多选题
2.00分
共用题干 甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1 9 8 6年4月3 0日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为5 0年。甲公司于2 00 6年4月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改...
共用题干
甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1 9 8 6年4月3 0日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为5 0年。甲公司于2 00 6年4月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改建为百货超市,并补交了土地使用权出让金,将土地变更为商业用途,土地使用期限为40年。自2 00 6年4月3 0日起至204 6年4月2 9日止,约定不可续期0 200 8年4月3 0日,乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。 如果采用收益法估价,下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是( )。
甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1 9 8 6年4月3 0日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为5 0年。甲公司于2 00 6年4月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改建为百货超市,并补交了土地使用权出让金,将土地变更为商业用途,土地使用期限为40年。自2 00 6年4月3 0日起至204 6年4月2 9日止,约定不可续期0 200 8年4月3 0日,乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。 如果采用收益法估价,下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是( )。
参考答案: C
参考解析: 建筑物在2006年4月变为商业用途后,经济寿命延长至60年,在估价时点2008年4月30日,建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余年限均为38年。
房地产的净收益=6000-4000-6000*(6%+8.5%+10%)=530(万元)建筑物现值=4500*(1-1/50*22)=2520(万元)建筑物净收益=2520*8%=201.6(万元)土地的净收益=房地产净收益-建筑物净收益=530-201.6=328.4(万元)土地现值=328.4/6%=5473.3(万元)房地产价值=2020+5473.3=7993(万元)
项目改建投入的成本费用包括:应扣减项目为工业用途房地产的购买价格、买方需交纳的税费、补交的土地出让金、商业改造工程费用;项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法;项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益。