多选题 2.00分

共用题干 甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1 9 8 6年4月3 0日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为5 0年。甲公司于2 00 6年4月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改...

共用题干
甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1 9 8 6年4月3 0日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为5 0年。甲公司于2 00 6年4月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改建为百货超市,并补交了土地使用权出让金,将土地变更为商业用途,土地使用期限为40年。自2 00 6年4月3 0日起至204 6年4月2 9日止,约定不可续期0 200 8年4月3 0日,乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。 如果采用收益法估价,下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是( )。
  • A.该宗商业房地产的收益年限为2 8年
  • B.该宗商业房地产的收益年限为2 8年,但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响
  • C.该宗商业房地产的收益年限为3 8年
  • D.该宗商业房地产的收益年限为3 8年,但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

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2 问答题 1.00分

有一砖混结构的住宅,于2 00 3年1月1 0竣工投入使用,建筑面积93.88m,该住宅原为福利商品房,于2 00 6年1月1 0日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于20 1 3年1月1 0日的市场价格。计算公式如下:


房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧


(1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料,估价对象所占用土地7 0年使用期限的楼面地价为1 80元/m,现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为1 7 0元/m,则土地重新取得成本为:


土地重新取得成本=楼面地价*建筑面积=1 8 0*93. 88 =16898.4(元)


(2)建筑物重置总价的计算。房产管理部门20 1 1年1月1日公布的《房屋重置价格标准》


中砖混结构房屋的重置单价为2 6 00元/m,房产管理部门2 0 1 2年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖结结构房屋的重置单价为2 7 00元/m,房产管理部门2 0 1 3年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/m,则估价对象建筑物重置总价为:


建筑物重置总价=重置单价*建筑面积=2 6 00*93. 88=244088(元)


(3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算,其计算公式为:


建筑物折旧=建筑物重置总价*(1-成新率)


其中,建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定,确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为:


建筑物折旧=2 44 0 88*(1-70%)=73226.4(元)


(4)估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为:


房地产总价=16898. 4+244088- 73226.6=187 760(元)


房地产单价=187760/93. 88=2000(元/m)。