加权平均法计算出最终结果，三种方法的权重分别为：成本法0.3，收益法0.3，比较法0.4，则估价对象公寓的最终值为：
估价对象公寓现值=成本价格*0. 3+收益价格*0.3+比较价格*0.4=(4409. 14*0. 3+4516. 41*0.3+4432. 08*0.4)≈4450万元
公寓楼面单价=44 5 0万元/5657. 49m
格为2 3 06万元。
（七）估价对象最终结果
如表4-15所示。
估价对象房地产总价为8420万元。
（大写：人民币捌仟肆佰贰拾万元整）
参考解析:
估价结果报告中委托方和估价方的“法人”应为“法定代表人”或“法人代表”。 估价对象建成年份应精确到月、日。 未说明估价对象是否有共有权。 错处：估价目的应置于估价对象之前。此条可作为备选错误。 从严格应试角度要求，可以指出“没有具体说明所选估价方法的理由”。这一条可作为备选答案。 估价结果报告的估价方法中的成本法的定义不准确、有瑕疵。 估价结果中缺估价对象的总单价表示。 在估价技术报告的市场背景分析中缺少对本地区类似房地产过去、现在、未来的市场状况的分析。 用成本法求D楼土地价格时，土地毛地价不应为估价对象土地取得时的价格，而应为价值时点市场状况下法定最高出让年限的、正常客观的商业用途楼面毛地价。 用成本法求D楼土地价格时，利息计算时取建设周期为1年应说明理由；或者说不应是假设值，应说明是客观合理数据。 用成本法求D楼土地价格时，利息计算应计入管理费和在开发完成之前发生的销售费用的利息。 用成本法求D楼土地价格时，利息计算时未说明土地开发及其他费用是在估价对象建设周期期初一次性投入的；或者说土地开发及其他费用视为在估价对象建设周期期初一次性投入未说明理由。 用成本法求D楼土地价格时，应说明开发商利润率内涵（直接成本利润率）及取值依据。 用成本法求D楼土地价格时，管理费取值未说明理由或缺乏依据。 用成本法求D楼土地价格时，缺销售费用。 用成本法求D楼土地价格时，税费应以售价（土地在价值时点的市场价格）为基数。 用成本法求D楼土地价格时，按D楼、E楼地上部分建筑面积考虑未说明理由。 用成本法求D楼土地在价值时点的市场价格时，应根据土地在价值时点的剩余使用年限进行年限修正。 用成本法求D楼建筑物价格时，建安造价、劳保统筹基金、红线内市政费均未说明取值理由或缺乏依据。 用成本法求D楼建筑物价格时，缺公共配套设施建设费。 用成本法求D楼建筑物价格时，利息计算时取建设周期为1年应说明是客观合理数据。 用成本法求D楼建筑物价格时，利息计算时应用复利而不是单利。 用成本法求D楼建筑物价格时，利息计算基数中应含管理费和在开发完成之前发生的销售费用。 用成本法求D楼建筑物价格时，管理费取值未说明理由或缺乏依据。 用成本法求D楼建筑物价格时，缺销售费用。 用成本法求D楼土地价格时，应说明开发商利润率内涵（直接成本利润率）及取值依据。 用成本法求D楼建筑物价格时，税费的计算基数一般应为售价（建筑物在价值时点的重新购建价格）的一定比率。 用成本法求D楼建筑物价格时，建筑物成新度为100%不合理，应有一定的折旧。（备选） 用收益法求D楼价格时，报酬率的确定缺乏详细说明或依据不充分。（备选） 用收益法求D楼价格时，报酬率未说明是预测值或者说未进行预期调整或期望调整。 用收益法求D楼价格时，年有效毛收入计算时未考虑收租损失。 用收益法求D楼价格时，年有效毛收入计算时未考虑押金或租赁保证金利息收入。 用收益法求D楼价格时，未说明估价对象D楼裙房是否有租约，如有租约，在租约 期内应采用租约租金，在租约期外应采用市场租金。 用收益法求D楼价格时，应说明年运营费用项目、取值等说明是根据租金内涵和出租市场正常客观情况确定的，或者说，应说明年运营费用所含项目是由出租人负担的费用。 用收益法求D楼价格时，年净收益未说明是预测值，或者说没有对净收益进行期望或预期调整。 用收益法求D楼价格时，未说明年净收益是保守估计值。 用收益法求D楼价格时，选用收益法公式未说明理由或者说没有对净收益进行未来变化趋势分析。 用收益法求D楼价格时，收益年限严格说应为35.9年。 用收益法求D楼价格时，由于建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束，应说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。 估价技术报告用综合两种方法求取D楼价格时，应说明权重取值的理由。 在估价技术报告用综合两种方法求取E楼价格时，应说明权重取值的理由。 用收益法求公寓楼价格时，选用收益法公式未说明理由或者说没有对净收益进行未来变化趋势分析。 用收益法计算公寓楼收益价格时，收益年限应为5 7年或5 8年，不应是5 6年。 用收益法计算公寓楼收益价格时，收益法计算结果有误，缺失一些价格。由于建筑物剩余经济寿命要短于土地使用权剩余年限（建筑物剩余经济寿命约为5 7年或5 8年，而土地使用权剩余经济寿命应为65.9年），应按建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限（约为7. 9～8.9年）土地使用权在价值时点的价值。 缺少比较法计算公式。 在估价报告中用比较法求取公寓楼价格时，应明确说明可比实例仅为所属小区某套单元；若可比实例是所属小区均价房（虚拟或实体房），则应说明“小区内部环境”应放在个别因素中而不是区域因素中。 在估价报告中用比较法求取公寓楼价格时，应明确说明可比实例的“道路通达度”的比较因素优劣。 在估价报告中用比较法求取公寓楼价格时，缺可比实例权益状况调整内容。 在估价报告中用比较法求取公寓楼价格时，未说明交易日期调整理由。 在估价报告中用比较法求取公寓楼价格时，未说明交易情况修正理由。 在估价报告中用比较法求取公寓楼价格时，不应在得出比较价格后再进行成新度的考虑。如需考虑，则应在可比实例的个别因素修正中增加一项“折旧因素”在估价报告中用比较法求取公寓楼价格时，对可比实例进行算术平均应说明理由。
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